近日，貝殼研究院以“從鏈?zhǔn)剿ネ说搅夹匝h(huán)”為主題，發(fā)布《2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱為《報(bào)告》）。

《報(bào)告》首先回顧了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。從成交數(shù)據(jù)上看，2021年市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯：全國二手房成交規(guī)模、新房銷售規(guī)模同比增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、土地成交規(guī)模均創(chuàng)近年來新低。而在半年內(nèi)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)從歷史高位快速下降到低位，節(jié)奏失衡成為2021年市場(chǎng)最明顯的特點(diǎn)。

貝殼研究院認(rèn)為，影響2022年市場(chǎng)走勢(shì)的核心變量是政策環(huán)境、市場(chǎng)供給以及信貸投放量?！秷?bào)告》在展望2022年時(shí)預(yù)測(cè)，市場(chǎng)成交量將在一季度完成筑底，二季度實(shí)現(xiàn)成交價(jià)格止跌，從全年時(shí)間序列上看，2022年市場(chǎng)將呈現(xiàn)出前低后高的走勢(shì)。隨著政策的調(diào)整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場(chǎng)有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而向“良性循環(huán)”過度。

此外，《報(bào)告》還以專題的形式，對(duì)2021年房地產(chǎn)政策、土地市場(chǎng)、企業(yè)以及住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行了回顧、分析與展望。

2021年市場(chǎng)下行五大特點(diǎn)

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了跌宕起伏：上半年市場(chǎng)熱情高漲，住建部約談城市，各地不斷加大調(diào)控力度；進(jìn)入下半年，市場(chǎng)突然轉(zhuǎn)向陷入低迷，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。貝殼研究院通過數(shù)據(jù)分析，總結(jié)了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來的五大特點(diǎn)。

第一，二手房各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)均創(chuàng)近年來新低。

自2017年以來，國內(nèi)二手房交易規(guī)模（GMV）始終保持增長趨勢(shì)，但在今年二手房交易規(guī)模第一次出現(xiàn)了同比下降。據(jù)測(cè)算，2021年全國二手房成交金額約7.0萬億元，同比下降約6%；二手房成交套數(shù)約393萬套，同比下降約9%；成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。2021年全國二手住宅成交均價(jià)1.9萬元/平，同比上漲3%，漲幅比去年回落6個(gè)百分點(diǎn)。放長周期看，2021年全國二手房成交面積創(chuàng)2015年以來的最低值。

第二，2021年新房和土地市場(chǎng)也全面降溫，形成了全鏈降溫。

其中，新房銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)2021年全國新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米，同比增長1.5%；全國新建商品住宅銷售金額約16.4萬億，同比增長約5.9%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至2017年以來歷史低位。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1-11月全國新建商品住宅開發(fā)投資完成額為10.36萬億元，同比增長8.1%。2021年1-11月全國新建商品住宅新開工面積為13.50億平方米，同比下降8.4%。

土地成交規(guī)模2019年以來首次同比大幅下降。2021年1-11月，全國351城住宅用地的累計(jì)成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%；累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積為13.43萬億平米，同比下滑30.12%。

第三，市場(chǎng)在年內(nèi)從歷史高位快速下降到歷史低位，節(jié)奏失衡成為2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的特點(diǎn)。

從3月到9月，二手房市場(chǎng)在半年之內(nèi)從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月貝殼50城二手房成交套數(shù)創(chuàng)2019年以來歷史新高，4月起成交量持續(xù)下降，9月創(chuàng)2019年以來的歷史單月最低值（除疫情、春節(jié)等特殊時(shí)點(diǎn)外）。

從6月到10月，新房成交量從2016年以來的同期最高到同期最低。上半年全國新建商品住宅銷售面積保持增長，6月單月創(chuàng)2016年以來歷史同期最高水平，7月銷售面積單月同比增長轉(zhuǎn)負(fù)，8月起單月規(guī)模低于2019年同期，至11月單月規(guī)模為2016年以來同期最低。

不到半年，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。二季度的第一次集中供地，房企拿地積極，平均成交率高達(dá)95%，溢價(jià)率15.0%。而到第二批集中供地時(shí)，房企拿地積極性全面降低，出現(xiàn)大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價(jià)率降至4.0%。

第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)在下行中分化加深，市場(chǎng)的信用分層更加凸顯，城市、區(qū)域、產(chǎn)品等方面的分化均在擴(kuò)大。

在本輪市場(chǎng)下行中，剛需房源價(jià)格回調(diào)幅度更大，剛需市場(chǎng)與改善市場(chǎng)的分化加大。貝殼二手房數(shù)據(jù)顯示，在下半年以來，低總價(jià)房源價(jià)格下跌幅度大于高總價(jià)房源，小戶型房源價(jià)格累計(jì)跌幅明顯大于大戶型房源，樓齡越老的房子價(jià)格下跌幅度越大。究其原因，是在信貸收緊的環(huán)境下，對(duì)信貸依賴度更高的剛需客群受影響更大。

在區(qū)域上，五大城市群今年市場(chǎng)“南弱北強(qiáng)”的周期特征更為明顯，成交增速表現(xiàn)出由北向南遞減的特點(diǎn)。不同能級(jí)的城市市場(chǎng)也出現(xiàn)了周期特征，一線城市表現(xiàn)弱于重點(diǎn)二線城市。

第五，與以往市場(chǎng)下行不同，今年的市場(chǎng)迅速降溫與房企信用緊密關(guān)聯(lián)，即肇始于房企，也進(jìn)一步影響房企。

隨著“三線四檔”對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模增速進(jìn)行管控，以及房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，導(dǎo)致房企融資規(guī)模明顯下降。融資收緊下，房企經(jīng)營更加依賴銷售回款。而信貸收緊導(dǎo)致購房者貸款難度加大，房企銷售進(jìn)一步減慢。加上多地收緊預(yù)售資金監(jiān)管，讓可用于經(jīng)營的現(xiàn)金流雪上加霜，進(jìn)一步導(dǎo)致房企信用違約頻發(fā)。

債務(wù)違約疊加資產(chǎn)減值預(yù)期導(dǎo)致房企信用下降，引發(fā)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)房企評(píng)級(jí)。同時(shí)由于市場(chǎng)流通性受到抑制，風(fēng)險(xiǎn)房企靠變賣資產(chǎn)自救的方式難以實(shí)現(xiàn)。在今年，出現(xiàn)暴雷的房企從位列TOP50、到千億房企、再到龍頭房企。

總的來看，2021年的市場(chǎng)波動(dòng)打破了“房?jī)r(jià)不會(huì)下跌、房地產(chǎn)永遠(yuǎn)高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。

過快降杠桿導(dǎo)致鏈?zhǔn)浇禍?/strong>

貝殼研究院分析發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)了鏈?zhǔn)浇禍貙?dǎo)致的“過山車式”下降。其傳到過程為：3月份貝殼二手房景氣指數(shù)首先回調(diào)，4月份二手房成交量持續(xù)下跌，6月份起二手房?jī)r(jià)格接近止?jié)q，緊接著貝殼新房帶看指數(shù)下行，7月起新房成交量開始回落，土地流拍率大幅上升，8月起新房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)跌。

《報(bào)告》認(rèn)為，今年市場(chǎng)出現(xiàn)鏈?zhǔn)椒磻?yīng)的直接原因是多重金融緊縮政策疊加，降杠桿過快。與歷史周期不同，本輪房地產(chǎn)去杠桿是全方位的，對(duì)銀行、房企、居民三端同步采取信貸管控收緊措施，并采取了貸款集中度管控、二手房指導(dǎo)價(jià)等直接干預(yù)政策。在不到一年的時(shí)間里，房地產(chǎn)金融長效機(jī)制全面落地，多項(xiàng)政策疊加實(shí)施，讓市場(chǎng)出現(xiàn)信用危機(jī)。

對(duì)于今年而言，信貸投放與市場(chǎng)節(jié)奏錯(cuò)配導(dǎo)致市場(chǎng)過快降杠桿。粗略測(cè)算，一季度市場(chǎng)高熱，居民部門新增中長期貸款1.98萬億，創(chuàng)歷史單季度新高。如果全年居民中長期貸款投放量與去年相當(dāng)約6萬億，上半年信貸額度消耗量占到全年的57%，超過過去三年47%-50%的區(qū)間。上半年信貸投放量較大程度上擠占了下半年信貸資源，三季度居民部門新增中長期貸款僅1.29萬億，創(chuàng)下2016年以來同期新低。

這次與歷史上均不相同的是，由于市場(chǎng)流通性受到抑制，風(fēng)險(xiǎn)房企靠變賣資產(chǎn)自救的方式難以實(shí)現(xiàn)。歷次調(diào)控中，對(duì)于價(jià)格的管控主要集中在新房市場(chǎng)，通過設(shè)定備案價(jià)管控房企定價(jià)。本輪調(diào)控增加了對(duì)二手房市場(chǎng)價(jià)格的管控。二手房指導(dǎo)價(jià)除了降低買房人貸款成數(shù)外，更使得短期內(nèi)市場(chǎng)觀望，全市場(chǎng)流通困難。

對(duì)于房屋流通的擔(dān)憂進(jìn)一步惡化購房者的悲觀預(yù)期，購房者同時(shí)面臨房?jī)r(jià)下跌、延期交房、房屋質(zhì)量下降甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，購房意愿降低。債務(wù)違約增加和資產(chǎn)減值預(yù)期加重銀行對(duì)房地產(chǎn)的避險(xiǎn)情緒，促使銀行主動(dòng)放貸行為更加審慎，反過來加劇信貸緊縮。各方預(yù)期與行為共振，全市場(chǎng)陷入了前所未有的“交易阻滯-預(yù)期惡化”負(fù)循環(huán)。

2022年展望：市場(chǎng)走勢(shì)前低后高

貝殼研究院認(rèn)為，影響2022市場(chǎng)走勢(shì)的核心變量是政策環(huán)境、市場(chǎng)供給以及信貸投放量。

四季度以來，高層釋放維穩(wěn)信號(hào)，政策環(huán)境已經(jīng)有利于市場(chǎng)恢復(fù)。經(jīng)過一系列調(diào)整，前期過緊的融資政策已有所糾偏，房企融資環(huán)境有所改善。11月起，房企融資規(guī)?；厣?，多家房企多筆到期境內(nèi)外債券成功獲得展期，同時(shí)房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易活躍，房企短期流動(dòng)性有所修復(fù)?？傮w來看，房企系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可控，市場(chǎng)供應(yīng)能夠保證。

《報(bào)告》預(yù)測(cè)，2022年市場(chǎng)走勢(shì)將出現(xiàn)前低后高。預(yù)計(jì)一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)止跌。在市場(chǎng)鏈條上，將從二手房市場(chǎng)率先啟動(dòng)，帶動(dòng)市場(chǎng)鏈?zhǔn)叫迯?fù)；從購房人群上看，剛需市場(chǎng)率先修復(fù)。在區(qū)域上，深莞惠市場(chǎng)率先底部修復(fù)。而在城市量級(jí)劃分上，一二線城市率先修復(fù)，三四線城市下行壓力仍大。

總體上看，《報(bào)告》對(duì)明年市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，認(rèn)為2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐步修復(fù)，修復(fù)需要時(shí)間，修復(fù)過程可能有短暫波動(dòng)，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。

附：2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧系列專題

2021年回顧之政策篇：

從全面管控到適度糾偏 “房住不炒”不變

2021年今年全國商品房成交量呈現(xiàn)先高后低走勢(shì)，政策也隨著市場(chǎng)熱度以及階段性問題而進(jìn)行了調(diào)整。

一季度，為擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)資金，多地出臺(tái)嚴(yán)查房地產(chǎn)市場(chǎng)資金來源的政策，平穩(wěn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)漲幅。同時(shí)，多地首提“二手房參考價(jià)”，引導(dǎo)價(jià)格預(yù)期，抑制投資需求。

由于上半年商品房成交量?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，二季度調(diào)控政策主要從限購、限價(jià)以及限售等方面入手，多為前期住建部約談城市的政策落地及升級(jí)，強(qiáng)化“房住不炒”定位。

三季度開始，隨著房企資金鏈斷裂等問題的不斷發(fā)酵，保障按時(shí)、按質(zhì)交房受到廣泛關(guān)注。這一時(shí)期的調(diào)控政策主要針對(duì)預(yù)售證發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售資金監(jiān)管兩方面，保在障購房人合法權(quán)權(quán)益的同時(shí)，也讓融資渠道多元化、信貸良好的房企更利于市場(chǎng)生存。

四季度，市場(chǎng)購房預(yù)期迅速下滑、房企取地意愿進(jìn)一步減弱，為保證合理的資金需求得到滿足，融資、調(diào)控政策適度糾偏，信貸環(huán)境得到改善。

貝殼研究院預(yù)計(jì)，未來隨著各項(xiàng)利好因素的逐漸傳導(dǎo)，市場(chǎng)預(yù)期將平穩(wěn)恢復(fù)，行業(yè)走向良性循環(huán)。

2021年回顧之土地篇：

市場(chǎng)高開低走 成交三年最低

2021年1-11月，全國351城住宅用地的累計(jì)成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%；累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積為13.43萬億平米，同比下滑30.12%。從月度數(shù)據(jù)上看，7月份可視為土地市場(chǎng)從熱情變?yōu)槔硇缘姆炙畮X。上半年累計(jì)成交金額同比增長10.3%，隨著8月土拍新規(guī)實(shí)施，疊加三線四檔調(diào)控與貸款集中度管理的影響，宗地溢價(jià)率與成交率從8月開始明顯回落。

1-11月，一線城市累計(jì)成交金額與面積分別同比增長12.4%與17.4%，二線城市分別同比下滑6.6%與23.3%，三四線城市同比降幅為24.8%和34.5%。從宗地成交率來看，一二線城市的月度成交率始終高于三四線城市10至20個(gè)百分點(diǎn)。在市場(chǎng)下行的情況下，不同線級(jí)城市的分化現(xiàn)象明顯，城市量級(jí)越靠前穩(wěn)健度越高。

集中供地是今年土地市場(chǎng)的一大改變，截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，回顧今年各城市集中供地表現(xiàn)，可謂“先熱后冷”。首批次的宗地成交率與綜合溢價(jià)率均是年內(nèi)高點(diǎn)，二批次集中供地在規(guī)則上明顯升級(jí)，整體溢價(jià)率從首批次16.1%降至二批次的3.4%，整體成交率則從首批次的94.4%降為69.1%。三批次拍地規(guī)則在二批次基礎(chǔ)上“嚴(yán)中有寬”，宗地成交率從二批次的68.8%提升至三批次的79.4%。

從房企拿地情況來看，表明在目前競(jìng)爭(zhēng)壓力較小的條件下，更有利于穩(wěn)健型房企獲取性價(jià)比更高的土地資源。

2021年回顧之企業(yè)篇：

信用危機(jī)爆發(fā)是必然 房企需做顛覆性轉(zhuǎn)變

今年下半年，行業(yè)信用危機(jī)爆發(fā)，房企遭遇至暗時(shí)刻，這是2021年房地產(chǎn)行業(yè)最為關(guān)注的熱點(diǎn)事件。貝殼研究院認(rèn)為，此輪房企信用危機(jī)，是房企高負(fù)債模式與周轉(zhuǎn)驟然降速的必然結(jié)果。

近十年來，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展中，房企對(duì)高負(fù)債的依賴程度愈演愈烈，為危機(jī)的爆發(fā)埋下潛在隱患。自2016年末中央提出“房住不炒”定位后，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，一些抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較差的房企陸續(xù)暴露出問題，2019年到2020年兩年之間，兩家百強(qiáng)房企爆發(fā)危機(jī)，千億銷售規(guī)模未能成為他們抵御風(fēng)險(xiǎn)的屏障。

與以往相比，2021年這一輪調(diào)控政策嚴(yán)格程度史無前例，是資金需求端和資金供應(yīng)端的雙重調(diào)控，是從單一金融渠道到相關(guān)金融渠道的多維監(jiān)管。多渠道政策疊加實(shí)施，結(jié)合行業(yè)發(fā)展所處的下行周期，多種因素結(jié)合加速了房企信用危機(jī)暴露。

隨著政府不斷釋放的積極信號(hào)提振市場(chǎng)信心，以及房企采用多種方式開展的自救行動(dòng)，目前已經(jīng)讓降至冰點(diǎn)的行業(yè)預(yù)期初見修復(fù)?！秷?bào)告》認(rèn)為，此輪行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清后，房企的經(jīng)營邏輯將繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)變，而后房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入新一輪的穩(wěn)定發(fā)展周期。

貝殼研究院預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)這一輪復(fù)蘇路徑為：政策 → 金融 → 預(yù)期 → 市場(chǎng) → 房企。預(yù)計(jì)明年一季度房企融資額度恢復(fù)，從而提升行業(yè)預(yù)期，二季度開始新房市場(chǎng)逐漸回暖，房企資金流動(dòng)性得到實(shí)質(zhì)性緩解。

《報(bào)告》還認(rèn)為，過去20多年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展周期已經(jīng)不再，高負(fù)債高周轉(zhuǎn)模式也已經(jīng)走到末路。結(jié)合市場(chǎng)趨勢(shì)與行業(yè)發(fā)展，未來房企需要從商業(yè)模式和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)兩個(gè)方面著手，做顛覆性的轉(zhuǎn)變。

2021年回顧之租賃市場(chǎng)：

租賃市場(chǎng)明顯回暖VS租賃企業(yè)蓄勢(shì)待發(fā)

雖然租賃市場(chǎng)在2021年明顯回暖，但整體租金比疫情之前仍下跌9%，其中超過六成城市的租金低于疫情前，客源成交周期也仍高于疫情前。

從租金水平來看，今年全國重點(diǎn)40城平均月租金為38.8元/平米，同比微漲1.3%，相比于2019年仍下跌8.8%；其中，超8成城市租金同比微漲，仍有超6成城市租金低于疫情前水平。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年全國重點(diǎn)40城房源成交周期為50.1天，同比縮短2.4天，相比于2019年延長9.9天；客源成交周期為9.7天，同比基本持平，相比于2019年延長1.9天。

數(shù)據(jù)顯示，2021年一線城市租賃成交房齡在21年及以上的房屋占比超過4成。全國重點(diǎn)40城中，上海、北京、天津租賃成交房屋的平均房齡最高，已經(jīng)超過20年。由于高房齡租賃房屋大多交通便捷、配套完善，在疫情沖擊后，套均月租金表現(xiàn)更穩(wěn)。對(duì)比疫情前，各能級(jí)城市16-20年、21年及以上房齡的租賃房屋套均月租金都出現(xiàn)了微漲。

由于房?jī)r(jià)收入比較高或部分城市的限購、限貸政策，城市居民購房計(jì)劃推遲。一線及多數(shù)新一線城市平均購房年齡走高，租客的租賃年限或超過10年。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年一線城市平均購房年齡在36-38歲，相比于2018年推遲2-3年，大部分新一線城市平均購房年齡為33-36歲，相比于2018年最高推遲3年。由于購房計(jì)劃延遲，家庭型租賃群體增加，全國重點(diǎn)40城大戶型成交占比增加3個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)比疫情前，市場(chǎng)還表現(xiàn)出小戶型房屋套均月租金跌幅較小、地鐵房套均月租金高出非地鐵房超30%、精裝房套均月租金高出簡(jiǎn)裝及毛坯房超30%等幾個(gè)特征。

此外，貝殼研究院報(bào)告還盤點(diǎn)了2021年租賃企業(yè)的數(shù)量、分布、融資、模式等方面的突出變化，并預(yù)判未來的行業(yè)趨勢(shì)。

2021年住房租賃企業(yè)數(shù)量規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2萬家左右，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。其中超過8成的成立時(shí)間集中在2020年和2021年。在區(qū)域分布上，超6成的租賃企業(yè)分布在長三角、東南沿海及環(huán)渤海地區(qū)，企業(yè)數(shù)量TOP5的城市為廣州、重慶、上海、蘇州和天津。

在經(jīng)歷了去年集中爆雷事件后，租賃企業(yè)融資難度加大。因此，租賃企業(yè)在經(jīng)營模式上出現(xiàn)了分化，資金實(shí)力較弱的企業(yè)開始由包租轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，資金實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)從包租轉(zhuǎn)向自持模式，從而轉(zhuǎn)向重資產(chǎn)運(yùn)營。

貝殼研究院認(rèn)為，租賃市場(chǎng)發(fā)展將走向成熟化發(fā)展，租賃房源機(jī)構(gòu)化比例繼續(xù)提升。此外，報(bào)告還預(yù)計(jì)明年會(huì)有租賃REITs產(chǎn)品的推出，將有效解決重資產(chǎn)模式退出難題，租賃企業(yè)將再次迎來模式的創(chuàng)新。