小雪已過，蘇州城內(nèi)土拍迎來年度收官戰(zhàn)。

11月24日至11月26日，蘇州第三批集中供地正式進(jìn)行出讓，本次土拍原有26宗涉宅地塊出讓，總出讓面積約192.68萬平方米，起拍總價為405.6億元。但由于吳江汾湖高新地塊突發(fā)終止出讓，故此次土拍實(shí)際出讓地塊為共25宗，總出讓面積177.33萬平方米。

對比今年蘇州三次集中供地的情況來看，第三輪集中供應(yīng)地塊較二輪有所增加，較首輪供應(yīng)地塊則減少3宗；從土地供應(yīng)規(guī)模方面來看，三輪土拍的供應(yīng)面積最少，較二輪集中拍地減少33.58%。

供應(yīng)面積雖少，但此次蘇州掛牌的地塊被戲稱為“壓箱底的好地”，尤其是平江新城地塊與永旺西地塊，2宗宅地報(bào)名房企不在少數(shù)。 

注：蘇州2021年集中供地土地供應(yīng)規(guī)模與面積對比圖

此外，相較于第二輪集中供地的遇冷，蘇州在2021年末最后一次大規(guī)模拍地中釋放了明顯的積極信號。為降低拿地門檻，蘇州此次將保證金比例從第二輪集中出讓30%-50%全部改調(diào)為30%；更改土地出讓金首付款比例，由此前的60%降至50%；除去土拍園區(qū)地塊外，剩余參與集中供地的地塊均取消市場指導(dǎo)價。

如此看來，在部分房企手握有限資金選擇“躺平”的當(dāng)下，先松綁，再操盤成為蘇州完成此次集中供地的主要動力源。

“老朋友”再補(bǔ)倉

首日土拍的8宗地塊區(qū)域分布于相城區(qū)、姑蘇區(qū)、蘇相合作區(qū)、蘇州工業(yè)區(qū)。最終，8宗地塊全部成交，成交額120.64億元，其中2宗地塊為溢價成交。相比于2021年9月的蘇州第二輪集中供地首日，成交地塊數(shù)量變化不大，但僅有1宗地為溢價成交。

縱觀兩次集中供地首日戰(zhàn)況，除出讓地塊數(shù)量相似外，參與房企的重合度更為明顯，本地房企相城城投的身影格外顯眼。

早于蘇州二輪拍地中，相城城投與當(dāng)代置業(yè)合作拿下11.03萬平的黃橋地塊。拿地不久后，相城城投便新增了新增投資企業(yè)，名為蘇州摩碼綠恒房地產(chǎn)有限公司。據(jù)企查查股權(quán)穿透圖顯示，該公司由蘇州和恒置地有限公司（相城城投間接控股）與蘇州當(dāng)代綠色置業(yè)有限公司聯(lián)合持股。從注冊位置來看，蘇州摩碼綠恒房地產(chǎn)有限公司位于相城區(qū)黃橋街道旺盛路蘇州智能制造服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。據(jù)此，該公司應(yīng)該會成為黃橋地塊的項(xiàng)目開發(fā)公司。

而于此次集中供地，相城城投則聯(lián)合相城交建以底價11.04億元競得蘇相合作區(qū)陸嚴(yán)街西、星旺路南地塊，該地塊出讓面積4.91萬平方米，總建筑面積8.83萬平方米，樓面價1.25萬元/平方米。

除合作地塊外，相城城投還以底價22.78億元競得相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)太東路南、華陽路西地塊，樓面價9650元/平方米。該地塊出讓面積10.73萬平方米，總建筑面積建筑面積23.6萬平方米。

相城城投再次合作拿地背后，或許原因有二，一方面相城城投作為本地房企，持續(xù)加碼本土地塊對其項(xiàng)目擴(kuò)張有一定益處；此外，于近期，相城城投一筆35億元的私募債券獲上交所受理司2021年面向?qū)I(yè)投資者非公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為已受理，資金充足無疑利好，但如果能找到同船共渡的伙伴企業(yè)，對于像相城城投的國有房企來說更為保險。

此外，老牌日企大和房屋在首日供地中斬獲高鐵新城64號商住地塊，成交總價約25.46億元。這家開發(fā)商并非首次入局蘇州，于2007年，大和房屋曾在蘇州工業(yè)園區(qū)板塊落子，打造出了和風(fēng)雅致項(xiàng)目。可以說，作為首家涉足蘇州房產(chǎn)市場的日本房企，大和房屋拿地策略還是以因地制宜為主。

而針對目前國內(nèi)部分民營企業(yè)“躺平”之說，蘇州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，目前民營企業(yè)資金鏈比較緊張，一切還要看央行對于房企資金管控的情況，如果政策趨向有望放松，那么“躺平”的情況會慢慢減少。此外，從第二次蘇州土拍開始，國企托底趨勢逐漸明顯，主要還是資金鏈的問題。

2宗宅地溢價成交

雖說本輪土拍依舊以“穩(wěn)”為基調(diào)，但高熱度永旺西地塊依舊為房企眼中的“香餑餑”。地塊周邊分布永旺、星匯學(xué)校、1號線鐘南街站等生活配套，湖東CBD也坐落于地塊不遠(yuǎn)處。中海、華潤、招商、萬科、保利置業(yè)等實(shí)力房企紛紛參拍。

最終，南京安居保障房建設(shè)發(fā)展有限公司以27.89億元攬下這宗熱門地塊，樓面價2.75萬元/平方米，溢價率4.50%，成為首日土拍戰(zhàn)場中，獲得唯二產(chǎn)生溢價地塊之一的房企。作為蘇州熱門地塊的低調(diào)拓金者，南京安居 手中的新晉好牌不止永旺西這一張。

于2021年6月1日，南京安居便擲出40億競得蘇州園區(qū)奧體核心區(qū)域地塊，成交樓面價2.52萬元/平方米，溢價率高達(dá)15%。據(jù)悉，該地塊項(xiàng)目總建筑面積23.96萬平方米，計(jì)容面積15.86萬平方米。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，該項(xiàng)目將由萬科操盤，擬建洋房、小高層及公寓式酒店。

除南京安居順利摘得永旺西板塊外，天地源也在經(jīng)過7輪競價后，以18.15億元競得3.77萬平方米姑蘇區(qū)蘇錦街道廣濟(jì)北路以西、星光路以南地塊（平江新城地塊），溢價率7.01%，成為首日溢價率最高地塊獲得者。該地塊的熱度同樣不容小覷，龍湖、華潤、招商紛紛入場。

作為純住宅用地，平江新城地塊既是本輪土拍中目前溢價率最高地塊，也是姑蘇區(qū)唯一出讓的地塊。此次天地源及時在該區(qū)域補(bǔ)倉，或許是向著明年的姑蘇區(qū)主力新樓盤進(jìn)發(fā)。從地塊方面來說，平江新城位于蘇州核心區(qū)域，萬達(dá)、濕地公園、軌交都環(huán)繞其周，再加上古城底蘊(yùn)與建設(shè)中的教育資源，該地塊連競拍7輪并不意外。

首日土拍的成交結(jié)果看似平穩(wěn)，但也側(cè)面反映出蘇州區(qū)域地塊的分化日趨嚴(yán)重。蘇州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱：“目前蘇州房產(chǎn)市場行情分化較大，對于土地市場的冷熱不能一概而論。其一是板塊之間的價格分化，不僅是板塊間差距較大，甚至同一個板塊之間，也出現(xiàn)了分化情況；此外，由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)、資源嫁接等差異產(chǎn)生，不同項(xiàng)目之間也出現(xiàn)了一定程度的分化。但是，蘇州核心板塊內(nèi)，受好評的項(xiàng)目價格則一直在上漲。蘇州目前新房的存量比較大目前應(yīng)有7萬多套新房存量，導(dǎo)致客戶們的觀望情緒非常嚴(yán)重，這也是目前蘇州地產(chǎn)市場競爭激烈的原因之一。”

關(guān)鍵詞： 蘇州第三批集中供地：首日收金120 64億 相城城投、南京