作者：廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉　

2022年開年，廣州住房按揭貸款利率下調(diào)，首套房利率從5.85%降至5.65%左右，二套則從6.05%左右降至5.85%。其他城市也有下調(diào)，上海二手房房貸發(fā)放加速，是否意味著下降周期開始？是個(gè)別現(xiàn)象還是普遍現(xiàn)象？對樓市的影響有多大？

1、銀行下調(diào)房貸利率的原因

一是，銀行貫徹兩個(gè)維護(hù)。維護(hù)購房者合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，已經(jīng)上升到了國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和大循環(huán)的高度。因此，銀行的房貸額度增加，從國有銀行開始，房貸利率開始下行

二是，按揭供求沒那么緊張了。11-12月，銀行前期積累的按揭申請件投放完畢，近期各地商品房成交量明顯下降，對按揭的需求降低，額度沒那么緊張了，資金供求下降，利率也就下行了。

三是，銀行正常的信貸政策調(diào)整。近期，額度充足，但購房意愿降低，按揭對銀行來說還是安全的資產(chǎn)，銀行也想增加業(yè)務(wù)，就下調(diào)利率

四是，廣州樓市快速下行，需要適度糾偏。從房價(jià)看，去年8月份之前，廣州房價(jià)漲幅還在全國70城前5位，9月份以后就轉(zhuǎn)為快速下跌，9-11月份二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比在-0.4%到-0.6%，下行速度很快。

2、當(dāng)前降低利率主要針對剛需

從利率水平看，即便首套房利率為5.65%，二套房利率為5.85%，但分別為LPR+100BP、LPR+120BP。相對LPR來說，還是比較高。在當(dāng)前的市場態(tài)勢下，購房者情緒比較低，剛需為主，這個(gè)利率水平還是比較高。因此，針對剛需適當(dāng)降低是合理的。

3、是否意味著下降周期開始？

一是，未來是否還會(huì)下降，取決于后續(xù)樓市的走勢。2022年要求穩(wěn)字當(dāng)頭，樓市是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和大循環(huán)中的重要一環(huán)，對樓市政策，國家不僅明確了良性循環(huán)，還明確了“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的三保原則。因此，如果廣州的商品房交易量繼續(xù)下行，土地繼續(xù)流拍（第三輪流拍率高達(dá)30%），則房貸利率還會(huì)下行。

二是，短周期看，利率進(jìn)入下降周期。從短期來看（半年以內(nèi)），房貸利率進(jìn)入了下降周期。根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，四季度以來，百城平均首、二套房貸利率持續(xù)下降，12月較9月累計(jì)降約10個(gè)基點(diǎn)。

三是，長周期看，不可能進(jìn)入下降周期。畢竟，12月20日LPR調(diào)整窗口期，1年期LPR降低了，但5年期LPR并未降低，彰顯了貨幣政策的穩(wěn)定性，彰顯了房住不炒、去除地產(chǎn)依賴的決心。

4、對樓市的影響，關(guān)鍵看預(yù)期

一是，降低按揭利率有利于促進(jìn)消費(fèi)。降低按揭利率，一方面是意在保持樓市穩(wěn)定，這是政策意圖；另一方面也是商業(yè)銀行自主的市場行為，不管哪一方面，都有利于商品房市場穩(wěn)定，避免過快下行，這也是政策目的。

二是，樓市能否回升，關(guān)鍵取決于預(yù)期。目前來看，由于民企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還在爆發(fā)中，市場信心還比較弱勢。另外，經(jīng)過這么多年高速發(fā)展，除個(gè)別城市，市場整體供求關(guān)系是平衡的，不像幾年前那樣買房需求很大。市場能否大范圍回升，取決于預(yù)期，主要是房價(jià)上漲的預(yù)期。但是，國家在房貸利率的定價(jià)基準(zhǔn)上（5年期LPR）上并未松動(dòng)，給市場傳達(dá)的還是控制地產(chǎn)炒作，不希望樓市熱起來的信號，因此，當(dāng)前降低利率對樓市的預(yù)期影響有限。

三是，大幅度降低利率，是不太可能的。主要是擔(dān)心資金又從實(shí)體經(jīng)濟(jì)去了地產(chǎn)。

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