近兩年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)加速邁入存量轉(zhuǎn)型的進(jìn)程，過去單一粗放的短平快開發(fā)時(shí)代被改寫，在市場(chǎng)變數(shù)之下，不少資本繼續(xù)加碼布局商業(yè)地產(chǎn)。

最新消息顯示，近日，中國(guó)金茂與河北廊坊安次區(qū)人民政府簽約，將在廊坊龍河高新區(qū)打造覽秀城商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

過去，覽秀城與萬象城、大悅城齊名，被市場(chǎng)稱作商業(yè)地產(chǎn)的“三座城”。

時(shí)至今日，萬象城穩(wěn)坐商業(yè)地產(chǎn)龍頭地位，大悅城以“內(nèi)容為王”緊抓年輕人的消費(fèi)偏好，而覽秀城在規(guī)模和定位方面似乎稍有遜色。

不過，這些年金茂商業(yè)亦試圖從項(xiàng)目的排兵布陣方面彎道超車。

布局

在三四線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，是不是未來的機(jī)會(huì)？這個(gè)問題在行業(yè)當(dāng)中辯論多年。

恒隆陳啟宗曾表示，“恒隆廣場(chǎng)不會(huì)涉足三四線城市”；而王健林卻認(rèn)為，“三四線城市還有很大發(fā)展空間”；新城控股同樣提到，“三四線城市會(huì)變成主戰(zhàn)場(chǎng)”。

盡管市場(chǎng)爭(zhēng)論不休，但不可否認(rèn)的是，隨著行業(yè)逐步進(jìn)入存量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)的供給與需求亦不斷下沉，新一線、二線、三線，乃至四五線城市都已成為房企考量的布局點(diǎn)。

12月23日，河北省廊坊市安次區(qū)舉行重點(diǎn)項(xiàng)目集中簽約儀式，本次共集中簽約7個(gè)項(xiàng)目，包括廊坊覽秀城商業(yè)綜合體、德國(guó)弗蘭德馬多機(jī)械設(shè)備生產(chǎn)基地、思佰得機(jī)器人制造中心等。

其中，金茂旗下覽秀城商業(yè)綜合體將以?shī)蕵窐I(yè)態(tài)為亮點(diǎn)、以全業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)，規(guī)劃有室內(nèi)主題化娛樂空間、品質(zhì)化零售、全品類餐飲、互動(dòng)式親子時(shí)光和多功能生活服務(wù)等多種業(yè)態(tài)。

對(duì)于本次布局，中國(guó)金茂高級(jí)副總裁張輝表示，在京津冀協(xié)同發(fā)展大背景下，廊坊資源不斷聚合，優(yōu)勢(shì)不斷凸顯，已成為境內(nèi)外優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)投資興業(yè)的熱土。

從廊坊的地理位置來看，位于北京、天津兩座大都市之間，是京津冀發(fā)展主軸，也是雄安新區(qū)與北京副中心的兩翼連線，更是京津冀協(xié)同發(fā)展、北京非首都核心功能疏解的一線陣地，縱享地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

與此同時(shí)，廊坊產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的如火如荼，亦聚集了一定的人流量。在地理區(qū)位和產(chǎn)業(yè)引流的雙重優(yōu)勢(shì)下，金茂商業(yè)擇址于此。

但不可否認(rèn)的是，2021年城市分級(jí)名單當(dāng)中，廊坊屬于三線城市。截至2020年，廊坊常住人口546.4萬人，而北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的常住人口分別為2190萬人、2490萬人、1870萬人、1760萬人，是廊坊的三倍甚至四倍。

人口規(guī)模和消費(fèi)能力是支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，這就意味著，這類項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)容量較小，基本面較弱，不利于人氣聚集，容易出現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益低、租金天花板低的問題。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理（不完全統(tǒng)計(jì)）

金茂商業(yè)成立于2013年6月，是中國(guó)金茂旗下零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊，截至目前已經(jīng)進(jìn)駐上海、南京、長(zhǎng)沙、青島、重慶等十二座城市，而廊坊是其進(jìn)入的第十三座城市。

縱觀華潤(rùn)置地、大悅城控股以及金茂商業(yè)的布局城市可以發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)萬象城系列產(chǎn)品在北京、上海、深圳均有涉足，且持續(xù)深耕；大悅城布局相對(duì)簡(jiǎn)單，以北京、上海兩個(gè)一線城市為主，另外選擇了部分新一線城市作為布局重點(diǎn)。

相比之下，金茂商業(yè)布局城市眾多，但在北上廣深四個(gè)一線城市布局極少，僅在上海有兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，其余大多以新一線城市及周邊為主，相對(duì)分散，難以形成合力。

不過，也有分析人士提到，某些節(jié)奏踩得很準(zhǔn)的開發(fā)商，在恰當(dāng)時(shí)機(jī)選擇了恰當(dāng)?shù)囟芜M(jìn)入了一些三四線城市的核心位置，發(fā)展前景一片光明。

當(dāng)然，金茂商業(yè)布局戰(zhàn)略的差異，是由中國(guó)金茂的城市運(yùn)營(yíng)步調(diào)決定。

據(jù)了解，在金茂商業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃當(dāng)中，商業(yè)大多源于城市運(yùn)營(yíng)配套，極少數(shù)是金茂自身拿地投資而來，而其城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目大多布局在新一線城市及周邊，這與商業(yè)布局戰(zhàn)略契合。

發(fā)展

中國(guó)金茂是較早布局商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)之一。

1999年，中國(guó)金茂大廈在上海陸家嘴落成，420.5米的高度是當(dāng)時(shí)上海第一高樓，直至今日仍舊是陸家嘴地標(biāo)項(xiàng)目之一。

那時(shí)候，覽秀城還未成為金茂的名片，J·LIFE、金茂匯、金茂灣、金茂廣場(chǎng)、金茂瓏悅里是那個(gè)階段商業(yè)項(xiàng)目的案名。

直至2016年5月，金茂商業(yè)舉辦了戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，公布了“輕重并舉，創(chuàng)合創(chuàng)新”的戰(zhàn)略方針，同時(shí)，寧高寧在會(huì)上將金茂商業(yè)的項(xiàng)目定名“覽秀城”。

彼時(shí)，他提到，“覽秀”要比大悅城、萬象城的名字好，或許五年之后，這個(gè)名字將會(huì)火遍大江南北。

與此同時(shí)，那場(chǎng)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)金茂總裁李從瑞亦描繪了未來的發(fā)展目標(biāo)：“金茂商業(yè)，到2018年實(shí)現(xiàn)管理面積200萬余平米，確保所管理資產(chǎn)具有良好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，早日具備上市條件，擇機(jī)進(jìn)軍資本市場(chǎng)。”

覽秀城火沒火，無從定論。或許這個(gè)名字早已耳熟能詳，或許鮮少人知曉，但可以明確的是，金茂商業(yè)還未實(shí)現(xiàn)上市的小目標(biāo)。

隨后的發(fā)展歷程中，中國(guó)金茂明確了兩條產(chǎn)品線，一條是城市級(jí)/區(qū)域級(jí)商業(yè)，以“覽秀城”為主打品牌，另一條是精致社區(qū)商業(yè)，以金茂匯和J·LIFE（金茂時(shí)尚生活中心）為主打品牌。

另外，2019年，金茂商業(yè)明確新的目標(biāo)：將在5年內(nèi)完成20座覽秀城的全國(guó)布局。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)透露，截至2021年中期，中國(guó)金茂商業(yè)開業(yè)及籌建覽秀城項(xiàng)目達(dá)7個(gè)，目前明確規(guī)劃的覽秀城項(xiàng)目達(dá)到5個(gè)，距離20個(gè)覽秀城開業(yè)目標(biāo)仍有差距。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

業(yè)績(jī)方面來看，商業(yè)項(xiàng)目的租賃收入并未給中國(guó)金茂帶來較大的業(yè)績(jī)?cè)龇?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國(guó)金茂錄得總收入310.75億元，期內(nèi)，物業(yè)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入13.7億元，占總收入的4%。

到2020年，中國(guó)金茂錄的物業(yè)租賃收入14.61億元，但占總收入的比例下降至2.43%。2021年中期，中國(guó)實(shí)現(xiàn)總收入284.55億元，物業(yè)租賃收入占總收入2.66%，僅7.58億元。

此外，2021年中期，華潤(rùn)置業(yè)實(shí)現(xiàn)中購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額為66億元，同比增長(zhǎng)65.4%，占總營(yíng)收8.95%；而大悅城控股錄得投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.71億元，同比增長(zhǎng)21.86%，占總營(yíng)收17.34%。

對(duì)比來看，中國(guó)金茂商業(yè)實(shí)現(xiàn)的收入還不足成為企業(yè)應(yīng)對(duì)地產(chǎn)下行階段的重要利器。

不過，今年以來，金茂亦不斷尋求商業(yè)發(fā)展新模式。

1月21日，由中國(guó)金茂旗下金茂商業(yè)作為標(biāo)的物業(yè)持有方及運(yùn)營(yíng)方、金茂資本作為基金管理人、華福證券作為計(jì)劃管理人及銷售機(jī)構(gòu)的類REITS產(chǎn)品——“金茂華福-申萬-金茂商業(yè)卓越1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行。

“金茂華福-申萬-金茂商業(yè)卓越1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”是金茂華福系列的第3單落地項(xiàng)目，底層標(biāo)的物業(yè)為長(zhǎng)沙覽秀城以及青島金茂灣購(gòu)物中心，專項(xiàng)計(jì)劃的評(píng)級(jí)分為優(yōu)先A級(jí)AAA；優(yōu)先B級(jí)AA+；優(yōu)先C級(jí)AA。產(chǎn)品規(guī)模優(yōu)先A級(jí)6億，優(yōu)先B級(jí)2億；優(yōu)先C級(jí)1.5億，權(quán)益級(jí)1.68億。發(fā)行期限24年。

商業(yè)志 | 傳統(tǒng)正在被改變，變化與融合中的商業(yè)發(fā)展史。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)志 | 覽秀城緣何選擇廊坊？