回顧2020年，綠地香港累計合約銷售額約545.35億元，雖未達(dá)到年度目標(biāo)550億元，但也只差一步之遙。2021年，綠地香港將年度目標(biāo)定在600億元，但截至11月末，其合約銷售為人民幣308.49億元，僅完成年度目標(biāo)51.41%。

在綠地香港2018年中期業(yè)績發(fā)布會上，首席運營官候光軍表示2021年力爭實現(xiàn)1000億的突破。但此后兩年，綠地香港均未完成當(dāng)年銷售目標(biāo)。就目前的情況來看，綠地香港今年或?qū)⒌谌?ldquo;失約”，沖刺千億更是遙遠(yuǎn)。同時，綠地香港的拿地策略也趨于保守。

就連官方公眾號也少了與銷售或拿地有關(guān)的“戰(zhàn)報”，主要提及11月綠地香港集中交付近50萬平方米，包括茂名、桐鄉(xiāng)、汕頭、佛山4個樓盤4118戶業(yè)主；12月10-12日綠地香港玉林綠地城地塊A亦進(jìn)行了交付。

在某頭部房企為“保交樓”立下軍令狀的時局下，收縮戰(zhàn)線成為不少房企的選擇。

銷售失速

若與去年12月10日綠地香港首次披露1-11月合約銷售311.39億元對比，該公司今年前11月合約銷售同比減少0.93%。

而去年12月31日，綠地香港宣布以72.6億元從母公司綠地集團手中完成收購收購廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全部股權(quán)，交割后，綠地香港2020年首11個月合約銷售更新為408.42億元，若以更新后的數(shù)據(jù)計算，綠地香港今年前11月合約銷售則同比減少24.47%。

廣州綠地被收購時，總土儲約712萬平方米，其中354萬平方米位于大灣區(qū)，項目數(shù)量上，35項物業(yè)項目中29項位于大灣區(qū)，而截至2020年6月30日，綠地香港在大灣區(qū)擁有物業(yè)項目2個，建筑面積約為158萬平方米。

對比之下，似乎獲得廣州綠地資產(chǎn)包這一年來，綠地香港暫未釋放出其中的價值。除了還沒消化的廣州綠地資產(chǎn)包，綠地香港今年尤其是進(jìn)入下半年來的整體戰(zhàn)線也呈現(xiàn)收縮跡象。

今年上半年，綠地香港合約銷售約188.11億元，未達(dá)到年度目標(biāo)三分之一。參考去年上下半年完成銷售比例約達(dá)1:3，加上今年上半年所獲取多個高質(zhì)量項目計劃于下半年供貨，外界曾預(yù)期綠地香港總體銷售或會大幅改善。

而如今，市場觀點傾向于認(rèn)為，當(dāng)前的時勢下應(yīng)該注重存量盤和加推盤，擱置銷售難度大的新盤推售可省下不少開發(fā)資金，管好資金鏈比保規(guī)模更重要 。

10月18日，穆迪將綠地香港母公司綠地控股的企業(yè)家族評級(CFR)由Ba1下調(diào)至“Ba2”、綠地香港的企業(yè)家族評級(CFR)從Ba2下調(diào)至Ba3時，就指出由于資金條件緊張，購房者信心減弱，綠地控股的合同銷售預(yù)計將在未來6-12個月下降。

拿地收縮

除銷售市場外，作為戰(zhàn)線另一端的土拍市場，綠地香港也逐漸收縮。

上半年綠地香港在8個城市共獲取10幅土地，支付土地金額約110億元，合計建筑面積約182萬平方米，住宅占比88%。按土地投資金額看，土儲分布在廣東、江蘇、浙江、云南、廣西分別占比40%、29%、10%、10%及7%。截至上半年末公司總土儲2600萬平方米。

今年中報會上，綠地香港管理層多次強調(diào)“不唯目標(biāo)論”。董事會主席兼行政總裁陳軍表示，“下半年拿地一定是審慎再審慎，因為整體的調(diào)控思路到底是不是會進(jìn)一步的深化。”

審慎的結(jié)果是，公開信息顯示，綠地香港進(jìn)入下半年來僅與佛山建投聯(lián)手以8.9億元底價在禪城拿下1宗地塊。

而據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，競得該地塊的合營公司于協(xié)議日期，由綠地香港全資子公司佛山綠佳和佛山建投各自擁有50%股權(quán)，完成出資后注冊資本總額擴大至人民幣2500萬元，佛山綠佳及佛山城投所持股權(quán)調(diào)整為23%及77%。

從綠地香港近期的動向可以發(fā)現(xiàn)，在權(quán)益占比上的“讓步”并未個例。

10月26日，綠地香港發(fā)布公告稱，全資子公司廣東綠地與廣東盛高置地已成立合營企業(yè)廣州廣云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣東綠地與廣東盛高置地應(yīng)占合營企業(yè)權(quán)益約為35%及65%，共同開發(fā)廣州番禺區(qū)石基鎮(zhèn)羅家村一宗地塊。

11月29日，綠地香港與東方康橋、新合營伙伴及其他合營伙伴同意成立合營企業(yè)，共同開發(fā)無錫市濱湖區(qū)湖山路與常青路交叉口東北側(cè)一宗宅地，股份登記將導(dǎo)致綠地香港于合營企業(yè)的權(quán)益由97%攤薄至77.6%。

對于權(quán)益占比，綠地香港副總裁陳增立已在中報會上作出預(yù)告：“隨著公司整體經(jīng)營把控和外部合作的加強，權(quán)益比會適當(dāng)降低，只不過拿地權(quán)益比轉(zhuǎn)化成報表上結(jié)轉(zhuǎn)的權(quán)益比，應(yīng)該還要滯后2-3年。”

綠地香港整體的土儲權(quán)益比在6月底仍達(dá)到84%，但兩三年后的市場環(huán)境總是難以預(yù)期的。正如該公司管理層2018年喊出的那句“爭取于2021年實現(xiàn)銷售額1000億”口號，在投資者群體中已鮮有被提及。

與其對比兩三年前遠(yuǎn)大的抱負(fù)，或計較兩三年后收窄的權(quán)益，當(dāng)下如何生存更值得仔細(xì)思量。

關(guān)鍵詞： 前11月銷售僅達(dá)標(biāo)51% 綠地香港兩頭收縮的戰(zhàn)線