中新經(jīng)緯12月2日電 (高鉑寧 薛宇飛)2日，惠譽(yù)宣布下調(diào)北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱鴻坤地產(chǎn))的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)至“CCC+”，下調(diào)其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和未償美元高級(jí)票據(jù)的評(píng)級(jí)至“CCC+”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。此前11月30日，聯(lián)合資信下調(diào)其主體及債權(quán)信用評(píng)級(jí)。機(jī)構(gòu)判斷，債務(wù)壓頂疊加房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)惡化，鴻坤地產(chǎn)的償債壓力加大。

流動(dòng)性壓力持續(xù)加大

目前，鴻坤地產(chǎn)有三只一般公司債處于存續(xù)狀態(tài)，分別是“19鴻坤01”“18鴻坤01”“18鴻坤03”，票面利率均為7.5%，債券余額共計(jì)約為9.20億元人民幣。

進(jìn)入11月，上述三只債券進(jìn)入多事之秋。11月22日，鴻坤地產(chǎn)本應(yīng)于當(dāng)天完成兌付的“19鴻坤01”，卻召開(kāi)了債券持有人會(huì)議；到23日，“19鴻坤01”“18鴻坤01”“18鴻坤03”均申請(qǐng)停牌；25日，上交所披露信息顯示，針對(duì)“19鴻坤01”的回售兌付兌息等事項(xiàng)，已累計(jì)獲得53.33%的同意投票，“低空飛過(guò)”達(dá)成展期。

11月30日，剛剛復(fù)牌的三只債券便被信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“暴擊”。當(dāng)日，聯(lián)合資信下調(diào)鴻坤地產(chǎn)主體及“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”信用等級(jí)至“AA-”，評(píng)級(jí)展望維持負(fù)面。12月2日，又遭惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)。

評(píng)級(jí)下調(diào)與其疲軟的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不無(wú)關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，鴻坤地產(chǎn)的凈利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率均連續(xù)下滑。到2021年上半年，鴻坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約52.15億元，歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，虧損達(dá)6195.43萬(wàn)元。

此外，鴻坤地產(chǎn)償債能力也受到質(zhì)疑。截至2021年6月底，公司全部債務(wù)(含應(yīng)付票據(jù))153.38億元，其中短期債務(wù)(含應(yīng)付票據(jù))59.65億元，現(xiàn)金短債比仍低于1倍，短期流動(dòng)性和整體債務(wù)壓力均較大。

聯(lián)合資信稱：“考慮到近期行業(yè)融資政策收緊及金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，公司再融資渠道不斷收縮，流動(dòng)性管理壓力將持續(xù)加大?！被葑u(yù)也在12月2日的評(píng)級(jí)報(bào)告中稱，考慮到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的減速，鴻坤地產(chǎn)的銷售前景存在不確定性，可能導(dǎo)致其流動(dòng)性進(jìn)一步惡化。

此外，鴻坤地產(chǎn)還有一只票息高達(dá)14.75%、債券余額1.93億美元的美元債。

千億銷售目標(biāo)“夢(mèng)碎”

鴻坤地產(chǎn)創(chuàng)立于2002年。作為京系房企，它以開(kāi)發(fā)北京西紅門項(xiàng)目起家，逐漸將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至環(huán)京區(qū)域，天津、廊坊、涿州、張家口成為其重點(diǎn)布局的城市。此后，在長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、海南等區(qū)域，也能看到鴻坤地產(chǎn)的項(xiàng)目。截至2021年上半年，公司累計(jì)打造了50多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積超1300萬(wàn)平方米。

但是，自2016年北京及環(huán)京區(qū)域嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策相繼落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯趨冷，項(xiàng)目銷售壓力陡增。鴻坤地產(chǎn)與其他在京津冀區(qū)域重點(diǎn)布局的房企一樣，都面臨著項(xiàng)目去化難、售價(jià)下調(diào)的窘境。

在當(dāng)時(shí)，鴻坤地產(chǎn)并沒(méi)有預(yù)想到此次調(diào)控會(huì)有這么大的威力。2017年，鴻坤集團(tuán)還定下到2023年達(dá)成“四個(gè)千億”的目標(biāo)，其中之一就是地產(chǎn)板塊達(dá)到千億銷售目標(biāo)。但從近兩年來(lái)看，鴻坤地產(chǎn)年銷售額停留在不足200億元的水平，距離千億目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

“2020年，鴻坤地產(chǎn)80%的銷售額來(lái)自環(huán)渤海地區(qū)(包括北京市、天津市和河北省)，考慮到北京及周邊地區(qū)嚴(yán)格的購(gòu)房限制，與土地儲(chǔ)備更加多元化的的同行相比，鴻坤地產(chǎn)可能更容易受到政策風(fēng)險(xiǎn)影響?！被葑u(yù)認(rèn)為。

成立多年，鴻坤地產(chǎn)多次傳出上市消息，但都沒(méi)有付諸行動(dòng)。2021年4月，鴻坤系多家公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更，外界亦猜測(cè)鴻坤地產(chǎn)或?yàn)樯鲜凶鰷?zhǔn)備，但至今仍沒(méi)有新的動(dòng)作。從當(dāng)前的外部環(huán)境看，資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股并不看好，同為京系房企的石榴集團(tuán)，其招股書(shū)也在近日失效。

12月1日晚，鴻坤地產(chǎn)公告稱，因公司主體信用評(píng)級(jí)被聯(lián)合資信下調(diào)為“AA-”，觸發(fā)上海證券交易所相關(guān)規(guī)定，旗下三只債券“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”自12月2日起調(diào)整交易方式。

根據(jù)上交所發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整債券上市期間交易方式有關(guān)事項(xiàng)的通知》，債券觸發(fā)交易機(jī)制調(diào)整情形后，交易方式將由原同時(shí)采取集中競(jìng)價(jià)交易和大宗交易方式，調(diào)整為僅采取協(xié)議大宗交易方式，且僅限符合債券市場(chǎng)投資者適當(dāng)性管理相關(guān)規(guī)定的合格機(jī)構(gòu)投資者買入。

不過(guò)，上交所也為持有債券數(shù)量較少的投資者設(shè)計(jì)了一次性賣出機(jī)制，投資者持有的債券數(shù)量少于規(guī)定最低申報(bào)數(shù)量的，可以一次性申報(bào)賣出所持有的債券。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上述三只債券最近一次的成交日期分別為11月11日、10月26日和11月17日，交易活躍度較低。

鴻坤地產(chǎn)表示，此次債券交易機(jī)制調(diào)整對(duì)公司債券的償債能力造成了一定程度的負(fù)面影響。目前公司正在積極協(xié)調(diào)各方商討多種方式解決當(dāng)前問(wèn)題，加快制定短中長(zhǎng)期綜合化解方案，將調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，開(kāi)拓項(xiàng)目市場(chǎng)，同時(shí)積極拓寬融資渠道，緩解流動(dòng)性壓力。(中新經(jīng)緯APP)

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