12月9日，標(biāo)普確認了越秀房地產(chǎn)投資信托基金“BBB-”長期發(fā)行人信用評級，還確認了其“BBB-”中期票據(jù)計劃評級。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，負面的展望反映了越秀房產(chǎn)信托基金可能無法充分去杠桿化以吸收收購帶來的融資影響風(fēng)險。

標(biāo)普確認了該評級，因為標(biāo)普預(yù)計越秀房產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)質(zhì)量將在未來12個月內(nèi)持續(xù)改善。越秀房產(chǎn)信托基金將受益于其現(xiàn)有的甲級寫字樓投資組合，該投資組合在疫情期間表現(xiàn)出了韌性，并潛在收購越秀金融大廈，越秀金融大廈是位于中國廣州中央商務(wù)區(qū)的一項優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

盡管如此，部分債務(wù)融資的收購將減緩越秀房產(chǎn)信托基金的去杠桿化進程，并增加其財務(wù)杠桿的不確定性。疫情可能造成的持續(xù)影響可能會對房地產(chǎn)投資信托基金的各種資產(chǎn)的運營產(chǎn)生不利影響，這使得情況更加復(fù)雜。標(biāo)普在負面的評級展望中反映了越秀房托在去杠桿化步伐放緩的風(fēng)險。

收購越秀金融大廈將提高越秀房產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)組合質(zhì)量。該物業(yè)于2015年建成，已經(jīng)歷了一個完整的租賃周期，并在2021年上半年達到95%以上的入駐率，這凸顯出它的穩(wěn)定性。

標(biāo)普預(yù)計，該物業(yè)將在未來兩三年內(nèi)保持其業(yè)績，這得益于其優(yōu)越的地理位置和穩(wěn)定的租戶狀況，以及附近地區(qū)同類物業(yè)的供應(yīng)有限；將這一相對成熟的資產(chǎn)納入越秀房產(chǎn)信托基金的投資組合將緩解該基金的收益波動，因為它比周期性更強的資產(chǎn)(如酒店和批發(fā)商場等)提供了更穩(wěn)定的收入流。

標(biāo)普預(yù)計，酒店和批發(fā)商場業(yè)務(wù)在未來一到兩年內(nèi)將持續(xù)表現(xiàn)不佳。這兩個部門的業(yè)務(wù)在2021年上半年約占越秀房產(chǎn)信托基金的總收入的38%，更容易受到疫情和相關(guān)結(jié)構(gòu)變化帶來的影響。

白馬大廈的零售租金收入在上半年下降了13.6%。6月份廣州出現(xiàn)疫情反復(fù)時，四季酒店的入住率降至50%以下。鑒于這些部門的貢獻仍然很高，它們的復(fù)蘇是越秀房產(chǎn)信托基金財務(wù)指標(biāo)恢復(fù)的關(guān)鍵因素。

越秀房產(chǎn)信托基金現(xiàn)有的寫字樓投資組合將成為該基金經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定器。盡管租戶進行了一些變換，但在疫情最嚴(yán)重的時候，越秀房產(chǎn)信托基金成熟辦公樓的入駐率仍保持在90%以上。

在標(biāo)普的基本情況預(yù)測中，越秀房產(chǎn)信托基金將在2021年和2022年出現(xiàn)輕微的去杠桿化趨勢，這是由于疫情后的復(fù)蘇所支撐的。越秀金融大廈的額外收入也將緩解其在2022年完成收購后新增債務(wù)的影響。

因此，越秀房產(chǎn)信托基金調(diào)整后的債務(wù)/EBITDA的比率將從2020年的9.7倍輕微下降至2021年的9.5倍-9.6倍，并在2022年保持在9.6倍左右。

越秀房產(chǎn)信托基金的股票配售計劃將緩解其杠桿率壓力。越秀房產(chǎn)信托基金將通過配股方式發(fā)行33億人民幣為收購提供資金，由廣州越秀集團股份有限公司的旗下的關(guān)聯(lián)方越秀企業(yè)(集團)有限公司全額承銷。標(biāo)普認為，這部分減輕了為收購提供資金所需的債務(wù)負擔(dān)。

越秀房產(chǎn)信托基金于2021年10月24日宣布擬從越秀地產(chǎn)股份有限公司中收購越秀金融大廈，總現(xiàn)金對價為人民幣78億元人民幣。該提案隨后于2021年12月6日舉行的特別大會上通過。

負面的展望反映出越秀房產(chǎn)信托基金可能無法充分去杠桿化，從而將其信用指標(biāo)恢復(fù)到與“BBB-”評級一致的水平。疫情的持續(xù)影響和經(jīng)濟增速放緩將影響越秀房產(chǎn)信托基金在未來六-12個月的經(jīng)營業(yè)績。

標(biāo)普預(yù)計在擬收購越秀金融大廈后，越秀房產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)質(zhì)量將得到加強。

該評級的基礎(chǔ)是越秀房產(chǎn)信托基金能夠從其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)中產(chǎn)生經(jīng)常性租金收入，并積極管理其受到不利市場條件影響的酒店和批發(fā)大樓業(yè)務(wù)。

如果越秀房產(chǎn)信托基金的去杠桿化低于標(biāo)普的預(yù)期，其債務(wù)/EBITDA利潤的比率保持在9.5倍以上；或其入駐率和租金增長緩慢，以致其信用指標(biāo)的恢復(fù)不太可能與“BBB-”評級的水平保持一致，標(biāo)普可能會下調(diào)其評級。

如果越秀房產(chǎn)信托基金的經(jīng)營戰(zhàn)略變化不利且與標(biāo)普的預(yù)期不一致，標(biāo)普也可能下調(diào)其評級。這可能是因為股權(quán)發(fā)生重大變化導(dǎo)致大股東的負面干預(yù)，導(dǎo)致標(biāo)普不再將越秀房產(chǎn)信托基金視為獨立實體。

如果越秀房產(chǎn)信托基金提高其財務(wù)杠桿率和現(xiàn)金流充足率，使其債務(wù)/EBITDA利潤的比率在未來6-12個月內(nèi)恢復(fù)到9.5倍以下，標(biāo)普可能會將其展望調(diào)整為穩(wěn)定。

如果越秀房產(chǎn)信托基金從其業(yè)務(wù)運營中斷中反彈，恢復(fù)盈利，主要是從穩(wěn)定的租金收入增長中恢復(fù)，則可能出現(xiàn)這種情況。

如果越秀房產(chǎn)信托基金增加股本或出售非核心資產(chǎn)以減輕其大量的債務(wù)負擔(dān)，也可能將其評級展望調(diào)整為穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞： 標(biāo)普確認越秀房托“負面”評級展望 反映其去杠桿化步伐