觀點網(wǎng)12月29日晚間，奧園美谷宣布多名高管辭職，一時引起關注。

根據(jù)奧園美谷公告，因工作調(diào)整原因，馬軍申請辭去董事、董事長及董事會各專門委員會職務，陳勇申請辭去董事及董事會各專門委員會職務，胡冉申請辭去總裁職務，范時杰申請辭去執(zhí)行總裁職務；因個人原因，張樹軍申請辭去獨立董事及董事會各專門委員會職務。

辭職后馬軍、陳勇、張樹軍將不在奧園美谷擔任任何職務，胡冉仍繼續(xù)擔任董事職務，范時杰仍繼續(xù)擔任職工董事職務。

根據(jù)公司第十屆董事會第二十五次會議決議，胡冉擔任董事長職務，范時杰擔任總裁職務。

值得注意的是，在此之前，12月14日，申司昀因個人原因辭去奧園美谷董事、執(zhí)行總裁職務，辭職后申司昀將不在奧園美谷擔任任何職務。截至該公告日，申司昀持有公司股份487,100股。

這看起來更像是管理層的重新?lián)Q血。

馬軍、陳勇、申司昀等退出奧園美谷，胡冉由總裁升任董事長，范時杰由執(zhí)行總裁轉(zhuǎn)為總裁。

管理團隊換血

奧園美谷前身為“京漢股份”，由中國奧園于2020年4月收購得來，派駐進奧園美谷的管理團隊也均來自奧園集團。

從幾位管理層各自擅長的領域判斷，有業(yè)內(nèi)人士表示，此番人事變動或與奧園美谷剝離地產(chǎn)業(yè)務聚焦醫(yī)美有關。

馬軍自2015年6月起獲委任中國奧園營運總裁，現(xiàn)任執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁，主抓地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營管理；陳勇為奧園集團副總裁，地產(chǎn)投資中心總經(jīng)理，主要負責公司投融資管理、資金管理及資金風險管控工作。

因個人原因辭任的申司昀同樣在房地產(chǎn)管理方面有比較豐富的經(jīng)驗，其于2014年3月至2020年5月任奧園集團韶關有限公司總經(jīng)理。

升任董事長的胡冉于2020年任職奧園美谷董事、總裁，有分析指，胡冉有著復合深厚的學術背景，在科技界、產(chǎn)業(yè)界積累了大量資源，具備行業(yè)頭部企業(yè)的豐富管理經(jīng)驗，其個人背景、經(jīng)驗與奧園美谷發(fā)展方向高度契合；此前為執(zhí)行總裁的范時杰，于科技產(chǎn)業(yè)管理、學術及公共管理經(jīng)驗豐富，被認為有較強的專業(yè)互補性。

從奧園美谷近幾個月對外的動作看，主要在推進地產(chǎn)業(yè)務資產(chǎn)出售予中國奧園旗下投資公司的交易。

奧園美谷于2021年6月拋出出售地產(chǎn)業(yè)務的計劃，通過產(chǎn)權交易所公開招標和投標，涉及京漢置業(yè)100%股權、北京養(yǎng)嘉100%股權、蓬萊華錄35%股權。

外界曾認為，奧園美谷選擇對外轉(zhuǎn)讓，以達到回籠資金、減少經(jīng)營成本、減少關聯(lián)交易等好處。

最終中國奧園旗下投資公司深圳市凱弦投資作為唯一意向受讓方，將該3個標的公司納入，相當于奧園系“左右倒右手”。

中標奧園美谷房地產(chǎn)業(yè)務的凱弦投資，成立于2021年4月，為中國奧園間接全資附屬公司，主要從事投資控股，實際控制人郭梓文。

7月9日，中國奧園曾公告稱，指定凱弦投資為投標人，參與奧園美谷的本次招標。彼時，中國奧園稱：“正在優(yōu)化其組織架構并推進戰(zhàn)略實施，預期招標完成后奧園美谷及其附屬公司將專注于醫(yī)療美容業(yè)務，而中國奧園的其他附屬公司則繼續(xù)主要專注于物業(yè)發(fā)展及投資。”

由此可見，奧園實際并無拋售上述地產(chǎn)業(yè)務的意圖，而是通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)移推進集團內(nèi)部重組。

年初劃分房地產(chǎn)及非房業(yè)務時，奧園曾對外表示，成立非房集團的目的是產(chǎn)業(yè)賦能和打通壁壘，做好后疫情時代非房業(yè)務的賽道選擇；而非房板塊，內(nèi)部目標是要助力集團邁進世界500強。

從奧園美谷中剝離出來的地產(chǎn)資產(chǎn)，或?qū)⒉⑷胫袊鴬W園“幸福生活板塊”，歸屬于房地產(chǎn)業(yè)務的大范疇中。

據(jù)觀點新媒體了解，京漢置業(yè)、北京養(yǎng)嘉于2021年8月30日完成工商變更登記手續(xù)，蓬萊華錄于2021年11月4日完成工商變更登記手續(xù)。

此次交易完成后，奧園美谷主營業(yè)務收入結構發(fā)生重大變化，原本主營業(yè)務為房地產(chǎn)、化纖新材料和醫(yī)美業(yè)務，目前以后兩者為主。

資產(chǎn)內(nèi)部轉(zhuǎn)移

回過頭看，2020年4月奧園斥資11.6億元收購京漢股份并改旗易幟成為第一大股東，完成交易過戶手續(xù)后，以馬軍、申司昀等為代表的奧園班底正式進駐。

收購京漢股份時，外界的普遍認知是，奧園目標指向了獲取這家老牌開發(fā)商的土地儲備資源，其位于在雄安新區(qū)內(nèi)和環(huán)京區(qū)域的土儲，恰好解決了奧園在環(huán)京一帶布局的“執(zhí)念”。

京漢股份項目主要位于北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省及河北省等地，共計約18個項目，總可售建筑面積約124萬平方米。

奧園彼時亦稱，通過本次收購，可深耕已有區(qū)域，豐富公司土地儲備資源，進一步增加一二線城市占比；同時，收購事項促進集團與目標集團的戰(zhàn)略整合。

值得一提的是，2015年出任奧園集團營運總裁后，馬軍曾在接受觀點新媒體采訪時表示，有意拓展復合地產(chǎn)開發(fā)模式，重點養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化旅游地產(chǎn)。

目前可以發(fā)現(xiàn)，京漢股份旗下多個項目發(fā)展內(nèi)核與馬軍所提出的“復合地產(chǎn)開發(fā)模式”發(fā)展計劃相契合。

京漢股份于2000年進入房地產(chǎn)行業(yè)，2015年借殼上市，是一家在健康養(yǎng)老、綠色纖維、主題小鎮(zhèn)、健康住宅、建筑工程等領域布局和多元化發(fā)展的企業(yè)。

新入主的奧園團隊，在收購后半年主要梳理解決京漢股份的流動性危機，包括通過利用旗下奧園健康2.48億元收購京漢股份物業(yè)公司、深圳奧園科星投資有限公司注資5億等為京漢股份輸血；2020年8月中旬，奧園引入信達資產(chǎn)為京漢股份的19.79億債權進行收購重組，稍解流動性壓力。

具體在規(guī)劃該平臺未來發(fā)展方向上，2020年10月26日，京漢股份宣布更名為“奧園美谷”，并選擇了原有的綠色纖維業(yè)務作為基本盤。

但實際在被收購后，奧園美谷很長一段時間都處于戰(zhàn)略搖擺狀態(tài)，這一定程度上亦與奧園正處內(nèi)部改革進行各大板塊調(diào)整有關。

直到奧園美谷接手了奧園健康醫(yī)美板塊的有關營運（包括接手對醫(yī)美機構連天美的收購）、宣布出售旗下物業(yè)開發(fā)板塊等動作后，確立了醫(yī)美定位，完全放棄地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

在此之前，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售仍是京漢股份營業(yè)收入主要來源，2019年、2020年均占比超過70%。

2021年初，奧園集團劃分旗下房地產(chǎn)業(yè)務成立“幸福生活板塊”，非房業(yè)務則成立“悅康板塊”，奧園美谷被劃歸到后者。

可以發(fā)現(xiàn)，奧園美谷2021年兩場業(yè)績會上，均是由時任總裁的胡冉帶頭出席。

根據(jù)胡冉在業(yè)績會上的說法，奧園對醫(yī)美板塊極為看重，且已經(jīng)規(guī)劃了清晰的發(fā)展路線。

“大家千萬不要低估原來以房地產(chǎn)為主業(yè)的中國奧園集團在醫(yī)美行業(yè)投入、成為醫(yī)美行業(yè)頭部品牌的決心。（奧園美谷）整個定位對標小米、特斯拉、蘋果這樣的優(yōu)秀企業(yè)，打造醫(yī)美生態(tài)，希望成為一個醫(yī)美生態(tài)的集成商，我們一定不會放過任何一個進一步擴大公司收入和利潤水平的機會。”

“當發(fā)現(xiàn)戰(zhàn)略是對的、商業(yè)邏輯是成立的、項目是現(xiàn)成的時候，我們就要靠兩個：一是錢，二是人。我們將籌措各種未來發(fā)展基金，同時最重要的一個環(huán)節(jié)是團隊的人。”但此處所指的“人”，主要強調(diào)的是推出全球合伙人計劃充實隊伍。

目前來看，奧園美谷醫(yī)美板塊還處起步階段，但有較好的盈利能力。2021年上半年，醫(yī)療美容業(yè)務收入1.55億元，占該公司營業(yè)收入比重13.33%；第三季度單季，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入2.75億元，同比減少76.32%；歸屬于上市公司股東凈利潤1.61億元，同比增長66.17%。

至于剝離出來的地產(chǎn)業(yè)務，以京漢置業(yè)資產(chǎn)最為優(yōu)質(zhì)。截至2020年末，京漢置業(yè)正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目為9個，銷售的房地產(chǎn)項目為5個。

從各項盈利指標來看，2020年，京漢置業(yè)實現(xiàn)總營收15.92億元、營業(yè)利潤2.45億元、凈利潤1.27億元，分別較2019年下降約37.04%、23.13%、29.34%。同期，京漢置業(yè)整體毛利為4.89億元，同比減少約25%；整體毛利率為30.12%，同比增長4.76個百分點，主要是由于主營業(yè)務毛利率增長所致。

關鍵詞： 馬軍退出、胡冉補位 告別房地產(chǎn)的奧園美谷管理團隊大洗牌