紅周刊 記者 | 熊穎

近期，華夏幸福、陽光城、花樣年等多家債務承壓房企紛紛獲得債務展期，債務困境得到一定緩解。不過值得關注的是，一向被視為財務狀態(tài)更加安全、穩(wěn)健的國企、央企中，同樣也出現(xiàn)了債務展期的個例。

12月13日，作為央企的中交地產(chǎn)發(fā)布關于向關聯(lián)方借款進展的公告，公告提及，“我司及控股子公司向中交房地產(chǎn)集團有限公司（及其控股子公司）的部分借款進行展期”。地產(chǎn)集團持有中交地產(chǎn)53.32%的股份，是其母公司。

雖然在業(yè)內人士看來，金融機構借款展期基本上是因為還不上了，而母公司借款展期是公司的內部決策，兩者在性質上并不相同。不過仍有業(yè)內人士指出，房企對向母公司借款展期情況進行披露，一定程度上還是反映出公司資金鏈比較吃緊。

近36億母公司借款展期兩年

業(yè)內人士：公司或存資金鏈吃緊現(xiàn)象

2021年年初，中交地產(chǎn)曾審議通過《關于向關聯(lián)方借款額度的關聯(lián)交易議案》，同意中交地產(chǎn)向關聯(lián)方中交房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“地產(chǎn)集團”）在2021年度內借款額度（新簽借款合同）不超過100億元人民幣，借款年利率不超過10%。

而近期，中交地產(chǎn)發(fā)布關于向關聯(lián)方借款進展的公告，目前已使用向地產(chǎn)集團借款額度90.8億元。其中35.8億元為展期借款。

而具體而言，展期借款包含：中交地產(chǎn)向地產(chǎn)集團借款26.8億元展期兩年；控股子公司中交地產(chǎn)南京向地產(chǎn)集團借款3.5億元展期兩年；控股子公司重慶中房嘉潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向地產(chǎn)集團借款4.9億元展期2年；控股子公司重慶中交西南置業(yè)有限公司向地產(chǎn)集團借款6000萬元展期2年。

《紅周刊》記者梳理中交地產(chǎn)過往公告發(fā)現(xiàn)，向大股東借款，是中交地產(chǎn)融資的主要渠道之一，不過以往似乎并未出現(xiàn)過借款展期的情況。12月23日，《紅周刊》記者以投資人身份致電中交地產(chǎn)證券事務代表咨詢，為何公司會出現(xiàn)向母公司借款展期的情況？公司證代回復表示，“這（展期）是我們向關聯(lián)方借款的一個正常行為，展期主要是為了優(yōu)化公司的債權、債務結構。公司整體的資金情況正常，所有貸款也沒有出現(xiàn)逾期現(xiàn)象。公司今年的經(jīng)營雖然規(guī)模在擴張，但是我們還是非常注重資金方面的風險?！?/p>

不過，值得關注的是，近期，華夏幸福、花樣年等多位債務承壓房企紛紛通過債務展期來紓緩債務壓力。多位業(yè)內人士向《紅周刊》記者表示，一般來說，諸如華夏幸福等房企向金融機構借款發(fā)生展期主要是因為已經(jīng)還不上了；而房企向母公司的借款出現(xiàn)展期，則更多是公司內部的決策，項目公司還不了也沒辦法，這就是股東自己的事。

與此同時，也有業(yè)內人士指出，房企對公司向母公司借款展期一事進行披露，一定程度上還是反映出公司資金鏈比較吃緊。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進也告訴《紅周刊》記者，此類行為說明公司還款的能力有限，也說明公司在經(jīng)營方面遇到了阻力或壓力。只是不同于金融機構借款展期，如債權人不同意，則展期工作難以推進；向母公司借款的展期，則更容易和母公司協(xié)調。

旗下重慶公司

曾拖欠業(yè)主契稅、工人工資

《紅周刊》記者調查發(fā)現(xiàn)，涉及借款展期的子公司中交西南置業(yè)有限公司此前曾有占用業(yè)主契稅的行為。

一位業(yè)主在重慶市“互聯(lián)網(wǎng)+督查”平臺陽光重慶反映，自己是中交中央公園C102地塊的業(yè)主，于今年8月5日簽訂買房合同，簽訂合同當天，開發(fā)商要求代收3%稅契，并拒絕業(yè)主自己上網(wǎng)繳納。9月底，業(yè)主拿到購房合同后發(fā)現(xiàn)，完稅票據(jù)上注明8月22日已按1.5%完繳契稅，而開發(fā)商表示，多收取的另外1.5%稅契要等到11月底才予退回。

重慶兩江新區(qū)稅務局調查后回復上述業(yè)主，已經(jīng)要求中交西南置業(yè)有限公司加強同業(yè)主的溝通聯(lián)系，加快內部審批流程，盡快退還應退款項。

不過，《紅周刊》記者發(fā)現(xiàn)，雖然兩江新區(qū)稅務局已督促中交西南置業(yè)盡快退款，但在此之前，中交西南置業(yè)占用業(yè)主稅契的行為曾多次發(fā)生，自2020年以來，就有業(yè)主陸續(xù)在重慶問政平臺上投訴中交西南置業(yè)拖欠業(yè)主稅契的行為。

此外，《紅周刊》記者還發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)旗下的重慶公司還存在拖欠工資的行為。今年10月，有網(wǎng)友在重慶陽光投訴，位于九龍坡區(qū)民盛路的中交西園雅集中交中梁山L15地塊項目存在拖欠工資行為。

除此之外，近期，中交西園雅集還遭到業(yè)主的集體投訴。多位業(yè)主在領導留言板上指出，中交西園雅集一期項目房屋質量差，和銷售時所宣傳的洋房社區(qū)配套設施嚴重不相符，存在墻面開裂，門窗變形彎曲，甚至存在大門里面修廁所的不合理現(xiàn)象。

根據(jù)樂居房產(chǎn)，中交西園雅集目前仍然在售，預計交房時間為2022年3月。雖然目前距離中交西園雅集的交房日期仍有3個月時間，但如在此期間整改不到位，后續(xù)還有可能出現(xiàn)業(yè)主維權的風險。

“三道紅線”全踩

2022年償債壓力較大

中交西南置業(yè)此前拖欠業(yè)主稅契的行為，或一定程度反映了公司的資金鏈壓力。而這也為后續(xù)的債務展期埋下伏筆。

值得一提的是，某頭部房企高層告訴《紅周刊》記者，股東借款除了是項目公司的主要資金來源之一以外，股東給項目公司的借款還具有一大優(yōu)點，那就是不會影響集團整體的負債率。

而根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)在2020年末、2021年中期、2021年第三季度末的剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率也較為穩(wěn)定，依次為83.39%、86.63%、83.68%。

不過，除剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率之外，“三道紅線”的另外兩道紅線則變動較大，如凈負債率，從2020年末的204.76%增至2021年第三季度末的265.08%；而現(xiàn)金短債比則從2020年末的1.43降至2021年第三季度末的0.985。

自2020年8月“三道紅線”政策出臺后，房企紛紛開啟降杠桿模式，不斷優(yōu)化紅線指標；而中交地產(chǎn)的三道紅線指標則明顯“惡化”，從原本的踩線兩條轉變成為三線全踩。根據(jù)“三道紅線”政策，房企的踩線情況將直接影響房企的融資能力，“三道紅線”全踩的中交地產(chǎn)有息負債規(guī)模將不得增加。

然而在其背后，中交地產(chǎn)的有息負債增長迅速，Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年、2019年、2020年、2021年第三季度，公司帶息債務依次為109.77億元、132.07億元、379.33億元、614.20億元。

而根據(jù)2021年第三季度報，截至2021年9月底，因期內一年內到期的外部借款增加，中交地產(chǎn)一年內到期的非流動負債為148.99億元，較上年末的58.19億元同比猛增156.07%。此外，同樣截至今年9月底，公司短期借款為19.28億元。中交地產(chǎn)將于一年內到期的債務遠遠高出其在三季度的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額118.93億元，可以預見，在接下來的一年時間內，中交地產(chǎn)將面臨著不小的償債壓力。

為了緩解償債壓力，中交地產(chǎn)再度向母公司求助。近期，中交地產(chǎn)發(fā)布關于向關聯(lián)方借款額度的公告，2022年擬向地產(chǎn)集團新增借款額度不超過100億元，借款年利率不超過10%。

然而值得注意的是，中交地產(chǎn)的“造血能力”也在不斷下降。2018年后，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤開始走“下坡路”，Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年、2021年前三季度，中交地產(chǎn)歸母凈利潤依次為5.43億元、3.47億元、0.02億元；依次同比下滑33.01%、35.92%、99.37%。而如果剔除中交地產(chǎn)在三季度報中所獲取的5.27億元非經(jīng)常性損益，僅依靠主營業(yè)務房地產(chǎn)，中交地產(chǎn)則將陷入虧損的尷尬境地。

（本文已刊發(fā)于12月25日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

關鍵詞： 中交地產(chǎn)向母公司借款展期背后 三道紅線全踩 子公司曾拖