經(jīng)過一番重組后，遠(yuǎn)洋物流地產(chǎn)迅速注入到了遠(yuǎn)洋集團(tuán)這個(gè)上市平臺。

據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)11月19日晚宣布，其全資附屬公司樂階以7.8億元代價(jià)認(rèn)購遠(yuǎn)洋物流地產(chǎn)控股有限公司所配發(fā)的3萬股目標(biāo)股份，相當(dāng)于交割后目標(biāo)公司經(jīng)擴(kuò)大已發(fā)行股本的30%。交割后，遠(yuǎn)洋物流將于遠(yuǎn)洋集團(tuán)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表中列賬為合營企業(yè)。

據(jù)公告所披露，于2021年10月31日，遠(yuǎn)洋物流的未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值為約人民幣3.167億元，且2019年以及2020年均錄得除稅后凈溢利。

就此來看，這是一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入--不單押注了如今逐漸升溫的物流地產(chǎn)行業(yè)，而且還增加了上市平臺的資本厚度，以及增加了正向的業(yè)績收入。

物流資產(chǎn)注入

遠(yuǎn)洋集團(tuán)于公告介紹，遠(yuǎn)洋物流主要從事物流地產(chǎn)投資，以及物流地產(chǎn)的建設(shè)和資產(chǎn)管理。遠(yuǎn)洋物流及其附屬公司對物流地產(chǎn)進(jìn)行全周期開發(fā)及管理、收購以及定制服務(wù)，涵蓋倉庫營運(yùn)、冷鏈物流、點(diǎn)對點(diǎn)物流和物流營運(yùn)商，為其客戶提供多元化的物流解決方案。

另據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料，遠(yuǎn)洋物流由現(xiàn)有股東海昌環(huán)球有限公司全資擁有，其主要從事投資控股，而海昌環(huán)球由瑞喜間接全資擁有。瑞喜則為一家于英屬處女群島注冊成立的有限公司，其主要業(yè)務(wù)為投資控股。

“瑞喜連同其附屬公司為專注于從事另類資產(chǎn)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，并處于領(lǐng)導(dǎo)地位，其業(yè)務(wù)范圍包括不動產(chǎn)投資、私募股權(quán)投資、結(jié)構(gòu)化投資、戰(zhàn)略與創(chuàng)新投資。于本公告日期，瑞喜分別由遠(yuǎn)洋集團(tuán)、Huamao Focus Limited及領(lǐng)昱投資有限公司直接或間接擁有49%、25.5%及25.5%權(quán)益。”

若結(jié)合公告所言--于交割后，現(xiàn)有股東海昌環(huán)球及樂階將分別擁有遠(yuǎn)洋物流的70%及30%權(quán)益--即遠(yuǎn)洋集團(tuán)直接+間接持股總和約64.3%，遠(yuǎn)洋物流也將于遠(yuǎn)洋集團(tuán)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表中列賬為合營企業(yè)。

列入綜合財(cái)務(wù)報(bào)表，或許有好有壞，這主要看并表企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否優(yōu)質(zhì)。

據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告披露，遠(yuǎn)洋物流于2021年10月31日，目標(biāo)集團(tuán)的未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值為約人民幣3.167億元、訂立認(rèn)購協(xié)議前現(xiàn)有股東以貸款資本化方式作出的額外注資約人民幣15.51億元。

僅就公告內(nèi)容看，股東借款雖未披露是否需要付息，但就一般而言，股東所提供借款一般息率較低，甚至免息。對企業(yè)而言，可以緩解短期內(nèi)流動資金的不足,增加其現(xiàn)金流,有利于其長期持續(xù)發(fā)展。

公告同時(shí)公布，截至2019年12月31日及2020年12月31日，遠(yuǎn)洋物流未經(jīng)審核的除稅前凈溢利分別為755.6萬元、5289.6萬元；未經(jīng)審核的除稅后凈溢利分別為755.6萬元、4493.7萬元。同比增幅分別為600.05%、494.72%。

從公告所披露的有限資料看來，這次物流資產(chǎn)注入帶來最直接的好處是，預(yù)計(jì)可以為上市平臺增加正向的凈資產(chǎn)與業(yè)績盈利。雖然是過去兩年的業(yè)績表現(xiàn)，但其增長走勢無疑也將給資本市場帶來信心。

另一個(gè)方面，物流地產(chǎn)正逐漸成為資本追逐的一個(gè)行業(yè)。

遠(yuǎn)洋物流重組

從如今的項(xiàng)目規(guī)模看，的確如遠(yuǎn)洋集團(tuán)所言，集團(tuán)正加強(qiáng)物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)平臺建設(shè)，積極拓展重要城市的投資布局。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，遠(yuǎn)洋物流成立于2017年，前身為遠(yuǎn)澤物流，是從事物流地產(chǎn)全周期開發(fā)和管理、收并購的物流地產(chǎn)品牌，2018年首個(gè)項(xiàng)目“嘉興南湖產(chǎn)業(yè)園”開工。

此后，在遠(yuǎn)洋資本旗下，遠(yuǎn)洋物流遵循“網(wǎng)絡(luò)布局，輕重并舉”的投資邏輯，將輕資產(chǎn)端的PE股權(quán)投資和重資產(chǎn)端的地產(chǎn)投資優(yōu)勢相結(jié)合，布局物流節(jié)點(diǎn)城市。其中，通過“PE股權(quán)投資”方式先后投資九曳供應(yīng)鏈、鄭明現(xiàn)代物流、駒馬物流、壹米滴答、發(fā)網(wǎng)等垂直細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)物流企業(yè)。

經(jīng)過數(shù)年發(fā)展后，至今年4月，“遠(yuǎn)洋物流”品牌揭牌儀式在上海遠(yuǎn)洋商業(yè)大廈舉辦。至此，遠(yuǎn)洋物流將以獨(dú)立品牌的形象全新亮相，持續(xù)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域深耕發(fā)展。

彼時(shí)數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋物流已投資管理20余個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，覆蓋天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波、太倉、嘉興、武漢、西安、成都、昆明等十余個(gè)城市，在管面積近250萬平方米，為京東、阿里、美團(tuán)、順豐、韻達(dá)、百世、海爾、百麗等零售、物流以及制造類企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的倉儲基礎(chǔ)設(shè)施。

到中報(bào)披露時(shí)，于2021年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其合營企業(yè)和聯(lián)營公司購入25幅土地及9個(gè)成熟項(xiàng)目當(dāng)中，包括16個(gè)住宅開發(fā)項(xiàng)目、17個(gè)物流項(xiàng)目及1個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目：總樓面面積及應(yīng)占權(quán)益面積分別約為460萬平方米及317.1萬平方米。

遠(yuǎn)洋物流投資管理的物流地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到30余個(gè)，物流倉庫規(guī)模將超過400萬平方米，覆蓋北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、蘇州、寧波等10余個(gè)城市。

很明顯，物流項(xiàng)目的增速與主業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的納儲不相伯仲。

如今過去不足半年，11月19日公告的數(shù)據(jù)已更新為：遠(yuǎn)洋物流于中國20個(gè)城市管理43個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。

回見遠(yuǎn)洋集團(tuán)中報(bào)表述就可以發(fā)現(xiàn)其在物流地產(chǎn)上的謀劃：上半年，集團(tuán)加強(qiáng)物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)平臺建設(shè)，積極拓展重要城市的投資布局。按照本集團(tuán)整體要求，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)平臺啟動戰(zhàn)略規(guī)劃制定工作，明確中長期發(fā)展戰(zhàn)略，并發(fā)布“遠(yuǎn)洋物流”、“遠(yuǎn)洋數(shù)據(jù)”獨(dú)立品牌，標(biāo)志著本集團(tuán)在物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕發(fā)展邁入全新階段。

如今遠(yuǎn)洋集團(tuán)在收購公告中也表示，經(jīng)考慮中國物流地產(chǎn)行業(yè)的近期前景及市場需求、目標(biāo)集團(tuán)的資產(chǎn)狀況、業(yè)務(wù)組合、過往財(cái)務(wù)及營運(yùn)表現(xiàn)及業(yè)務(wù)前景，以及中國物流地產(chǎn)市場的潛力及對倉儲物業(yè)不斷增長的需求，董事認(rèn)為目標(biāo)集團(tuán)具有良好發(fā)展前景，而認(rèn)購事項(xiàng)為本集團(tuán)繼續(xù)進(jìn)軍中國物流地產(chǎn)市場提供了寶貴的機(jī)會，并為觀察該市場的投資機(jī)遇及商機(jī)，以及未來與業(yè)務(wù)合作伙伴開展其他業(yè)務(wù)合作鋪路。

中國的物流地產(chǎn)如今是怎樣一番景象呢？

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)《9月物流地產(chǎn)運(yùn)營發(fā)展報(bào)告》援引根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的數(shù)據(jù)，9月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為54%，較上月回升4.5個(gè)百分點(diǎn)；中國倉儲指數(shù)為51%，較上月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從后期走勢來看，9月份新訂單指數(shù)為52.5%，較上月上升2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到5個(gè)月以來新高；業(yè)務(wù)活動預(yù)期指數(shù)為57.6%，較上月下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。兩項(xiàng)指數(shù)均位于高景氣區(qū)間，顯示市場對未來業(yè)務(wù)預(yù)期仍較為樂觀。

全國倉庫需求方面，根據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)，9月一線城市需求面積75.06萬平方米，環(huán)比下跌15.1%；二線城市需求面積39.51萬平方米，環(huán)比上漲33.3%；其他城市需求面積6.31萬平方米，環(huán)比上漲83.4%。

另據(jù)中國倉儲協(xié)會統(tǒng)計(jì)，截止2018年，我國擁有物流園數(shù)量為1638個(gè)，2015到2018年復(fù)合增長率10.6%。截止2018年我國人均物流地產(chǎn)空間僅0.7平米/人，遠(yuǎn)低于日本的4平米/人與美國3.7平米/人。很顯然，我國的物流倉儲還有很大的發(fā)展空間。

關(guān)鍵詞： 并表物流地產(chǎn) 遠(yuǎn)洋集團(tuán)的資本增厚與業(yè)務(wù)重組