近期，歐美地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲引發(fā)關(guān)注。

最新數(shù)據(jù)顯示，截至11月21日，美國(guó)房?jī)r(jià)在4周內(nèi)快速攀升，較去年同期激增14%，創(chuàng)下9月初以來最大升幅。已簽約待過戶的成屋銷售年增8%，較2019年同期激增51%。

此外，在今年夏天的購(gòu)房熱潮中，美國(guó)房?jī)r(jià)年漲幅數(shù)據(jù)創(chuàng)下19.9%的史上新高，遠(yuǎn)高于2008年國(guó)際金融危機(jī)前14.1%的漲幅。歐洲央行11月17日發(fā)布的半年度《金融穩(wěn)定報(bào)告》也指出，新冠疫情期間，家庭儲(chǔ)蓄增加以及居家辦公風(fēng)潮提升了房屋需求，歐元區(qū)房?jī)r(jià)增幅超過7%，為自2005年以來最大幅度。

今年以來，全球多國(guó)的房?jī)r(jià)迎來了10年來最大漲幅。綜合來看，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的房屋價(jià)格都呈現(xiàn)上行的趨勢(shì)，但發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)增速明顯快于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體。

有分析人士認(rèn)為，主要原因在于為了減輕新冠疫情的影響、刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，全球大部分經(jīng)濟(jì)體在疫情防控期間都采用了寬松的貨幣政策，但發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體疫情防控期間實(shí)行的寬松政策力度顯著大于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體。

歐美房?jī)r(jià)漲聲一片

最新數(shù)據(jù)顯示，在全美不動(dòng)產(chǎn)中介協(xié)會(huì)追蹤的183個(gè)都會(huì)區(qū)中，超過四分之三的地區(qū)房?jī)r(jià)在第三季度達(dá)到雙位數(shù)增長(zhǎng)，反映美國(guó)樓市火爆。具體來看，在2021年第三季度，該協(xié)會(huì)追蹤的183個(gè)都會(huì)區(qū)中，共有182個(gè)地區(qū)的獨(dú)戶住宅價(jià)格中位數(shù)高于去年同期，幾乎全面上揚(yáng)。值得注意的是，78%的地區(qū)房?jī)r(jià)中位數(shù)年增10%以上；而獨(dú)戶住宅房?jī)r(jià)中位數(shù)較去年上漲16%，達(dá)到363700美元，創(chuàng)1968年有紀(jì)錄以來新高。不過，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅仍遜于美國(guó)股市的飆升——相較之下，標(biāo)普500指數(shù)年初以來漲幅高達(dá)23.71%。

歐洲央行在半年度的《金融穩(wěn)定報(bào)告》中指出，房?jī)r(jià)過高的現(xiàn)象不斷加重，中期內(nèi)房屋價(jià)格修正的風(fēng)險(xiǎn)大幅增加。其中，歐洲房屋建造的速度追不上需求，在德國(guó)、法國(guó)、荷蘭的住宅房市極為火熱。歐洲央行還提及，房?jī)r(jià)走高增加了歐元區(qū)房市修正風(fēng)險(xiǎn)；如果未來通貨膨脹預(yù)期刺激利率激升，可能會(huì)暴露房市、垃圾債、加密貨幣的脆弱性。德國(guó)央行副行長(zhǎng)克勞迪婭·布赫11月25日表示，德國(guó)的房?jī)r(jià)、房貸等幾乎所有指標(biāo)都在不斷走高，新冠疫情對(duì)此并未出現(xiàn)多大影響。據(jù)德國(guó)央行團(tuán)隊(duì)估算，房?jī)r(jià)已偏離基本面10%至30%。最新情況是，房?jī)r(jià)高估情況變得更加普遍，已蔓延至大都市以外地區(qū)，90%的家庭都預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)走高。

此外，數(shù)據(jù)顯示，截至2021年第二季度，全球平均房?jī)r(jià)同比上漲了9.2%，其中，新西蘭房?jī)r(jià)漲幅為25.9%，土耳其房?jī)r(jià)漲幅更是高達(dá)29.2%，位居全球第一。

房?jī)r(jià)快速上漲背后存多重因素

在歐美房?jī)r(jià)走高的背后存在多重原因。

第一，美聯(lián)儲(chǔ)和歐洲央行為抗擊新冠疫情，推出大規(guī)模的刺激政策，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表大幅擴(kuò)張，從而帶動(dòng)利率快速下行，這直接推升了房?jī)r(jià)及購(gòu)房承擔(dān)能力。數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)10年期國(guó)債收益率從2019年底接近2%的水平，降至2020年8月初的歷史低位0.52%，而美國(guó)30年房貸利率也從2019年底的3.74%，下降超過1個(gè)百分點(diǎn)至2021年1月初的歷史低位2.65%。從購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力方面分析，房?jī)r(jià)利率走低降低了還貸支出在可支配收入中的比例，推升了購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力。

第二，新冠疫情暴發(fā)以來，美國(guó)推出多輪大規(guī)模財(cái)政刺激政策，其中近五成、約2.7萬億美元是對(duì)中低收入人群的轉(zhuǎn)移支付。經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算，在高額轉(zhuǎn)移支付的提振下，2020年至2021年，美國(guó)居民可支配收入比無疫情狀態(tài)下可能累計(jì)高出約2.4萬億美元。2021年，在拜登政府1.84萬億美元的巨額刺激計(jì)劃支撐下，美國(guó)財(cái)政赤字進(jìn)一步擴(kuò)大，而居民可支配收入的增長(zhǎng)可能接近9%。與此同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)同比萎縮6.5%的情況下，2020年歐元區(qū)居民人均可支配收入也逆勢(shì)同比增長(zhǎng)了0.3%。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的居民可支配收入不降反升，進(jìn)一步刺激購(gòu)房需求。

第三，在充裕流動(dòng)性的助推下，新冠疫情后全球資產(chǎn)價(jià)格大漲，推升了中高收入人群的財(cái)富規(guī)模，對(duì)購(gòu)房需求也有一定的“溢出效應(yīng)”。全球股市、商品、債市等資產(chǎn)價(jià)格普漲，當(dāng)前水平分別比2019年底高出28.6%、18.3%、6.4%。由于持有較多的金融資產(chǎn)，疫情發(fā)生后，歐美中高收入人群的財(cái)富規(guī)模反而可能有所上升。

第四，全球經(jīng)濟(jì)開始重啟后，通脹預(yù)期逐漸上行，推升對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期，也助推歐美房?jī)r(jià)走高。歐美歷史數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)同比增速與通脹預(yù)期正相關(guān)，同時(shí)與實(shí)際利率水平顯著負(fù)相關(guān)。當(dāng)通脹預(yù)期升溫、而貨幣政策尚未明顯收緊時(shí)，名義利率的升幅可能不及通脹預(yù)期的上行，實(shí)際利率趨于下行，此時(shí)居民購(gòu)房以抗通脹的需求可能會(huì)明顯升溫。去年下半年以來，歐美通脹預(yù)期明顯升溫，該地區(qū)房?jī)r(jià)也一路攀升。

第五，多國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配也催生了新的購(gòu)房需求。疫情促使人們追求低密度、大面積的居住空間，而遠(yuǎn)程辦公使得人們從市區(qū)搬往郊區(qū)，甚至從大城市移居中小城市成為可能，由此引發(fā)的結(jié)構(gòu)性供需錯(cuò)配也激發(fā)了購(gòu)房需求，其中對(duì)美國(guó)獨(dú)棟成屋的需求明顯好于公寓型成屋，中西部地區(qū)中型城市的購(gòu)房需求也好于東部大城市。

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià)