作者 | 劉瑩

出品 | 焦點財經(jīng)

宣布即將分拆物業(yè)上市的第21天，萬科在2021年第一次臨時股東大會中，對萬物云的上市事宜進行了重點審議。

萬科集團董事會主席郁亮、董事、總裁及首席執(zhí)行官祝九勝、萬科監(jiān)事會主席兼工會主席解凍、萬科執(zhí)行副總裁兼首席運營官劉肖、萬物云首席合伙人兼首席執(zhí)行官朱保全、萬科執(zhí)行副總裁兼財務負責人韓慧華等熟悉的面孔，皆出現(xiàn)在了會議當中。

焦點財經(jīng)了解到，此次股東大會共對9項議案進行了表決。其中，一項關(guān)于融資事宜，一項關(guān)于人事調(diào)整，其余7項皆與萬物云上市有關(guān)。

合規(guī)性

在所披露的與此次股東大會相關(guān)的文件中，萬科表示，經(jīng)逐項核對，公司分拆萬物云上市事宜符合證監(jiān)會相關(guān)規(guī)定，且作為萬物云的控股股東，萬科的表現(xiàn)也符合證監(jiān)會《關(guān)于規(guī)范境內(nèi)上市公司所屬企業(yè)到境外上市有關(guān)問題的通知》（簡稱“通知”）的8項規(guī)定。

其一，萬科在2018年至2020年的歸母凈利潤為337.72億元、388.72億元及415.15億元，連續(xù)三年實現(xiàn)盈利，這符合《通知》中關(guān)于“上市公司需在最近三年連續(xù)盈利”的規(guī)定。

其二，萬科董事會曾在2019年4月和2020年6月，分別向不少于6名承配人配發(fā)了2.62億股與3.15億股H股，籌資各66.43億元與71.65億元，以用于償還公司的境外債務性融資。這符合《通知》中關(guān)于“上市公司最近三個會計年度內(nèi)發(fā)行股份及募集資金投向的業(yè)務和資產(chǎn)，不得作為對所屬企業(yè)的出資申請境外上市”的規(guī)定。

其三，2020年，萬科合并報表內(nèi)的歸母凈利潤為415.15億元，按權(quán)益享有的萬物云歸母凈利潤占集團的比重為2.15%，未超過50%。這符合《通知》中關(guān)于““上市公司最近一個會計年度合并報表中按權(quán)益享有的所屬企業(yè)的凈利潤，不得超過上市公司合并報表凈利潤的50%”的規(guī)定。

其四，2020年，萬科合并報表內(nèi)的歸母凈資產(chǎn)為2245.1億元，按權(quán)益享有的萬物云歸屬母公司的凈資產(chǎn)占比為1.75%，未超過30%。這符合《通知》中關(guān)于“上市公司最近一個會計年度合并報表中按權(quán)益享有的所屬企業(yè)凈資產(chǎn)，不得超過上市公司合并報表凈資產(chǎn)30%”的規(guī)定。

其五，除萬物云外，萬科的主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)與相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務等，而萬物云的主營業(yè)務為空間科技服務，包含物業(yè)管理、設(shè)施管理及智慧城市綜合服務等。萬科與萬物云業(yè)務劃分清晰，各有獨立的業(yè)務板塊，不存在實質(zhì)性同業(yè)競爭關(guān)系。

此外，萬科與萬物云各自擁有獨立、完整、權(quán)屬清晰的經(jīng)營性資產(chǎn)，擁有獨立的銀行賬戶，獨立納稅，兩家公司之間資產(chǎn)、財務獨立。

在高管交叉度方面，萬科管理人員祝九勝、韓慧華、劉肖、朱旭未在萬物云擔任除董事、監(jiān)事之外的其他職務，萬物云高級管理人員朱保全、楊光輝、鄒明、李慶平等也未與萬科建立勞動關(guān)系，兩家公司高管之間不存在交叉任職情形。

上述幾項符合《通知》中關(guān)于“上市公司與所屬企業(yè)不存在同業(yè)競爭，且資產(chǎn)、財務獨立，經(jīng)理人員不存在交叉任職”的規(guī)定。

目前，萬科及萬物云董事、高級管理人員及其關(guān)聯(lián)人員所持有的萬物云股份，未超過萬物云到境外上市前總股本的10%，且公司內(nèi)控制度和管理體系完善，不存在資金、資產(chǎn)被具有實際控制權(quán)的個人、法人或其他組織、關(guān)聯(lián)人占用的情形，也不存在損害公司利益的重大關(guān)聯(lián)交易情形。最近三年，公司不存在重大違法違規(guī)情形。這三項，也都符合《通知》中第二條，第六、七、八款的規(guī)定。

萬科承諾，萬物云上市后，不會對公司其他業(yè)務板塊的持續(xù)經(jīng)營運作構(gòu)成任何實質(zhì)性影響，且不會對公司當前的獨立上市地位產(chǎn)生影響。萬科目前合計持有萬物云6.6億股境內(nèi)非上市股份，將委托萬物云向中國證監(jiān)會申請將公司所持萬物云全部或部分境內(nèi)非上市股份到香港聯(lián)交所主板上市流通。為確保該方案順利進行，萬科還在股東大會中對上述事宜的后續(xù)操作事宜進行了授權(quán)申請。

上市緣由與估值

官網(wǎng)顯示，萬物云前身為萬科物業(yè)，系后者于2020年10月更名而來。目前，萬物云已形成萬物梁行、樸臨發(fā)展、萬睿科技、第五空間、萬物云城、萬物成長等七大品牌，是一家以空間科技為先導，以空間服務為根基，以成長型生態(tài)鏈為助力的城市空間科技服務平臺型公司。

自2015年全面啟動市場化至今，萬物云增長迅速。截至2021上半年，萬物云的營業(yè)收入為103.8 億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長33.3%，以“萬科物業(yè)”為品牌，先后布局了全國105個大中城市（含香港），是行業(yè)內(nèi)最大的物管公司之一。

過往時間里，萬科管理層對于萬物云上市一事，始終報以“猶抱琵琶半遮面”的態(tài)度，并不明確。即便在今年6月底的年度股東會上，郁亮在面對投資者的再一次咨詢時，仍表示會考慮在未來“適當?shù)臅r候”做上市安排，但還沒有上市計劃。

進入2021下半年，樓市調(diào)控持續(xù)趨緊，房企在銷售及融資均壓力不小。在這樣的背景下，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)將在資本市場估值略高的物業(yè)資產(chǎn)擺上了出售的貨架，以期回籠資金、緩解自身的流動性壓力。

由此，萬科此時分拆萬物云上市之舉，也免不了遭遇市場關(guān)于其“缺錢”的質(zhì)疑。就此，郁亮在股東大會上進行了回應，稱“萬物云在萬科的資產(chǎn)和利潤占比只有1%到2%左右，發(fā)再多股票也沒多大影響”，且萬物云募集的資金有自己的用途。所謂“老子不能用兒子的錢，是要分開來用的”，因此“說物業(yè)上市能解決萬科的資金問題是不存在的”。

之所以在這個時間點將萬物云分拆上市，是因為萬科發(fā)現(xiàn)，當下的萬物云已經(jīng)展現(xiàn)出了它作為城市服務商的形象，而非單純的傳統(tǒng)物業(yè)服務商。就城市服務而言，萬物云這棵樹上可以長出很多新東西，帶來更大的想象空間，郁亮稱。

他介紹，傳統(tǒng)物業(yè)服務里，萬科給萬物云的業(yè)務已經(jīng)不足住區(qū)服務的一半。因此，萬科認為萬物云已經(jīng)成熟，“孩子大了以后有自己獨立發(fā)展的想法，我們要滿足它獨立發(fā)展的想法”。

顯而易見，萬物云上市也能助力萬科物業(yè)業(yè)務迅速實現(xiàn)價值釋放。對標碧桂園服務，萬物云若能獲得相當?shù)墓乐?，在市值上再造一個萬科似乎也不是不可能。

對此，郁亮指出，萬科始終對高估值充滿警惕與恐懼，估值理性有利于員工業(yè)務的成長及更好心態(tài)的保持。

“所以說，我覺得上市時間點目前比去年更合適，因為市場估值趨于理性，理性資本市場才能給予真正優(yōu)秀的企業(yè)一個適當?shù)亩▋r”，郁亮稱。

未來賽道和方向

在股東大會上，萬物云首席合伙人、首席執(zhí)行官朱保全還談及了萬科物業(yè)更名“萬物云”一事。他認為，隨著公司的發(fā)展，“萬科物業(yè)”四個字已經(jīng)很難覆蓋公司業(yè)務的全面性。萬物云源自“萬科的萬、物業(yè)的物、未來的云”，其中“云”代表著未來，是萬科的未來期望。

當然“云”的使用也重新定義了一個行業(yè)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理或者資產(chǎn)服務定義為空間科技服務?？萍肌⒃品帐俏覀兾磥碇貍}投資的方向，但在業(yè)務領(lǐng)域，萬物云仍將自己定義為服務業(yè)，朱保全稱。

“服務業(yè)”的說法又可以被細分為兩大類。一類是“居住的消費”，在消費領(lǐng)域里，基于住的消費是萬物云的重頭戲；另一類是“企業(yè)服務”。這也是萬物云在業(yè)務領(lǐng)域最希望走的賽道和定義的方向。

梳理可知，時下以“云”命名的企業(yè)諸多，阿里云、華為云、騰訊云、微軟云等皆在此列。與之相比，萬物云有何不同？

朱保全認為，阿里云等做的都是底層的IaaS，而非具體的云的運營。萬物云不做IaaS層，反而會在這些云的基礎(chǔ)上構(gòu)建基于城市服務、工單管理的云服務。因此，萬物云與阿里云等都是合作伙伴關(guān)系，不是競爭關(guān)系。

當然，萬物云也有自身的獨特之處，比如包含線下服務、人工運營、硬件施工能力等。不同于上述“云”的外包服務，萬物云希望重點打造一個一體化的服務。

我們發(fā)現(xiàn)，住的領(lǐng)域市場巨大，裝修、租金、物業(yè)費等，都是城市居民基于住的消費，這個市場預估超過15萬億，萬物云將在這個海量市場里，為客戶提供全生命周期的服務，朱保全稱。

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