觀點(diǎn)網(wǎng)一個(gè)月前，華南城在中期業(yè)績(jī)會(huì)上分享了對(duì)復(fù)雜多變形勢(shì)所帶來(lái)的影響；一個(gè)月后，該公司引入了深圳國(guó)企應(yīng)對(duì)不確定性。

根據(jù)12月31日早間公告，華南城控股有限公司已于12月30日與深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)有條件認(rèn)購(gòu)華南城33.5億股新股，每股作價(jià)0.57港元，交易所得款主要用于償還債務(wù)及一般公司用途。

于公告日期，華南城共計(jì)擁有80.92億股已發(fā)行股份，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)認(rèn)購(gòu)股份占華南城已發(fā)行股本約41.40%，以及經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份擴(kuò)大后的已發(fā)行總股本約29.28%。

華南城稱，認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)將成為公司主要股東兼單一最大股東。這也意味著華南城將從一家民營(yíng)企業(yè)，搖身一變成為國(guó)企參股企業(yè)。

對(duì)此，華南城方面對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，公司沒有公告以外信息披露。

特區(qū)建發(fā)集團(tuán)于2011年7月成立，并于2016年被深圳市政府進(jìn)一步明確作為“基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資、區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作、PPP項(xiàng)目實(shí)施等。

截至2021年12月，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)總資產(chǎn)980.21億元，凈資產(chǎn)429.19億元，下屬全資及控股企業(yè)20家（其中二類事業(yè)單位1家、合伙企業(yè)1家）；參股企業(yè)5家，包括深圳太空科技有限公司、深圳市捷順科技實(shí)業(yè)股份有限公司等。

對(duì)于特區(qū)建發(fā)集團(tuán)而言，此番入股華南城被外界視為一筆估值較低的交易。

從定價(jià)看，配發(fā)價(jià)0.57港元較12月16日創(chuàng)下的52周最低股價(jià)（0.47港元）有所上浮，并接近20日交易均價(jià)（0.56港元）。而目前華南城市盈率(TTM)僅有2.44倍，市凈率0.14倍，同時(shí)每股凈資產(chǎn)達(dá)5.22港元，處于嚴(yán)重破凈狀態(tài)。

換句話說(shuō)，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)斥資19.095億港元參與配發(fā)，便獲得了一家總資產(chǎn)約達(dá)1259.69億港元、凈資產(chǎn)422.77億港元綜合商貿(mào)物流企業(yè)的大股東身份。

更不消說(shuō)，盡管近年來(lái)面臨經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，但華南城依舊手握一批商貿(mào)物流及商品交易中心項(xiàng)目。

截止到2021年9月底，該公司擁有深圳、南昌、南寧、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶共8個(gè)華南城項(xiàng)目，總規(guī)劃建面8105.33萬(wàn)平方米；其中已購(gòu)?fù)恋匾?guī)劃建面4318.05萬(wàn)平方米，可售及運(yùn)營(yíng)中1046.37萬(wàn)平方米，發(fā)展中656.69萬(wàn)平方米。

除此以外，華南城上半年披露已正式啟動(dòng)深圳華南城一期城市更新項(xiàng)目計(jì)劃，納入該計(jì)劃的地塊占地面積為43萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)更新完成后建筑面積超過(guò)250萬(wàn)平米，能夠帶來(lái)超過(guò)1000億元的商業(yè)價(jià)值。

資產(chǎn)規(guī)模與交易作價(jià)的反差，凸顯出目前華南城面臨挑戰(zhàn)之嚴(yán)峻。

2016-2021財(cái)年，華南城總營(yíng)業(yè)額由61.36億港元增至113.09億港元，毛利由29.59億港元增至49.44億港元，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為13%、10.8%；歸母凈利潤(rùn)則由35.37億港元降至24.15億港元，復(fù)合增長(zhǎng)率-7.3%。

2021-2022上半財(cái)年，華南城合約銷售額減少13.0%至70.202億港元；收入減少13.2%至61.663億港元，其中持續(xù)性收入增加27.2%至16.831億港元；毛利率下降1.4個(gè)點(diǎn)至36.6%，歸母凈利潤(rùn)6.567億港元略微上升。

11月底業(yè)績(jī)推介會(huì)上，華南城執(zhí)行董事兼集團(tuán)運(yùn)營(yíng)總裁耿梅提及，上半財(cái)年公司經(jīng)歷了“嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)帶來(lái)的考驗(yàn)”，包括境內(nèi)外融資環(huán)境繼續(xù)惡化，監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，相關(guān)行業(yè)債務(wù)危機(jī)頻發(fā)，以及公司運(yùn)營(yíng)跨境電商項(xiàng)目遭受國(guó)際貿(mào)易摩擦，鄭州等重點(diǎn)項(xiàng)目突遇百年大雨等所帶來(lái)的不利影響，致使整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)難度加大。

華南城更受關(guān)注的是資產(chǎn)負(fù)債情況，上半財(cái)年公司凈負(fù)債與權(quán)益比例約63.9%，同比改善3個(gè)點(diǎn)，總負(fù)債成本由3月373億港元微減至366億港元，長(zhǎng)短債比例為6:4。

這意味著華南城需償付的短債約達(dá)146億港元，而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金存款僅有95.995億港元，并不能覆蓋到期債務(wù)。此外，該公司還有備用銀行授信約181.851億港元。

按首席財(cái)務(wù)總監(jiān)陳茂昌的表態(tài)，華南城計(jì)劃逐步減少對(duì)境外融資的依賴，為此前年公司已獲得銀行同意人民幣82億元長(zhǎng)年期固定資產(chǎn)的抵押融資。即便如此，其總體融資渠道相比于其它房企仍受到限制。

12月15日，標(biāo)普宣布下調(diào)華南城評(píng)級(jí)。該機(jī)構(gòu)指，2022年2月、6月和11月華南城仍有三筆到期的大額離岸款項(xiàng)，總計(jì)9.7億美元，而華南城可能會(huì)依賴于資產(chǎn)處置和國(guó)內(nèi)銀行融資提高流動(dòng)性，繼續(xù)從國(guó)內(nèi)獲得融資仍是關(guān)鍵所在。

如今，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)正式成為華南城單一大股東，或?qū)?lái)新的轉(zhuǎn)折信號(hào)。

依靠國(guó)企背書及資源協(xié)同，華南城有望解決流動(dòng)性問(wèn)題并優(yōu)化負(fù)債成本。參考其他案例，綠城中國(guó)在中交入股后，2020年平均利息成本下降40個(gè)bp至4.9%。

新的大股東入局，同樣也會(huì)導(dǎo)致華南城潛在的話事權(quán)易主。在配股前，華南城主要由鄭松興持股28.5%，騰訊持股11.81%，鄭大報(bào)持股7.27%；配股后三方的持股分別降至20.16%、8.35%、5.19%。

其中，鄭松興曾于2016年10月計(jì)劃將所持華南城23.2%股份轉(zhuǎn)讓予中洲控股，作價(jià)最多40億港元，但由于遲遲無(wú)法獲得監(jiān)管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)選擇在半年后終止。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)評(píng)論指，鄭松興已經(jīng)對(duì)該平臺(tái)產(chǎn)生退意。

熟悉華南城的人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，華南城是鄭松興的核心資產(chǎn)，企業(yè)也一直是他本人管理。但鄭氏當(dāng)下顯然已難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，該人士指，華南城出現(xiàn)了人員流動(dòng)，不少人已離開。

據(jù)媒體此前報(bào)道，鄭州華南城對(duì)員工進(jìn)行原地休假、按當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)的60%支付生活費(fèi)，放假時(shí)間達(dá)4個(gè)月。

關(guān)鍵詞： 華南城年關(guān)引入深圳國(guó)資 降負(fù)債路上鄭松興旁讓大股東