北京時(shí)間12月16日晚，渾水調(diào)研發(fā)布針對貝殼（NYSE:BEKE）的沽空報(bào)告，稱發(fā)現(xiàn)了大規(guī)模欺詐行為…和瑞幸咖啡一樣，這是一家存在大量欺詐行為的真實(shí)企業(yè)。

對此，貝殼發(fā)布聲明稱，貝殼確保財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和規(guī)范性，歡迎各種調(diào)查，但堅(jiān)決抵制任何機(jī)構(gòu)的惡意做空行為。貝殼指出，渾水因?yàn)椴涣私庵袊慨a(chǎn)市場，缺乏對貝殼業(yè)務(wù)的基本認(rèn)知和三張報(bào)表的正確解讀。

渾水做空后，券商研報(bào)、數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)紛紛表示了反駁。從“找房大平臺”升級為“讓居住更美好”的貝殼，正以一貫的業(yè)務(wù)韌性與底層價(jià)值觀，抵抗周期與流言。

周期下的韌性

早前的8月12日，貝殼對外發(fā)布2021年二季度及上半年業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，貝殼2021年上半年?duì)I業(yè)收入達(dá)449億元，同比增長64.6%。在市場下行周期，貝殼顯示出明顯的韌性。財(cái)報(bào)顯示，三季度，貝殼營收181億元，貝殼成交額（GTV）達(dá)8307億元，明顯跑贏大市。與此同時(shí)，截至三季度末，貝殼2021年整體依然保持良好增長態(tài)勢。1月至9月，貝殼營收達(dá)630億元，同比增長31.7%，調(diào)整后凈利潤為22.5億元。

透過財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以看出，在市場下行周期，貝殼表現(xiàn)出了良好的市場抗性和韌性。而受益于此，在發(fā)布三季度業(yè)績報(bào)告后不久，摩根大通、中銀國際、巴萊克銀行以及中金公司(行情601995,診股)等知名投行紛紛發(fā)布對貝殼的看好研報(bào)。

摩根大通分析師認(rèn)為，貝殼第三季度GTV跌幅小于市場跌幅，這是貝殼價(jià)值的有力證明。同時(shí)貝殼模式的有效性和管理層的執(zhí)行力，能確保其實(shí)現(xiàn)GTV的長期增長，具有良好的長期增長前景。

安捷證券最新研報(bào)認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場對一系列穩(wěn)定政策的適應(yīng)調(diào)節(jié)，公司的強(qiáng)履約能力、房源資源及經(jīng)紀(jì)人協(xié)作體系，將幫助其在一個(gè)更健康有序的市場繼續(xù)成為行業(yè)領(lǐng)跑者。

對于市場周期，貝殼找房董事長兼CEO彭永東曾提到，房產(chǎn)交易行業(yè)每三年多為一個(gè)周期，在此之上有兩點(diǎn)變化，第一是房價(jià)會在周期過程中穩(wěn)定有序上漲；第二是城市成熟度會發(fā)生變化。

彭永東認(rèn)為，房地產(chǎn)市場擁有穩(wěn)定、健康的正常交易量基準(zhǔn)線，大部分時(shí)候圍繞基準(zhǔn)線上下小幅波動，健康穩(wěn)定增長。在他看來，調(diào)控是應(yīng)對市場波動的正常動作，每隔一段時(shí)間，市場交易會出現(xiàn)大幅向上波動的交易量并伴隨著房價(jià)快速上漲，相對應(yīng)的調(diào)控則能夠助力抵抗非理性房價(jià)，幫助市場回歸基準(zhǔn)線，平穩(wěn)發(fā)展。

還原居住領(lǐng)域真實(shí)需求

中國房地產(chǎn)業(yè)起起伏伏，但如果把周期拉長，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)高速增長了逾20年，中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，家庭戶均住宅已經(jīng)高達(dá)1.2套，人均住房面積50平方米，年建設(shè)量17億平方米。

高速增長時(shí)代永不復(fù)返了，但人們對于美好居住的向往永遠(yuǎn)不會改變。中國房地產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展的23年，房子滿足的主流需求已經(jīng)進(jìn)化了三個(gè)階段：第一個(gè)階段是滿足人的基本居住與庇護(hù)需求；第二階段是滿足人的多樣化活動及功能需求；第三階段是滿足個(gè)性化及品質(zhì)生活需求。

無論是中介公司還是交易平臺，或者是大居住領(lǐng)域的開發(fā)商、物業(yè)公司、租賃運(yùn)營企業(yè)等參與者，它們的生存與發(fā)展都依托于兩條主線索：一條是市場曲線；一條是服務(wù)曲線。這兩條曲線的疊加定義了公司的生長空間。

來自空白研究院的報(bào)告稱，住房越來越變成一個(gè)服務(wù)業(yè)，這是不可逆的方向。從中長期來看，居住服務(wù)業(yè)必然是一個(gè)覆蓋交易、租賃、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)改造等多品類經(jīng)營的行業(yè)，也會是年輕人租房、中產(chǎn)買房、老年人養(yǎng)老的全齡化產(chǎn)業(yè)，而不再是單純的交易或開發(fā)。

市場波動幫助企業(yè)重新思考自身存在價(jià)值。彭永東曾這樣分享貝殼穿越周期的經(jīng)歷：“有意思的是，每輪周期的政策調(diào)整年份，如2008年、2011年、2014年、2017年，我們的下一年一般都會做一些今天看來‘難而正確’的事。2009年貝殼開始做科學(xué)化管理， 2012年開始做真房源、發(fā)力客戶體驗(yàn)和線上，2015年開始全國化布局，2017年-2018年在做貝殼?！彼麖?qiáng)調(diào)，創(chuàng)造價(jià)值與長期主義是貝殼以上動作背后的主要思考。長期主義是經(jīng)歷過過往高低之后的相信和選擇。

貝殼與居住服務(wù)相關(guān)的新業(yè)務(wù)正穩(wěn)步推進(jìn)。被窩家裝三季度在北京竣工1127單，環(huán)比提升35%。面向服務(wù)者，被窩家裝推出行業(yè)首個(gè)全服務(wù)者職業(yè)學(xué)習(xí)基地——精工學(xué)堂，致力于為家裝全產(chǎn)業(yè)鏈輸出專業(yè)人才。面向消費(fèi)者，被窩家裝推出“十心實(shí)意”服務(wù)承諾，完善保障體系，降低消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)。圣都在1月至9月實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同收入同比增長超過35%。貝殼與圣都在人才招聘、交付中臺、供應(yīng)鏈能力上開始互相融合學(xué)習(xí)。

相比于交易受周期牽制，居住服務(wù)則不同，這是一個(gè)跨周期的行業(yè)，居住服務(wù)也是一個(gè)更廣袤的市場、一個(gè)毛利更高的市場。在貝殼Q3業(yè)績報(bào)表中我們也可以看到，目前新業(yè)務(wù)雖然僅占其營收的3.4%，卻占了毛利的9%。

渾水昨日做空之后，今日上午中信證券(行情600030,診股)發(fā)布事件點(diǎn)評報(bào)告指出，（渾水）理解公司的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，應(yīng)該清楚公司收入的真實(shí)定義，經(jīng)紀(jì)人的真實(shí)定義，也需要通盤了解中國二手房交易的數(shù)據(jù)體系、交易規(guī)則以及不同城市之間市場巨大的差異。報(bào)告維持貝殼買入評級，目標(biāo)價(jià)30美元。

市場對于渾水此番做空也反應(yīng)平淡。貝殼當(dāng)日盤前跌10%，但開盤后轉(zhuǎn)為上漲14%，最終微跌收盤。

關(guān)鍵詞： 貝殼