西部宏觀張靜靜團隊

12月3日，恒大向外宣布無法承諾兌現(xiàn)一筆總值2.6億美元的對外擔(dān)保義務(wù)，這意味著恒大可能發(fā)生實質(zhì)性違約。對此一行兩會和廣東省政府表達了各自觀點，其中部分觀點涉及房地產(chǎn)融資問題。

中國人民銀行：短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險，不會影響中長期市場的正常融資功能。對于企業(yè)匯出資金償付及回購境外債券的，有關(guān)部門將在現(xiàn)行政策框架下提供支持和便利。

銀保監(jiān)會：現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

證監(jiān)會：下一步，證監(jiān)會將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、本次一行兩會集體發(fā)聲；房地產(chǎn)融資政策信號轉(zhuǎn)向積極

上一輪類似的政策表態(tài)是在2015年，當(dāng)時的背景是經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)庫存積壓過多。2015年3月的政府工作報告指出：穩(wěn)定住房消費、堅持分類指導(dǎo)，支持居民自住和改善型住房需求。與彼時類似，當(dāng)前亦處在房地產(chǎn)投資增速快速下行期，不同的是當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)庫存并不高。

2015年房地產(chǎn)開放投資增速從2014年的10.5%快速下行至1%；但大量房地產(chǎn)庫存有待消化，截至2016年2月我國商品房待售面積高達7.4萬平。今年Q3國內(nèi)房地產(chǎn)新開發(fā)面積累計同比轉(zhuǎn)負，不僅如此，在三條紅線等政策約束下，市場普遍預(yù)計明年國內(nèi)地產(chǎn)銷售、投資下行壓力較大。但與2015年底不同，過去兩年商品房待售面積始終保持低位，但在“房住不炒”的背景下，較低的地產(chǎn)庫存也對應(yīng)了較大的房企回款壓力。

總而言之，我們認為應(yīng)高度重視一行兩會本次集體發(fā)聲，這表明政策端開始關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)供需矛盾以及房企融資壓力。房地產(chǎn)融資政策信號轉(zhuǎn)向積極。

二、房地產(chǎn)核心問題是信用，但短期政策需要供需兩手抓

本輪房地產(chǎn)行業(yè)的隱憂并非需求快速降溫引發(fā)的，而是供給側(cè)問題，具體是指房地產(chǎn)企業(yè)因融資和按揭政策導(dǎo)致的現(xiàn)金流問題引起的，對房企形成較大約束的政策包括三道紅線、兩集中貸款額度管控、房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管、限購政策等。但隨著部分房地產(chǎn)企業(yè)回款速度和現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，購房者可能會擔(dān)心期房能否變?yōu)楝F(xiàn)房。如果不能妥善處理房地產(chǎn)融資問題，影響現(xiàn)房交付，進而掣肘商品房銷售，加劇房地產(chǎn)融資收縮。

如圖3所示，在政策約束下，近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，來自于居民部門的個人定金及按揭貸款比重持續(xù)上升，國內(nèi)貸款和自籌資金權(quán)重則呈下降趨勢。2021年10月個人定金及按揭貸款占比達到52%，遠超自籌資金和國內(nèi)貸款等其余分項比重。

換言之，目前房地產(chǎn)核心問題是信用，但短期政策確實應(yīng)該供給、需求兩手抓。由此，我們就理解了“現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款……”的內(nèi)涵。

三、中期看政策重心仍是供給，關(guān)注保障房相關(guān)政策落地

正如前文所述，與2015年底中國開啟“三去一降一補”階段不同，當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)庫存并不高。只要政策沒有大的方向性轉(zhuǎn)變，房企仍要依賴銷售回款進行開發(fā)投資。低庫存背景下要么會導(dǎo)致房價大漲、要么會約束房企土拍及開發(fā)投資。因此，中期方面政策重心仍是增加地產(chǎn)供給。我們關(guān)注到銀保監(jiān)會的發(fā)聲中提到“加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。往后看，無論是防風(fēng)險還是穩(wěn)增長，保障房相關(guān)政策或非常值得關(guān)注。

十四五期間各省市里面保障房建設(shè)的政策重心從十三五期間的棚改轉(zhuǎn)向了租賃住房。我們估算2022年全國建安投資和房地產(chǎn)投資分別為9.6萬億元和15萬億元左右，2021年保障性租賃住房建安投資估計在1000億元左右，則2022年新增保障性租賃住房對建安投資拉動大約為4.74%左右。若明年租賃房建設(shè)發(fā)力，預(yù)計可將2022年房地產(chǎn)投資增速從-2%拉升至1%左右，進而實現(xiàn)正增長。當(dāng)然，這僅僅是目前的估算，我們會在近期推出相關(guān)報告給出更為具體、詳盡的測算。但總體而言，加快保障租賃住房建設(shè)不僅符合共同富裕的時代背景，也能成為明年穩(wěn)增長的重要抓手，還能緩解民營房企地產(chǎn)投資增速大幅下滑的問題。

風(fēng)險提示

（一）房地產(chǎn)相關(guān)政策不及預(yù)期

（二）貨幣寬松不及預(yù)期

（三）保障房政策不及預(yù)期

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn) 一行兩會 房地產(chǎn) 融資