時間，對于當下的房企來說太過于珍貴了。

奧園，伴隨著物業(yè)平臺與項目資產(chǎn)出售腳步，正在這場行業(yè)流動性危機中賽跑。

11月上旬，據(jù)悉奧園與投資人正在針對若干筆私募債同步進行展期談判工作；但由于進展不順，談判中斷。

近日則流傳出一份《奧園展期方案》，將對“中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項計劃”等共三筆私募產(chǎn)品進行展期，未償本金余額為15.16億元。

該方案將在11月19日的債券持有人大會上進行投票。而有知情人士稱，截至目前該方案是否通過還未知悉。

債務與展期

事實上奧園的財報并不算差。

截至今年中期，奧園有兩條紅線達標。其中，凈負債率從年初的82.7%下降至80.7%；現(xiàn)金短債比率為1.3倍。

一條未達標的紅線數(shù)據(jù)為剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率，中期錄得數(shù)據(jù)為78.5%。

、按照管理層在今年年初業(yè)績會上的發(fā)言，奧園原本計劃是在2023年實現(xiàn)三道紅線全部達標；但于中期，奧園將這個目標提前至2022年末前。

據(jù)悉，截至中期奧園有息負債從1149億元下降至1113億元，按照全年下降10%-15%的目標，奧園今年至少還要下降78.9億元；而奧園下半年到期的所有債務大概是150億元左右。

與之相對的是，截至中期奧園賬面上躺著683億元現(xiàn)金，即便是近期奧園召開的投資人會議上披露的截至9月底賬面580億元現(xiàn)金，一切看起來也仍運籌帷幄。

然而從目前動用債務展期手段來看，顯然有其他不利動因。

奧園過往曾表示，公司在資金分布方面一般分為項目公司資金和集團資金，其中60%在集團層面，按此計算目前奧園可動用的集團資金實則約348億元。

同時，以市場層面來看，目前預售資金監(jiān)管趨嚴，諸如奧園等房企都面臨著賬上現(xiàn)金支配力度下降的問題。

另一方面，奧園長期存在少數(shù)股東權益與利潤分配上不匹配、表外債務不明的情況，這些都為奧園償還債務能力蒙上了一層不確定性。

如以美元債為例，財報顯示，奧園明年年初有大筆美元債到期，其中比較緊迫的是2022年1月到期的5億美元高級票據(jù)。但有金融機構信息源就指出，奧園今年年內(nèi)仍有3筆大約在5億美元的美元債到期。

此外值得一提的是，幾大機構的評級下調(diào)也在一定程度上催化了危機的顯現(xiàn)。

今年10月，標普將奧園信用評級從“B+”下調(diào)至“B”，認為其流動性可能在未來12個月進一步收緊；隨后穆迪也將奧園評級下調(diào)至B1。

11月，惠譽、穆迪、標普均先后下調(diào)奧園評級，其中標普奧園長期發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“CCC”，擔心其無法利用現(xiàn)有現(xiàn)金余額償還債務，無法償付風險正在顯著加劇。

有消息便指出，奧園主體信用評級的下調(diào)，致使上述提及的3筆年內(nèi)到期私募美元債觸發(fā)相關違約條款，因此部分債權人要求奧園提前償還債務。

這讓奧園手頭可動用的資金更為緊迫。

于是，就在11月初，奧園針對三筆國內(nèi)私募債進行展期談判，分別是深圳市前海融通商業(yè)保理有限公司2021年度第一期奧園集團供應鏈應付賬款定向資產(chǎn)支持票據(jù)、平安-奧盈供應鏈金融1期1號資產(chǎn)支持專項計劃、中山證券-奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項計劃，未償本金余額為15.16億元。

三筆私募債分別將于11月26日、12月3日及2022年5月20日到期，但后者中山證券-奧創(chuàng)二期ABS原本定于今年11月22日為行權回售日。

信心與時間

據(jù)披露的債務方案，奧園計劃將這三個私募債將展期一年，期間預期年化收益保持不變；兌付上奧園將分三次兌付，時間節(jié)點分別是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%將到期一次性支付。

為保障兌付，奧園以江西宜春一幅商住土地的使用權為該次展期計劃提供抵押擔保，估值超過10億元。

同時，三筆私募債在展期期間不再執(zhí)行原合同文件中約定的信用觸發(fā)機制（包括提前清償、喪失履約能力事件、權利完善和交叉違約）、基礎資產(chǎn)贖回、循環(huán)購買、提前終止、資產(chǎn)服務機構解任等調(diào)控。

就在11月19日，奧園召開債券持有人大會對上述展期計劃進行投票表決，計劃需要獲得超過三分之二的投票才可通過。

目前，觀點地產(chǎn)新媒體綜合多方信息看，展期方案并沒有順利通過，存在展期條件沒有談妥等原因。

事實上，為了回籠資金、保障債務兌付，近兩個月以來奧園已經(jīng)祭出了許多措施。

如11月4日，在奧園健康擬出售55%股權予合生的市場消息下，奧園健康公告稱公司就出售附屬公司權益正與第三方初步討論；11月8日，郭梓文家族信托JOY PACIFIC以6億港元認購中國奧園1.62億股股份。

隨后奧園開始項目處置，11月14日，奧園以9億港元出售香港羅便臣道若干物業(yè)，預計虧損1.77億港元；11月15日工商信息顯示，奧園廣州荔灣東塱項目公司從100%持股比例降至51%，引入世紀金源入股49%。

但即便如此，持有債券的投資者還是不能完全信任這家處于行業(yè)風暴中的房企。

標普在最新報告中便指出，奧園近期的資產(chǎn)處置并沒有完全減輕中國奧園的還款風險，并不太可能覆蓋其包括2022年1月到期的6.88億美元離岸債務。

同時，在2022年剩余時間內(nèi)，奧園還將面臨2億美元于6月到期可回售私募票據(jù)、2.5億美元的高級票據(jù)將于9月到期以及償還銀團貸款和其他債務。

信心比金子重要，放在此刻再合適不過。

有信源稱，上述奧園國內(nèi)私募債的投資人要求追加實控人擔保，這一緣由或可聯(lián)想到近期陽光城通過的債務展期計劃。

陽光城在過去一段時間同樣不太順，三季度財報被二股東投反對票、后遭遇“股債雙殺”，同時面臨多筆即將到期美元債。

不過如今陽光城或許可以稍微喘口氣--11月18日公告顯示，陽光城旗下美元債豁免交叉違約同意征求已獲通過，3只美元債展期的投票率均超過85%。

至此，陽光城11月份所有到期的公開債務已完成展期。境內(nèi)債方面，陽光城6.37億元“18陽光04”債券、4.99億元供應鏈ABN、12.7億元購房尾款ABS展期12個月的兌付方案同樣獲投資人表決通過，合計24.06億元。

展期順利的關鍵，就在于陽光城實控人林騰蛟將個人擔保加上條款。

據(jù)悉，陽光城此次美元債展期后發(fā)行的新票據(jù)由陽光城母公司提供擔保，同時由持有母公司43.98%股份的實際控制人林騰蛟提供個人擔保。

有內(nèi)部人士透露，除了美元債，目前陽光城的境內(nèi)債、商票、非標等許多都在談展期，林騰蛟同樣計劃加個人擔保。

這一誠意或許打動了許多投資人。就在不久前，林騰蛟辭任興業(yè)銀行職務，并清空股份回籠近10億元。

同樣是展期，奧園能否跨過這一道坎爭取到時間？

截至發(fā)稿時間，關于奧園私募債展期方案是否通過仍未知悉。

關鍵詞： 奧園籌資賽跑 香港項目、物業(yè)出售腳步中再尋私募債展期