觀點地產網(wǎng) 以實物分派形式完成介紹上市的建發(fā)物業(yè)，在接近一年時間后首次啟動配股融資。

12月10日，建發(fā)物業(yè)公告稱，根據(jù)一般授權配售1.313億股新股份，配售代理為中金公司；配售股份相當公告日期建發(fā)物業(yè)已發(fā)行股本約10.90%以及經配發(fā)及發(fā)行配售股份擴大后已發(fā)行股本約9.83%。

本次擬募資5.45億港元，約1.635億港元及約3.815億港元（即所得款項凈額的30%及70%）將分別用作收購物業(yè)管理公司及一般營運資金。

有業(yè)內人士對觀點地產新媒體表示，因選擇介紹方式上市，建發(fā)物業(yè)缺失了一次直接融資的機會，也意味著無法同其他新股上市的物業(yè)股一樣快速收并購實現(xiàn)規(guī)模增長。而本次配股盡管募集資金較少，但為滿足建發(fā)物業(yè)規(guī)模增長欲望，亦是一筆解渴的資金。

從此前上市來看，建發(fā)物業(yè)上市更為求快，其趕在去年年底選擇介紹方式在港交所上市，從遞表到上市共計92天，僅次于恒大物業(yè)的64天，按照其本身的規(guī)模及業(yè)績質量來說，已經是很快的速度。

所謂介紹形式上市，就是上市時不融資，不發(fā)行新股，也沒有發(fā)行價，首日開盤價完全由市場決定。上市企業(yè)同樣需要滿足港交所監(jiān)管、業(yè)績需求，減少了“公開招股”環(huán)節(jié)，則上市周期變短，但同時在融資功能和品牌效應上有所局限，不利于價值最大化。

介紹上市的形式有多種，建發(fā)物業(yè)選擇的是按照合資格建發(fā)國際股東于建發(fā)國際的的持股比例，完全以實物分派方式分派，這一形式偏向于考慮股東權益和投資者回報，因不發(fā)行新股便不會攤薄股東權益。

這也意味著融資并不是建發(fā)物業(yè)上市的首要目的，更多是為搭建業(yè)務平臺出發(fā)，同時也是在物業(yè)風口收緊趨勢下抓住時機。

另一方面，這也因與其他大部分急于分拆物業(yè)的房企不同，母公司建發(fā)國際并無通過分拆物業(yè)實現(xiàn)去杠桿的需求，盡管其凈負債率水平多年處于高位，2019年其凈負債率高達175.74%，但通過非控股權益的增加、向大股東借入永續(xù)債等方式做大股東權益，2020年末、2021年上半年凈負債率分別為73.8%、85.1%。

當然，撇除前述介紹上市的考量，如若是新股上市，以建發(fā)物業(yè)的成色并不一定受資本市場青睞。

截至2020年6月30日，建發(fā)物業(yè)總在管面積僅為2165.1萬平方米，其中大部分位于福建省，營業(yè)收入為4.52億元，2019年-2020年6月份，凈利率為8.5%、13.6%；整體成色不算好，也沒有“資本故事”可講。

除了建發(fā)物業(yè)，同樣通過介紹上市的物業(yè)股僅有2015年上市的中海物業(yè)、2018年上市的碧桂園服務；其余均是通過發(fā)行新股上市。但碧桂園服務因自身主營業(yè)務運營良好，在上市后短期內可以完全依靠自有資金實現(xiàn)擴張需求；而中海物業(yè)在上市后早期也并沒有通過融資來并購擴張。

相比之下，介紹上市的方式讓建發(fā)國際得以快速分拆物業(yè)，但也在短期內限制了其發(fā)展速度。

上市后，建發(fā)物業(yè)僅在今年7月初實施了一筆收并購。其以現(xiàn)金代價3739.32萬元收購洛陽泉舜物業(yè)服務51%股權，后者于2020年12月8日管理12個項目，涉及總建筑面積僅約191萬平方米。以經審計2020年除稅后凈利潤433.8萬元計算，該筆并購的PE倍數(shù)約為16.89倍

由此可見，建發(fā)物業(yè)用不便宜的錢僅獲取了十分有限的規(guī)模增長。但現(xiàn)金從何而來？

宣布訂立上述收購協(xié)議的同一日，建發(fā)物業(yè)宣布實施激勵計劃，擬配發(fā)及發(fā)行合共不超過3530萬股限制性股份，其中，董事會擬初步向合共不超過195名激勵對象授予限制性股份不超過2825萬股，占該激勵計劃擬授予限制性股份總數(shù)約80.03%。配發(fā)預計募集8507.3萬港元，募集資金凈額擬用作一般營運資金。

股權激勵融資，或許正是為前述收購事項填補了資金缺口，同時此番操作也一定程度上利好了當時的股價表現(xiàn)。

值得注意的是，此時的建發(fā)物業(yè)正好過了半年的禁融資期。根據(jù)《上市規(guī)則》，介紹上市的公司實現(xiàn)IPO后半年就可以通過配售或發(fā)售公司股份以募集資金。

回到對資金需求的層面看，去年底，建發(fā)物業(yè)手中的現(xiàn)金同比增長1451.37%至8.86億元，截至2021年6月，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為8.7億元，但遠低于約50億元左右的行業(yè)均值。

從此前收購洛陽泉舜物業(yè)服務來看，該目標公司項目分布在洛陽、鄭州、廈門及漳州等地，與建發(fā)物業(yè)當前在管地域相比，重疊度較高；業(yè)務范圍主要包括住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務、房地產咨詢服務、管家服務及停車場管理服務，凈資產在交易前被剝離至僅剩注冊資本的500萬元，并且一季度的凈利潤為零。

有業(yè)內分析，建發(fā)物業(yè)目前更多針對同類型企業(yè)的橫向收并購以增長規(guī)模，并追求現(xiàn)金流進一步擴大，而非業(yè)務深化及拓展。

而關于配股融資的考量，介紹方式上市的股票在上市初期的關鍵更多是股份供應與交投活躍度，也意味著建發(fā)物業(yè)還需要吸引新的投資者入場。

同時融資更多為收并購，對依靠項目面積來盈利的物企而言，規(guī)模增長確實是當下建發(fā)物業(yè)的需求。

此外其最為被詬病的是持續(xù)下滑的續(xù)約率，從2017年的95.0%逐步下滑至2020年6月30日為止6個月的85.7%，存在一定的丟盤現(xiàn)象。

目前而言，建發(fā)物業(yè)上半年營收6.68億元，41.39%增速低于行業(yè)均值；實現(xiàn)歸母凈利潤0.87億元，同比增長41.83%，毛利率為26.42%，凈利率為12.96%，同樣低于行業(yè)均值。

期末合約建筑面積5610萬平方米，母公司貢獻大部分在管面積，但更主要的收入由第三方貢獻，整體盈利上升主要得益于外拓市場。

其以住宅項目為主，收入結構分為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務，上半年分別營收3.52億元、2.24億元、0.9億元，分別同比增長24.8%、75%、111.8%。

建發(fā)物業(yè)的主要收入依靠項目面積的物業(yè)管理服務收入，而其高毛利的業(yè)主增值服務也需要在面積規(guī)模的基礎上展開。

而介紹方式上市的股票在上市初期的關鍵更多是股份供應與交投活躍度，也意味著建發(fā)物業(yè)還需要吸引新的投資者入場。

關鍵詞： 規(guī)模欲望顯現(xiàn) 介紹上市后建發(fā)物業(yè)首配股融資5 45億港元