馮毅成“數(shù)據(jù)本身并無好壞，不同角度分析會(huì)有不同結(jié)論。武漢購房主力軍的購房需求和購買力并未在這輪行情波 動(dòng)中發(fā)生本質(zhì)變化，這將是武漢樓市走出行情的關(guān)鍵力量”。

近日，根據(jù)武漢市房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：截至10月底，武漢新建商品住房庫存量已達(dá)到19.9萬套。這個(gè)庫存量已經(jīng)是武漢樓市近五年之最，與武漢往年每年新建商品住房銷售量（20萬套左右）基本持平。

為了避免數(shù)據(jù)被斷章取義造成誤傳誤讀，這里先給出本文核心觀點(diǎn)：

第一，新建商品住宅庫存量達(dá)到歷史之最，并非是短期供應(yīng)過大導(dǎo)致，而是遠(yuǎn)城區(qū)滯銷激增庫存量。

第二，如無新政干預(yù)，樓市調(diào)整期將至少還需半年。新建商品住房庫存峰值將在明年上半年創(chuàng)新高，庫存明年開始回落。

第三，樓市持續(xù)降價(jià)概率小，剛需購房者應(yīng)積極利用市場(chǎng)調(diào)整期置業(yè)，切莫因觀望耽誤人生進(jìn)程。

同時(shí)，下文表格中提到的“新建商品房”與“新建商品住房”因形似，數(shù)據(jù)往往被誤傳誤讀。為了方便閱讀，這里進(jìn)行簡(jiǎn)單釋義：

新建商品房≠新建商品住房。

新建商品房=70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品（住宅）+40年、50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品（商業(yè)）

新建商品住房=70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品（住宅）

一般報(bào)告所說的“新房”是指新建商品房。人們常常將“房”自動(dòng)理解為70年產(chǎn)權(quán)的住宅，而忽視了公寓、商鋪、商墅等，這些都屬于新房統(tǒng)計(jì)范疇。

短期供應(yīng)并未加大，遠(yuǎn)城滯銷激增庫存

一目了然，武漢市新建商品住房庫存量逐年上升，分別約為：15.3萬套（2018年）、16.8萬套（2019年）、17.6萬套（2020年）、19.9萬套（截至2021年10月底）。

但我們從表格的第二行可以清晰看出，逐漸上升的新建商品住房庫存量并非由供應(yīng)量上升導(dǎo)致。事實(shí)上，從上表近四年的新建商品住房供應(yīng)量看，基本呈現(xiàn)出總體下降趨勢(shì)：

22.7萬套（2018年）、22.8萬套（2019年）、20.3萬套（2020年）、17.5萬套（截至2021年10月底）。

特別值得注意的是2020年比2019年降低了24951套供應(yīng)，而截至今年10月底，今年比2020年則降低了27700套供應(yīng)。供應(yīng)下降，庫存上升，直接反映出來的是銷售速度和銷量下降。

這并不難理解，武漢樓市的新房供應(yīng)量主要集中在三環(huán)及以外區(qū)域。而三環(huán)以外的新城區(qū)在當(dāng)前市場(chǎng)下基本呈現(xiàn)出“環(huán)線越大，銷售越少且慢”的趨勢(shì)。新城區(qū)的購房量下降，主要是兩種人群的購買需求下降。一是過去盲目懷揣投資目的的購房者冷靜了，二是真實(shí)自住的剛需客信心不足。

像陽邏區(qū)域，每個(gè)在售樓盤每周住宅銷量基本是個(gè)位數(shù)。類似這種遠(yuǎn)城區(qū)因?yàn)楣?yīng)大，而銷售少且慢，直接造成樓市庫存量的上升。

調(diào)整仍需半年，庫存明年回落

如果沒有新政干預(yù)市場(chǎng)，按照武漢樓市目前趨勢(shì)，庫存量峰值還將上升，應(yīng)該在明年創(chuàng)新高。樓市調(diào)整期還需要至少半年，明年樓市庫存量將開始回落。根據(jù)武漢市房管局公布的《武漢市住房發(fā)展規(guī)劃（2020-2022年）》顯示，2020-2022年，武漢市新增供應(yīng)商品住房5072萬平方米、50.7萬套。

結(jié)合本文第一張表格中2020年和2021年（截至10月底）新建商品住房供應(yīng)數(shù)據(jù)，可以得出一個(gè)結(jié)果：

50.7—20.3（2020年）—17.6（2021年）=12.8

也就是說，按照這份規(guī)劃，從2021年11月1日至2022年12月31日，武漢還將新增供應(yīng)將近12.8萬套新建商品住房。對(duì)比近四年的年度供應(yīng)數(shù)據(jù)，12.8萬套基本只相當(dāng)于往常的一半。在供應(yīng)下降一半，市場(chǎng)銷售速度不變的前提下，庫存將在達(dá)到峰值后開始加速降低。

如果明年大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生重大變故（含疫情），政府也不出政策干預(yù)市場(chǎng)，明年上半年大概率將和現(xiàn)在樓市行情一樣。如今樓市以價(jià)換量的做法不會(huì)持續(xù)太久，市場(chǎng)大概還需要半年左右的修復(fù)期。

持續(xù)降價(jià)概率小，剛需切莫因觀望耽誤人生。

對(duì)于房?jī)r(jià)我們需要清醒認(rèn)識(shí)以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，房?jī)r(jià)下跌比上漲帶來的破壞力更大。

第二，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是房地產(chǎn)市場(chǎng)建立長(zhǎng)效機(jī)制的宗旨。從市、省到中央三級(jí)聯(lián)動(dòng)管控不會(huì)允許出現(xiàn)大的波動(dòng)。

第三，當(dāng)前階段性的市場(chǎng)波動(dòng)并非供求關(guān)系帶來的波動(dòng)所致，而是因?yàn)榻鹑谑站o步伐較大較快帶來企業(yè)端和市場(chǎng)資金壓力較大、購買門檻較高形成的短期壓力。

第四，疫情和疫情的次生災(zāi)害導(dǎo)致市場(chǎng)信心受挫，個(gè)別困難企業(yè)財(cái)務(wù)暴雷嚴(yán)重影響了購買信心。

但我們必須認(rèn)識(shí)到一個(gè)關(guān)鍵事實(shí)：

在這一波市場(chǎng)波動(dòng)中，具有真實(shí)自住需要的家庭購買力并沒有受傷，其購買需求也沒有發(fā)生本質(zhì)變化。他們觀望的是信心，是價(jià)格，是房屋品質(zhì)，是交房與住房的安全度。在市場(chǎng)并沒有加大供應(yīng)，并且在短期內(nèi)將減少供應(yīng)的大趨勢(shì)下，真實(shí)自?。▌傂韬透纳疲┵徺I力和需求沒有受傷，恢復(fù)市場(chǎng)流動(dòng)性（到從前水平）只需要放寬交易政策（如居民購房貸款額度、居民購房貸款審批難度等），恢復(fù)市場(chǎng)信心即可立竿見影。

而在這其中，二手房的流動(dòng)性復(fù)蘇情況是新房購買力解凍的關(guān)鍵（涉及騰挪房票、資金）。具有真實(shí)自主需求者尤其是剛需家庭切莫因?yàn)槭袌?chǎng)庫存量大而錯(cuò)失購買機(jī)會(huì)，特別是供應(yīng)量有限的主城區(qū)。對(duì)于遠(yuǎn)城區(qū)，長(zhǎng)期來看這些區(qū)域終將會(huì)發(fā)展成熟，就像今天的黃陂、昨天的后湖、前天的光谷。

對(duì)于主城區(qū)，在全市的庫存量中比例較小。短期市場(chǎng)庫存量以及價(jià)格無法真實(shí)反映這些區(qū)域的價(jià)值。過分看重庫存量或以低價(jià)選房，都面臨著錯(cuò)失年底購房機(jī)遇，甚至有耽誤人生進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于剛需家庭而言，家庭唯一住房將住上相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，一般在交房的三五年內(nèi)不可能也不具備賣出變現(xiàn)的操作空間。剛需家庭應(yīng)該趁著庫存量較大、市場(chǎng)總體平穩(wěn)時(shí)，按照“財(cái)務(wù)、品質(zhì)、價(jià)格”的順序原則選定家庭首套房。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者

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