2021年中國房地產(chǎn)市場深刻調(diào)整，上半年成交還在放量，下半年市場就持續(xù)轉(zhuǎn)冷，事后來看恒大暴雷成為一個分水嶺。

此背景下，中國百強房企2021年銷售額罕見負增長！

地產(chǎn)第三方研究機構(gòu)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，百強房企權(quán)益口徑2021年合計銷售8.88萬億元，同比負增長6%，為2008年金融危機后首次。公布銷售目標的房企總體完成率僅為88%，而此前五年均值在110%。

與公眾的感受一致，百強房企內(nèi)部正在大洗牌，份額快速向央企和地方國企開發(fā)商集中，前十名國資背景房企已占據(jù)六席。拿地金額來看，央國企2021年總新增貨值28281億元，占TOP20總貨值比例較2020年提升19.3個百分點至63%。民營企業(yè)新增拿地金額占比則降到37%，恒大集團從6000億跌到256億，排名從第2跳水至61。

展望2022年，券商分析認為行業(yè)仍將堅持“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)，在貨幣政策邊際寬松、“保交房”等政策保障下，銷售總體將繼續(xù)平穩(wěn)下行，央企國企龍頭市場份額預計繼續(xù)上升。

百強房企罕見負增長6%

超八成未完成全年目標

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)市場強、弱轉(zhuǎn)化，上半年成交顯著放量，百城成交面積創(chuàng)同期歷史新高，熱點三、四線城市房價出現(xiàn)普漲行情。下半年市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交面積持續(xù)下行，同比跌幅擴至30%以上，這在歷史上實屬罕見。

2021年規(guī)模房企銷售增速也罕見出現(xiàn)負增長。

具體來看，2021年12月，前100強房企實現(xiàn)銷售權(quán)益金額7729億元，單月業(yè)績同比降低38.1%，較11月環(huán)比增長34.8%。從累計業(yè)績來看，2021年全年百強房企累計業(yè)績增速持續(xù)放緩，截至12月末累計銷售權(quán)益金額較2020年同比降低6%。

從克爾瑞數(shù)據(jù)看，負增長為2010年以來近11年首次，但中國基金報記者查閱國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，實際上是2008年以來首次。2008年因全球金融危機波及，國內(nèi)商品房銷售額下滑超過20%，但2009年在“四萬億”計劃刺激下大幅增長超七成。

2021年，百強房企累計業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量也隨之明顯增加，達到近四成。

此背景下，2021年規(guī)模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，規(guī)模房企平均目標完成率不到90%，明顯低于過去五年110%的平均水平。在披露年度業(yè)績目標的部分規(guī)模房企中，截至12月末有逾八成房企未完成全年業(yè)績目標。

億翰智庫的分析認為，市行情下行源自于兩個因素：一是行政性調(diào)控政策，如限購、限貸等政策不斷趨緊，按揭貸款額受限、放款期限延長等，購房者的合理住房需求釋放受到抑制；

二是房企暴雷事件的出現(xiàn)以及房地產(chǎn)稅試點工作推進等，購房者擔心房企無法交房，或出于對房地產(chǎn)稅出臺的擔憂，預期發(fā)生轉(zhuǎn)變，觀望情緒加重，購房消費決策被抑制。

頭部房企大洗牌

2021年，百強房企在銷售整體下滑的背景下，內(nèi)部也呈現(xiàn)一定的分化，行業(yè)競爭加劇。其中，行業(yè)龍頭大洗牌，市場份額向央企和地方國企開發(fā)商集中的趨勢明顯。

權(quán)益口徑來看，2020年銷冠恒大銷售額從6690億元下滑至2021年的4184億元，下滑37.5%，恒大理財暴之后銷售就幾乎停滯，多個月份單月錄得0銷售。由于恒大衰落，碧桂園被動上升至全國第1，但實際上碧桂園2021年銷售金額比2020年下降了2.3%，錄得5571.8億元。

此外，融創(chuàng)中國從3886億減至3610億，排名從第4跌到第5。世茂集團從2102億跌至1889億，跌破2000億關(guān)口，排名從第8跌到第11。新城控股(行情601155,診股)從1938億下滑至1723億，跌超10%，排名從第10跌至13。

幾個暴雷房企來看，富力地產(chǎn)排名從第18跌至26，陽光城(行情000671,診股)從第16跌到第20，佳兆業(yè)從第24跌至第28，中國奧園從第28跌至32。

相反，與大眾的感受一致：央企和地方國企開發(fā)商逆勢崛起。

保利發(fā)展(行情600048,診股)銷售額從2020年度3620億小幅增長3%至3716億，排名從第5升至第4，與萬科的差距縮小到只剩300億，后者2021年全年下滑近10%。華潤置地從前一年的1819億增長至2174億，排名從第12躥升至第8。金地集團(行情600383,診股)從1500億增長到1775億，勁增近20%，排名從15提升到12。

地方國企開發(fā)商來看，廈門國資旗下建發(fā)房產(chǎn)上升勢頭最猛，從2020年的排名32快速升至19，躋身前20，銷售額從918億增長到1345億，輕松破千億，全行業(yè)下滑背景下增速竟高達47%。廣州國資背景的越秀地產(chǎn)，也從前一年的第33名升至24名，銷售額從888億增至1155億，增速也高達25%。

央國企新增拿地占比超六成

與銷售情況類似，新增拿地金額上，整體市場遇冷之下央國企也是迅速崛起。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，截止到12月28日，全國300城土地市場成交建筑面積20.5億平方米，較2020年同期下降了22%。與土地成交規(guī)模變動走勢一致，成交金額較去年同期也明顯收縮，全國土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%。這樣的大背景下，2021年百強房企新增土儲拿地銷售比僅為0.25，較去年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過50%，并創(chuàng)下近五年新低。

但是，從2020年及2021年1-12月的累計新增貨值TOP20的情況來看，2021年國央企總新增貨值28281億元，較2020年微降4.1%，占TOP20總貨值比例較2020年提升了19.3個百分點至63.0%。

具體來看，一方面中國鐵建(行情601186,診股)這類房開業(yè)務(wù)占比較小的央企在土地市場熱度較低的時候抓緊時機拿下了大量地塊，新增貨值同比上升達140%；另一方面萬科、保利、中海等這類企業(yè)投資計劃較為穩(wěn)定，增減幅度均較小。

民企方面總新增貨值16626億元，較2020年大幅下降56.2%，占TOP20總貨值的比例下降至37%，僅卓越、濱江及融信集團同比有所上升，其余民營企業(yè)均收縮了投資力度，且降幅多高于25%。其中恒大的拿地金額更是從前一年的6000億直接跳水到256億，排名從第二跌至第61。

從1-12月房企累計新增貨值來看，碧桂園新增貨值達到4840.2億元，保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)累計新增貨值分別達到4485.3億元、4476億元，分別居前三。

億翰智庫認為，央國企所占市場份額穩(wěn)定提升，原因有二：一是央國企的背景優(yōu)勢，即使在嚴厲的政策調(diào)控下，也不太可能存在融不到錢的情況；二是由于央國企發(fā)展風格相對穩(wěn)健，財務(wù)杠桿率處于較為健康水平，特別是一些地方型國有企業(yè)曾經(jīng)發(fā)展保守，有較為充裕的加杠桿空間。

億翰智庫稱，央國企在投資拿地上表現(xiàn)積極，也預示著未來市場份額提升的確定性。

2022年預計銷售繼續(xù)下滑

券商建議關(guān)注穩(wěn)健房企

克爾瑞展望2022年表示：房地產(chǎn)市場難言樂觀，預計全年成交規(guī)模或?qū)⑼认陆?%-10%。

受極高基數(shù)影響，上半年成交較難擺脫下降通道，同比跌幅或?qū)⑦M一步擴大。下半年成交有望企穩(wěn)回升，同比跌幅將明顯收窄，甚至同比轉(zhuǎn)正。

企業(yè)層面，其認為2022年規(guī)模房企整體的業(yè)績預期將更為謹慎，但預計全年仍會有一定規(guī)模的房企面臨負增長困境。投資方面，短期內(nèi)謹慎投資預期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資力度修復仍需要3-6個月。融資方面，行業(yè)融資管控趨于常態(tài)化，短期內(nèi)企業(yè)償債壓力仍然較大。同時，新常態(tài)下規(guī)模房企整體經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財務(wù)杠桿、提升運營管控效率，防范風險、降本增效。

中信證券(行情600030,診股)地產(chǎn)研究團隊近期發(fā)布研報認為，2022年預計政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的意圖不變，按揭利率和貸款利率對房地產(chǎn)需求的決定性作用不變，從銷售到投資的復蘇鏈條不變，但政策的內(nèi)容或較之歷史有變化，行業(yè)的競爭格局有變化。

中信證券稱看好細分領(lǐng)域景氣度高，和開發(fā)企業(yè)盈利關(guān)聯(lián)性低，產(chǎn)品和綜合服務(wù)具備競爭力，品牌具備影響力，應收款管理能力突出的產(chǎn)業(yè)鏈公司。其建議投資者對地產(chǎn)板塊保持適度樂觀，藍籌企業(yè)的估值仍具備吸引力，看好保利地產(chǎn)、萬科A(行情000002,診股)、招商蛇口(行情001979,診股)、金地集團、濱江集團(行情002244,診股)、龍湖集團、華潤置地等公司。

山西證券(行情002500,診股)研報稱，2022年房企融資環(huán)境將有所改善，但在銷售下滑和銀行端開發(fā)貸款總體偏緊的背景下，企業(yè)資金仍將維持緊平衡；行業(yè)將繼續(xù)洗牌，央企和國企房企的資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢將繼續(xù)得到強化，市場份額將繼續(xù)提升；而民營房企受資金限制，市場份額將繼續(xù)下降。

其預期在堅持“房住不炒”、貨幣政策邊際寬松、“保交房”等政策下，行業(yè)銷售總體將呈平穩(wěn)下行趨勢；企業(yè)資金緊張局面或有所緩解，行業(yè)集中度將繼續(xù)提升，央企國企龍頭市場份額預計繼續(xù)上升；龍頭企業(yè)估值將繼續(xù)修復，整體帶動行業(yè)估值回升。

關(guān)鍵詞： 百強房企 恒大