1元轉(zhuǎn)讓金科三項(xiàng)目遭問(wèn)詢 藍(lán)光自救減負(fù)路不易
觀點(diǎn)網(wǎng)自今年7月首現(xiàn)債務(wù)違約,藍(lán)光發(fā)展把藍(lán)光嘉寶服務(wù)等擺上貨架,但違約債務(wù)仍在陸續(xù)新增,股份繼續(xù)被動(dòng)減持,而債務(wù)重組方案卻尚未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
藍(lán)光發(fā)展在繼續(xù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。但不同以往有合理交易對(duì)價(jià)回籠資金,這次藍(lán)光以1塊錢轉(zhuǎn)讓半開(kāi)工資產(chǎn)包,甩去債務(wù)包袱減負(fù)。
12月23日晚,藍(lán)光發(fā)展公告稱,其全資子公司四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)有限公司及成都均鈺企業(yè)管理有限公司計(jì)劃將其擬持有的重慶煬玖商貿(mào)有限責(zé)任公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給重慶悅寧山企業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“重慶悅寧山”)。
預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)部分資產(chǎn)的剝離和重組后,此次轉(zhuǎn)讓涉及三個(gè)項(xiàng)目,分別為重慶未來(lái)城104畝項(xiàng)目、重慶芙蓉公館項(xiàng)目、天津津南小站665畝項(xiàng)目。模擬交易后的賬面凈資產(chǎn)為14.84億元,而本次交易作價(jià)僅為1元。
公告顯示,交易以承債式收購(gòu)的方式進(jìn)行。即由股權(quán)收購(gòu)?fù)瓿珊蟮墓纠^續(xù)承擔(dān)協(xié)議約定的標(biāo)的公司的負(fù)債。根據(jù)工商信息,股權(quán)穿透后,收購(gòu)方重慶悅寧山的最終的實(shí)際控制人為金科地產(chǎn)。
這起川渝兩家之間的承債式收購(gòu),引發(fā)上交所對(duì)藍(lán)光發(fā)展的問(wèn)詢。問(wèn)詢函中要求藍(lán)光發(fā)展從交易對(duì)價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估、收購(gòu)方、審議程序、擔(dān)保義務(wù)提供進(jìn)一步的補(bǔ)充材料和解釋。其中,上交所要求說(shuō)明交易作價(jià)僅為1元的原因及合理性, 該交易安排是否損害上市公司利益。
金科承債接盤
處在已停工或半開(kāi)發(fā)狀態(tài)的三個(gè)項(xiàng)目談不上優(yōu)質(zhì),但若像藍(lán)光發(fā)展所述,項(xiàng)目本身有超過(guò)14億元的減值,未嘗不是撿漏。金科承債接盤,所承的債即藍(lán)光14.2億元債務(wù)加上20.4億元擔(dān)保“包袱”。
來(lái)源:企業(yè)公告,單位:萬(wàn)元
公告顯示,截至今年11月30日,藍(lán)光發(fā)展為標(biāo)的項(xiàng)目提供的融資擔(dān)保余額23.40億及相關(guān)股權(quán)回購(gòu)義務(wù)14.20億元。由受讓方負(fù)責(zé)按協(xié)議約定協(xié)調(diào)解除公司的擔(dān)保義務(wù)20.40億元及回購(gòu)義務(wù)14.20億元,另外3億元擔(dān)保義務(wù)根據(jù)交易推進(jìn)情況由雙方另行協(xié)商后解除。
截至今年8月底,按約定剔出重慶林肯公園項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債后的總資產(chǎn)約106.75億元,標(biāo)的公司總負(fù)債約91.91億元,凈資產(chǎn)約14.84億元。
市場(chǎng)人士分析,金科此舉能以較少資金來(lái)撬動(dòng)項(xiàng)目。并認(rèn)為金科收購(gòu)爛尾項(xiàng)目符合宏觀政策的趨勢(shì),且銀行和金融機(jī)構(gòu)目前對(duì)金科的經(jīng)營(yíng)狀況是認(rèn)可的。
12月20日,優(yōu)質(zhì)房企在行業(yè)的項(xiàng)目收并購(gòu)獲得明確支持。央行與銀保監(jiān)會(huì)通知,鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融支持和服務(wù),重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)一些出險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。甚至先前一度有消息指,國(guó)企央企有向監(jiān)管方提出建議,不將收并購(gòu)的承債計(jì)入三道紅線。
證監(jiān)會(huì)亦表示會(huì)將繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資,緊接著,金科便在12月21日獲批發(fā)行總額20億元超短融。據(jù)悉,目前能夠在銀行間市場(chǎng)融資的大多為央企、國(guó)企,以及少數(shù)信用優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)。金科獲批的“融資路條”像是一份經(jīng)營(yíng)認(rèn)證。
此外,承債接盤特殊之處在于債務(wù)的滯后償付,較少前期資金的投入和開(kāi)發(fā)。對(duì)于金科來(lái)說(shuō),接盤此三項(xiàng)目,亦能有機(jī)會(huì)增加經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的表現(xiàn)。
藍(lán)光甩債
據(jù)了解,重慶未來(lái)城104畝項(xiàng)目、重慶芙蓉公館均已“停工”,天津津南小站665畝處于“準(zhǔn)現(xiàn)房”及還有部分未開(kāi)發(fā)用地項(xiàng)目。對(duì)于藍(lán)光發(fā)展來(lái)說(shuō),如果沒(méi)有人接盤,持續(xù)負(fù)債和虧損,這意味著融資質(zhì)押擔(dān)保質(zhì)權(quán)人中國(guó)民生銀行、土地抵押權(quán)利人中信信托等對(duì)其的訴訟與查封、以及項(xiàng)目?jī)鼋Y(jié)。
就藍(lán)光方,資產(chǎn)減幅越大,才越有可能出現(xiàn)接盤方。
藍(lán)光在公告中表述了減值原因,認(rèn)為原材料上漲、疫情影響拉長(zhǎng)周期、行業(yè)下行、金融政策等均抬升了項(xiàng)目成本。項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)下降幅度較大,在基于“保交付”的前提下,進(jìn)行項(xiàng)目模擬持續(xù)開(kāi)發(fā)的虧損金額較大。
超過(guò)14億的減值在引起金科注意的同時(shí),也引起了上交所的問(wèn)詢。上交所對(duì)資產(chǎn)的估值和減值進(jìn)行盤問(wèn),要求說(shuō)明估值所使用的的資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估的詳細(xì)過(guò)程、主要假設(shè)、評(píng)估參數(shù)的取值及確定依據(jù)等;要求說(shuō)明公司前期對(duì)標(biāo)的 資產(chǎn)的減值計(jì)提是否充分,是否存在資產(chǎn)不實(shí)或高估資產(chǎn)的情況。
但1元轉(zhuǎn)讓對(duì)于藍(lán)光來(lái)說(shuō)最復(fù)雜的一步在資產(chǎn)的剝離和調(diào)整。剝離林肯公園等資產(chǎn),控股公司架構(gòu)的調(diào)整,比如圖中所示,天津小站項(xiàng)目,重慶國(guó)際信托出資間接控制的嘉興創(chuàng)祺投資合伙企業(yè)(有限合伙)持股70%,藍(lán)光發(fā)展旗下天津藍(lán)光小站文旅娛樂(lè)發(fā)展有限公司持股30%,仍能對(duì)其財(cái)務(wù)并表,但這30%股權(quán)須轉(zhuǎn)讓到藍(lán)光發(fā)展另一附屬公司名下。
模擬重組完成后,才有此次藍(lán)光與金科之間的交易標(biāo)的“重慶煬玖”。
來(lái)源:企業(yè)公告
且此番承債收購(gòu),對(duì)藍(lán)光發(fā)展,不增加利潤(rùn),只減輕債務(wù)。據(jù)公告,交易有利于推進(jìn)交易標(biāo)相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)及交付,減少負(fù)債,促進(jìn)解決目前債務(wù)問(wèn)題。本次交易預(yù)計(jì)減少公司當(dāng)期利潤(rùn)約14.88億元。
上交所亦針對(duì)于此,要求藍(lán)光說(shuō)明交易作價(jià)僅為1元的原因及合理性, 該交易安排是否損害上市公司利益。據(jù)藍(lán)光發(fā)展三季報(bào),截至今年9月底,藍(lán)光總資產(chǎn)約2043億,負(fù)債總額約1845億,其負(fù)債雖比起2020年末時(shí)減少了343億,但資產(chǎn)負(fù)債率已從當(dāng)時(shí)的82%,上升到90%。營(yíng)業(yè)收入僅148.56億元,同比腰斬;歸母凈利潤(rùn)虧損約67.05億元,相比同期減少超過(guò)350%。
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