周四全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的2022年1月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，5年期LPR下調(diào)5bp至4.6%，為2020年4月以來(lái)的首次下調(diào)。此外，1年期LPR繼去年12月下調(diào)5bp后，進(jìn)一步下調(diào)10bp至3.7%。

本次LPR利率下調(diào)的時(shí)間點(diǎn)和幅度均在市場(chǎng)的預(yù)期之內(nèi)。LPR報(bào)價(jià)在錨定中期借貸便利（MLF）利率的基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，本周一（1月17日）MLF利率下調(diào)10bp后，為L(zhǎng)PR的調(diào)降打開(kāi)了空間。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前處于樓市恢復(fù)期與市場(chǎng)情緒修復(fù)期，此次適度調(diào)降5年期LPR，有助于帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、消費(fèi)兩端的活躍程度，此外，還將推動(dòng)中長(zhǎng)期企業(yè)融資成本下降，從而提振制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資積極性。

對(duì)于后續(xù)的貨幣政策展望，有觀點(diǎn)認(rèn)為，下一步央行仍可能采取降準(zhǔn)或降息的總量政策搭配結(jié)構(gòu)性政策，預(yù)計(jì)政策組合拳的效果有望逐步體現(xiàn)在社會(huì)融資規(guī)模、人民幣貸款等信用指標(biāo)上。

5年期LPR時(shí)隔20個(gè)月再降

央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)近日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，LPR是由報(bào)價(jià)行根據(jù)對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的實(shí)際貸款利率市場(chǎng)化報(bào)價(jià)形成的，資金成本、市場(chǎng)供求、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素都會(huì)影響LPR報(bào)價(jià)。此外，公開(kāi)市場(chǎng)操作利率、中期借貸便利利率，以及存款利率監(jiān)管等，對(duì)資金的成本也會(huì)產(chǎn)生影響。

從MLF利率調(diào)整與LPR報(bào)價(jià)變動(dòng)的歷史規(guī)律來(lái)看，此前1年期MLF利率下調(diào)幅度大于或等于10bp的情況出現(xiàn)過(guò)兩次，央行于2020年2月和4月兩次下調(diào)MLF中標(biāo)利率，先后調(diào)降10bp和20bp，彼時(shí)的1年期、5年期LPR分別下調(diào)10bp、5bp和20bp、10bp，兩者的下調(diào)幅度比例保持在2:1。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，歷史上1年期LPR與1年期MLF的利率差距相對(duì)穩(wěn)定，而5年期LPR的降幅一般不超過(guò)1年期LPR的降幅，為5或10bp。

央行貨幣政策司司長(zhǎng)孫國(guó)峰近日亦表示，LPR報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)時(shí)綜合考慮自身資金成本、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和市場(chǎng)供求等因素，LPR會(huì)及時(shí)充分反映市場(chǎng)利率變化，引導(dǎo)企業(yè)貸款利率下行，有力推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本。

市場(chǎng)人士指出，觸發(fā)此次LPR調(diào)降的根本原因在于提振國(guó)內(nèi)企業(yè)中長(zhǎng)期的信貸需求，央行12月金融數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)新增中長(zhǎng)期貸款占總新增信貸的比重僅有51%，低于2020年同期92%和2021年11月60%，已連續(xù)下行5個(gè)月。

“今年年初穩(wěn)增長(zhǎng)任務(wù)相對(duì)較重，尤其從近期的數(shù)據(jù)看，需求的復(fù)蘇比較緩慢，對(duì)消費(fèi)也產(chǎn)生了負(fù)面效應(yīng)，LPR下調(diào)有助于帶動(dòng)需求上行。”東吳證券(行情601555,診股)宏觀團(tuán)隊(duì)亦表示，5年期LPR利率下調(diào)在寬信用上的信號(hào)更顯強(qiáng)烈，長(zhǎng)端利率或迎來(lái)較大波動(dòng)，但期限利差會(huì)相應(yīng)走闊，該確定性更大。

惠及更多主體 房貸有望減負(fù)

LPR是一個(gè)總量性的、普惠性的宏觀變量，它的變動(dòng)不針對(duì)具體的行業(yè)或個(gè)人，但卻對(duì)所有行業(yè)都有影響。

從技術(shù)層面來(lái)看，劉國(guó)強(qiáng)解釋稱，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放企業(yè)流動(dòng)性資金貸款等利率定價(jià)一般參考1年期LPR，就是投放短期貸款一般參考1年期LPR；發(fā)放中長(zhǎng)期貸款，比如制造業(yè)中長(zhǎng)期貸款、固定資產(chǎn)投資貸款和個(gè)人住房貸款等，這些利率定價(jià)期限比較長(zhǎng)，參考的是5年期LPR。

“利率是資金的價(jià)格水平，價(jià)格調(diào)降后有助于增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資積極性。”東北證券(行情000686,診股)研究所總經(jīng)理助理沈新鳳對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，在房住不炒的大基調(diào)下，相比于1年期LPR，5年期LPR利率的調(diào)整節(jié)奏一直較慢，但實(shí)際上，5年期LPR不僅僅影響房貸利率，也會(huì)影響其他比如制造業(yè)的中長(zhǎng)期貸款。

沈新鳳認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)面臨“三重壓力”，去年四季度GDP增速回落至4%，房地產(chǎn)銷售、投資等增速均轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，1月以來(lái)疫情反復(fù)也將再次沖擊消費(fèi)，貨幣政策需要走在市場(chǎng)前面發(fā)力。她預(yù)計(jì)，下一步央行仍然有降準(zhǔn)或降息的總量政策配合結(jié)構(gòu)性政策。12月的金融數(shù)據(jù)表明實(shí)體融資需求不強(qiáng)，預(yù)計(jì)這些政策組合有望逐步體現(xiàn)在社會(huì)融資規(guī)模、人民幣貸款等信用指標(biāo)上。

此前有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，5年期LPR可能相應(yīng)下調(diào)10bp。對(duì)于此后5年期LPR是否還有調(diào)降空間，東吳證券宏觀團(tuán)隊(duì)指出，應(yīng)關(guān)注后續(xù)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的效果，如同今年1月一樣，政策利率還有降息的空間，5年期LPR也會(huì)跟隨政策利率變動(dòng)。

上海地區(qū)某大行信貸人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，隨著5年期LPR利率下調(diào)結(jié)果公布，預(yù)計(jì)其所在分行的房貸利率將統(tǒng)一同步下調(diào)，即在當(dāng)前首套房5%、二套房5.7%的利率水平上進(jìn)行調(diào)降，但僅限適用采取LPR浮動(dòng)利率的房貸借款人。有銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，由于銀行貸款發(fā)放時(shí)，取值放款日前一日的LPR利率加點(diǎn)形成最終貸款利率，因此各銀行有望最快于明日啟用新的5年期LPR利率作為新的房貸款利率基準(zhǔn)。

“此次央行LPR利率下調(diào)傳導(dǎo)至房貸市場(chǎng)的減負(fù)效應(yīng)明顯。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示，若以100萬(wàn)貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在未考慮各地區(qū)銀行加點(diǎn)的情況下，在此番利率調(diào)整前，即LPR為4.65%，此時(shí)月供額為5156元。而此次利率調(diào)整后，LPR為4.60%，此時(shí)月供額則為5126元。如此計(jì)算，月供額減少約30元。此外，考慮到商業(yè)銀行可貸資金后續(xù)更加充裕、利率有進(jìn)一步下調(diào)的空間，預(yù)計(jì)類似減負(fù)效應(yīng)將更為明顯。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次央行降息政策，有助于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度。從房企角度看，中長(zhǎng)期貸款資金成本將進(jìn)一步降低，進(jìn)而鼓勵(lì)房企“愿貸敢貸”，能夠較好激活房企2022年的投資和新開(kāi)工意愿；對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率成本進(jìn)一步下調(diào)，也將有助于激活合理住房消費(fèi)需求，活躍交易行情。

從銀行信貸的影響來(lái)看，天風(fēng)證券(行情601162,診股)銀行研究團(tuán)隊(duì)此前測(cè)算，在MLF下降10bp的情況下，采取對(duì)銀行資產(chǎn)端收益率負(fù)面影響相對(duì)較大的假設(shè)，即假設(shè)1年期和5年期LPR分別下降10bp。根據(jù)測(cè)算，這將使上市銀行凈息差和2022年凈利潤(rùn)同比增速分別下降3bp和1.79個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)銀行基本面的影響相對(duì)中性。

//房地產(chǎn)市場(chǎng)將怎么走？//

受訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，本次降息為非對(duì)稱降息，1年期LPR降低10基點(diǎn)，而5年期LPR只降低了5基點(diǎn)，說(shuō)明穩(wěn)定樓市依然是主要政策目標(biāo)。在當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒較低迷、企業(yè)資金壓力較大的情況下，降息有利于市場(chǎng)信心修復(fù)。隨著政策環(huán)境進(jìn)一步改善，部分城市樓市有望觸底回溫，熱點(diǎn)一二線城市的修復(fù)速度將明顯快于三四線城市。

中原地產(chǎn)張大偉：市場(chǎng)底部將在今年一季度出現(xiàn)

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，降息的目標(biāo)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，不是刺激房地產(chǎn)，“房住不炒”依然是政策方向。

自2020年4月20日后，房貸為主的5年期LPR一直未變，期間一年期LPR在去年12月已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)下調(diào)。隨著本次5年期LPR下調(diào)，向市場(chǎng)釋放出積極信號(hào)。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，本次5年期LPR下降5個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于100萬(wàn)貸款30年的月供降息30元，合計(jì)30年的月供節(jié)省10772元。如果貸款200萬(wàn)相當(dāng)于月供節(jié)省60元左右，一年將節(jié)省720元。

雖然2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額、成交面積均創(chuàng)下歷史記錄，但從去年上半年開(kāi)始的各種收緊的調(diào)控政策明顯抑制了市場(chǎng)沖高，下半年整體市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)下調(diào)，拆分單月數(shù)據(jù)可以看到，去年12月全國(guó)商品房銷售21302萬(wàn)平方米，是多年來(lái)的同期最低值，本輪樓市調(diào)整可以說(shuō)是多年來(lái)市場(chǎng)全面速凍最明顯的一次。

而去年下半年樓市大幅降溫的最主要原因是信貸排隊(duì)，購(gòu)房者的按揭貸款和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸基本全面收緊。隨著近期央行等部門密集表態(tài)，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)按揭貸款都在回歸平穩(wěn)狀態(tài)。

5年期房貸的下降代表了樓市在政策底部后，很快將出現(xiàn)市場(chǎng)底部。目前看，在四季度樓市出現(xiàn)政策底部后，市場(chǎng)底部將在2022年一季度開(kāi)始出現(xiàn)。

整體看，本次降息不會(huì)導(dǎo)致樓市過(guò)熱。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化，但銀行房貸是否寬松仍主要看放款速度的變化。

貝殼研究院許小樂(lè)：預(yù)計(jì)更多城市房貸利率將下調(diào)

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，2022年貨幣環(huán)境穩(wěn)健偏寬松的基調(diào)基本確立。1月17日央行超預(yù)期同時(shí)下調(diào)了MLF和逆回購(gòu)利率10個(gè)基點(diǎn)；1月18日央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)提到“充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開(kāi)得再大一些，要迎客上門，主動(dòng)出擊以及靠前發(fā)力等”，并表示“降準(zhǔn)空間變小了但仍有一定的空間”；1月20日1年期LPR及5年期LPR相應(yīng)下降。2022年開(kāi)年全面降息，對(duì)全社會(huì)所有行業(yè)帶來(lái)普惠性的融資成本下降，同時(shí)釋放了年內(nèi)貨幣環(huán)境穩(wěn)健偏寬松的信號(hào)，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期。

其中，1年期LPR下降有助于降低企業(yè)貸款利率，推動(dòng)企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降，有助于激發(fā)市場(chǎng)主體融資需求，增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)穩(wěn)定性。作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR下降，代表著居民住房按揭貸款成本降低，有助于提高居民購(gòu)買力，釋放住房消費(fèi)的同時(shí)也帶動(dòng)其他生活消費(fèi)。

具體到城市銀行房貸業(yè)務(wù)，截至今年1月，全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市的平均房貸利率已連續(xù)4個(gè)月回調(diào)且下降空間較上月擴(kuò)大，放款周期進(jìn)一步縮短。預(yù)計(jì)年內(nèi)購(gòu)房信貸環(huán)境保持相對(duì)寬松，支持合理住房消費(fèi)需求的釋放，帶動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)向中樞回歸。

展望未來(lái)，預(yù)計(jì)后期更多城市房貸利率下調(diào)，信貸環(huán)境更加友好，利于合理的住房需求釋放，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

中泰證券(行情600918,診股)楊暢：央行非對(duì)稱降息，表明政策以穩(wěn)為主

中泰證券研究所政策組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示，從歷史上看，除了2019年9月和2021年12月，1 年期LPR 在MLF 利率沒(méi)有變動(dòng)的背景中下調(diào)5個(gè)BP，其他情況下均是LPR 與MLF同步變動(dòng)。2022年1月17日，MLF操作和公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)BP。調(diào)降后，7天逆回購(gòu)利率降至2.1%，1年期MLF利率降至2.85%，這是自2020年3月調(diào)降7天逆回購(gòu)利率和2020年4月調(diào)降1年期MLF利率后的首次降低政策利率。在MLF下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)之后，LPR跟隨下調(diào)也在情理之中。

差異在于2021年12月，LPR采取的是非對(duì)稱降息，1年期下調(diào)5個(gè)BP，政策意圖或在刺激制造業(yè)或消費(fèi)上，5年期保持不變，表明當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的金融政策仍偏中性。

但從2021年12月金融與經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)回落態(tài)勢(shì)尚未逆轉(zhuǎn)，內(nèi)需不振，尤其是地產(chǎn)投資與消費(fèi)不振，經(jīng)過(guò)折算后的12月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，當(dāng)月同比下降13.1%（前值下降4.8%），跌幅擴(kuò)大，商品房銷售面積同比下降15.5%（前值14.2%），銷售端和投資端同比跌幅均較上月擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心仍然有待修復(fù)；經(jīng)過(guò)折算后的12月社會(huì)消費(fèi)品零售總額，當(dāng)月同比增長(zhǎng)2.1%（前值4.2%），較上月回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，而今年社零受價(jià)格推升的因素較為明顯，經(jīng)過(guò)物價(jià)調(diào)整后當(dāng)月同比下降0.1%（前值增長(zhǎng)0.8%），消費(fèi)壓力仍然存在。

因此，本次下調(diào)LPR 1年期10個(gè)BP，5年期5個(gè)BP，至少反映出三層意圖：第一，現(xiàn)階段從貨幣政策角度，通過(guò)降低貸款利息，降低融資成本，從資金供給端刺激經(jīng)濟(jì)的意圖較為明顯；第二，非對(duì)稱下調(diào)，降低1年期10個(gè)BP，是在12月20日降低5個(gè)BP基礎(chǔ)上的進(jìn)一步下調(diào)，體現(xiàn)出了加大刺激制造業(yè)投資和消費(fèi)的政策意圖；第三，降低5年期5個(gè)BP，反映了對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)信貸的支持態(tài)度，但幅度小于1年期10個(gè)BP，表明政策以穩(wěn)為主，相機(jī)抉擇。

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