作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

如美元債、商票一樣，信托也成為一個高頻敏感詞，挑動著地產(chǎn)人的神經(jīng)。

金科聲明公司經(jīng)營穩(wěn)健，財務(wù)狀況良好，銀行貸款、發(fā)行的債券，以及信托、商票等其他形式融資均按期足額兌付本息，未出現(xiàn)任何一例逾期情況。

因為一筆6590萬元信托貸款違約傳言，奧園告訴焦點財經(jīng)稱，該借款為奧園合資公司作為借款人，由于合資公司存在其他債務(wù)糾紛引起；針對與陸家嘴信托談延期的傳聞，世茂澄清合作正常，過往從未有過逾期或面臨延期償付事項。

熙熙攘攘，各種焦躁不安之聲充斥在市場，他們可能是投資人、員工、合作伙伴或收購方等，因為是利益相關(guān)方，能最早感知，但有時也因信息掌握不全面，而對當(dāng)事企業(yè)造成困擾。

一面是房企在澄清，另一面卻是信托實實在在的踩雷聲，金谷信托因華夏幸福19.10億債務(wù)違約而申請仲裁；大業(yè)信托申請強(qiáng)制執(zhí)行花樣年3.3億債權(quán)；昔日百強(qiáng)房企光耀集團(tuán)破產(chǎn)，粵財信托到現(xiàn)在還未解套；中鐵信托上訴查封凍結(jié)寶能資產(chǎn)，以保障自身信托財產(chǎn)安全。

渤海信托把公告貼到某暴雷房企北京公館電梯間，那是黃老板每天必經(jīng)之地。北方信托、建信信托踩雷藍(lán)光發(fā)展，重慶信托、愛建信托、山東信托、云南信托等“身陷”寶能系……

用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年前10月房地產(chǎn)信托發(fā)生66起違約事件，違約規(guī)模約489億元，超過2020年全年數(shù)據(jù)。10月至11月5日，全部信托產(chǎn)品發(fā)生違約事件16起，涉及金額172.21億元，其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域占7起，涉及金額118.46億元，占68.79%。

“踩雷”信托機(jī)構(gòu)在全力應(yīng)付風(fēng)險處置工作，其余的大部分信托機(jī)構(gòu)則是以做好存量項目的投后管理與維護(hù)為主，暫?；蚴湛s了地產(chǎn)業(yè)務(wù)，只有少量存續(xù)的信托產(chǎn)品還在持續(xù)募集中，新增業(yè)務(wù)基本全線暫停。

信托 “壓降令”再疊加地產(chǎn)出清，融資類信托規(guī)模大幅壓降，通道業(yè)務(wù)也在壓縮。但在上周（11月22日-28日），無論是地產(chǎn)人，還是信托人都感到一絲暖光。

小周期回暖，但大勢不改

上周金融類信托產(chǎn)品成立規(guī)模68.13億元，環(huán)比減少5.92%。當(dāng)中，金融類、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類和工商企業(yè)類信托產(chǎn)品成立規(guī)模環(huán)比均下降，房地產(chǎn)類產(chǎn)品成立情況有所回暖，成立規(guī)模14.05億元，環(huán)比增加49.03%。

這個時間段，恰好處在11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會之后，保利發(fā)展、首開股份、中海發(fā)展、招商蛇口、光明地產(chǎn)和金地集團(tuán)等房企在銀行間市場紛紛發(fā)債。截至26日，11月以來房企在境內(nèi)已發(fā)行各類債券42只，規(guī)模達(dá)421.88億。

這是8月份以來，房地產(chǎn)境內(nèi)發(fā)債規(guī)模首次出現(xiàn)環(huán)比回升，從7月到10月的規(guī)模分別為746.28億元、557.62億元、444.98億元和233.82億元。

信用債發(fā)行提速，不少人猜測這是房企境內(nèi)融資閥門松動的跡象；再加之房地產(chǎn)信托也出現(xiàn)絲絲回暖，一些聯(lián)想也隨之產(chǎn)生。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在“房住不炒”與信托公司合規(guī)壓力下，過去火爆的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)“熄火”，未來大規(guī)模發(fā)行的可能性不大。

一個可見的事實是，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約正在上升，信托公司年報數(shù)據(jù)也在印證這一點，60家信托公司去年信用風(fēng)險資產(chǎn)規(guī)模為6965億元，其中不良資產(chǎn)377億，不良資產(chǎn)率達(dá)5.41%，而在2019年該指標(biāo)為3.92%。

盛證券分析師楊業(yè)偉團(tuán)隊分析也指出，今年12月與明年上半年即將到期的903億元和2921億元房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險較高，房地產(chǎn)是信托此前的重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域，地產(chǎn)風(fēng)險加劇，信托業(yè)違約風(fēng)險也在明顯上升。

隨之發(fā)生的是，地產(chǎn)信托投資者已經(jīng)在為自己尋找接盤俠。如民生信托，目前有多只信托產(chǎn)品位列受益權(quán)轉(zhuǎn)讓清單，涉及項目包括恒大園林、榮盛地產(chǎn)、陽光城等，其中有產(chǎn)品已經(jīng)逾期，未到期產(chǎn)品的到期日多在明年4~5月份。

轉(zhuǎn)型方向：城市更新+不良資產(chǎn)處置

在這種形勢之下，地產(chǎn)信托在加速轉(zhuǎn)型，在上篇《信托與地產(chǎn)新“魚水”關(guān)系》中，重點闡述了真正的房地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)，即真股權(quán)融資成為主要方向之一。

除此之外，地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型還有兩個熱門領(lǐng)域，一個是存量之下的城市更新，這是信托機(jī)構(gòu)很早便布局的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，2013年便有信托入局城市開發(fā)業(yè)務(wù)，但在2017年信托公司參與城市更新的項目才明顯增多，當(dāng)下“城市更新”被寫入政府工作報告，時機(jī)更加成熟。

另一個方向是入不良資產(chǎn)處置，房企分化與整合、國企混改、國企重組整合等為不良資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)帶來更多機(jī)會，華融資管11月16日發(fā)行不超700億元金融債券，主要用于不良資產(chǎn)收購及處置、債轉(zhuǎn)股等是一個信號。

近期有一個鮮活的案例，平安信托協(xié)助中國平安參與北大方正集團(tuán)重組，通過“出售式重整+他益財產(chǎn)權(quán)信托”方案，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之外的待處置資產(chǎn)全部留在重整主體內(nèi)并設(shè)立財產(chǎn)權(quán)信托。

時間繼續(xù)回溯，平安信托還曾設(shè)立標(biāo)品紓困信托，認(rèn)購處于約定回售期的招商創(chuàng)融-福晟集團(tuán)資產(chǎn)支持專項計劃優(yōu)先A及優(yōu)先B份額共計16億元；中航信托也曾設(shè)立一項集合資金信托計劃，資金最終用于向信達(dá)陜西分公司收購其持有的陜西寶太房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司的債權(quán)。

當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折巨變，不良資產(chǎn)處置成為熱門，這勢必會為信托機(jī)構(gòu)等來更多機(jī)遇，但也會與踩雷的信托機(jī)構(gòu)自身不良與風(fēng)險處置交雜在一起。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)與信托新“魚水”關(guān)系(二)