同降溫明顯的住宅市場相比，深圳寫字樓市場出現(xiàn)積極變化，去年四季度空置率降至兩年內(nèi)最低水平，甲級寫字樓和零售物業(yè)的需求迎來強(qiáng)勁反彈。

深圳寫字樓市場強(qiáng)勢反彈

空置率四個(gè)季度連降

廖聰來在深圳從事寫字樓租賃業(yè)務(wù)多年，他告訴記者，目前深圳寫字樓租賃市場出現(xiàn)了明顯的好轉(zhuǎn)跡象，從去年下半年起，寫字樓租賃成交案例不斷增多。今年年前的帶看量，更是出現(xiàn)了明顯回升。

深圳美聯(lián)物業(yè)福田商業(yè)部區(qū)域董事 廖聰來：2021年總體的空置率有所收窄，從高的25%的空置率，基本上福田中心區(qū)，現(xiàn)在在20%左右空置率，比如現(xiàn)代國際大廈，原來早期空置面積將近一萬平方米，現(xiàn)在大概四五千平方米總體的空置量，空置率18%左右。

記者實(shí)地走訪深圳寶安、南山、福田和羅湖等多個(gè)區(qū)域后發(fā)現(xiàn)，高端寫字樓的空置率均有所下降，科技及金融行業(yè)的復(fù)蘇，支撐市場租賃需求增長。

此外，當(dāng)?shù)卣瞥龅膬?yōu)惠政策也吸引了不少企業(yè)入駐寫字樓。以深圳前海片區(qū)的寫字樓市場為例，在租金優(yōu)惠和產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼等利好政策的影響下，去年以來前海片區(qū)辦公租賃需求持續(xù)升溫。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2021全年吸納量29.4萬平方米，占全市甲級寫字樓的43.8%，高居各片區(qū)之首。

多家機(jī)構(gòu)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級寫字樓的空置率出現(xiàn)明顯回落，凈吸納量創(chuàng)多年新高。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2021年深圳甲級寫字樓的吸納量達(dá)67.26萬平方米，同比增長66.8%，這一吸納量是最近五年間第二高峰。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，在租賃需求強(qiáng)勁增長的背景下，深圳甲級寫字樓平均空置率自去年年初以來連續(xù)四個(gè)季度持續(xù)下降，截至去年年底平均空置率回落至22.7%，為過去兩年多以來的最低值。仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報(bào)告顯示，2021年四季度深圳甲級寫字樓空置率回落至20.3%，同比降低5.2個(gè)百分點(diǎn)。

仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān) 李文杰：整個(gè)城市還是處在產(chǎn)業(yè)升級和數(shù)字化轉(zhuǎn)型當(dāng)中，所以TMT（科技 媒體 通訊）及新經(jīng)濟(jì)企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)消化了一大部分寫字樓，此外專業(yè)服務(wù)業(yè)也得益于整個(gè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)活躍，所以它也是主力的需求。

深圳：寫字樓租賃市場競爭激烈

租金仍維持較低水平

記者在走訪中了解到，由于市場需求復(fù)蘇，2021年全年深圳甲級寫字樓空置率持續(xù)下降，租金情況如何？

在深圳南山區(qū)，由于城市更新，近兩年大量寫字樓建成并投入使用，寫字樓之間的競爭也異常激烈，同一條馬路兩旁就有四五棟寫字樓在同時(shí)招租。臨近年末，部分業(yè)主更是推出了各種租金優(yōu)惠措施。

深圳美聯(lián)物業(yè)商業(yè)海岸西座門店經(jīng)理 黃濤：這個(gè)單位面積118平方米，去年租金，自租客搬走之前是22000元一個(gè)月，現(xiàn)在年前業(yè)主有降價(jià)出租的意愿，只要年前能出租，他價(jià)格可以下調(diào)，目前業(yè)主釋放出來的信息是20000元可以租一個(gè)月。

王少偉在深圳從事文化傳媒行業(yè)多年，原來一直租用商住房作為辦公場地，去年年底由于辦公場地需要拓展，再加上寫字樓租金比較優(yōu)惠，于是他所在的公司從商住房搬到了寫字樓。

深圳寫字樓租客 王少偉：當(dāng)時(shí)我們辦公室一平方米200多元，現(xiàn)在搬到寫字樓，一平方米目前100元多一點(diǎn)，但是它還包含了水電費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)，所以我們會覺得比較劃算。

作為深圳寫字樓最為集中的區(qū)域之一，福田CBD寫字樓的租售狀況可謂行業(yè)的晴雨表。鄒君是深圳福田CBD區(qū)域的資深寫字樓中介，她介紹，目前中低端寫字樓租金下滑已是普遍現(xiàn)象，降低租金成了業(yè)主最重要的攬客手段。

第一太平戴維斯錄得的數(shù)據(jù)顯示，2021年第四季度，深圳全市甲級寫字樓租金降至每平方米每月184.1元，環(huán)比、同比均下降0.2%。仲量聯(lián)行的報(bào)告預(yù)計(jì)，2022年深圳寫字樓租金水平仍將繼續(xù)承壓，全市整體租金仍有下探空間。

深圳：寫字樓買賣成交清淡 價(jià)格持續(xù)走低

盡管去年以來深圳寫字樓空置率有所下降，但在寫字樓交易市場，由于價(jià)格連年走低，投資客紛紛逃離，一二手寫字樓的成交十分清淡。

深圳美聯(lián)物業(yè)商業(yè)海岸西座門店經(jīng)理 黃濤：這套單位已經(jīng)放賣了有一段時(shí)間，大概兩年左右，開始他期望的價(jià)格是52000元一平方米，現(xiàn)在逐步降到45000元一平方米，還是可以商量的，調(diào)了三輪，從52000元調(diào)到50000元、48000元，現(xiàn)在是45000元。

黃濤告訴記者，這兩年寫字樓買賣市場不景氣，隨著租金的不斷下調(diào)，一手寫字樓的銷售十分困難。目前成交的寫字樓基本上以企業(yè)購買為主，投資客稀少。

深圳美聯(lián)物業(yè)商業(yè)海岸西座門店經(jīng)理 黃濤：現(xiàn)在買寫字樓基本上是用家，投資幾乎是沒有，以海岸城為例，最高峰2018年成交的單價(jià)在52000元左右，這幾年基本很少有成交，有成交的基本上是業(yè)主急賣降價(jià)的，現(xiàn)在最新成交的，最低的價(jià)格是36000元一平方米。

記者了解到，目前深圳二手寫字樓的成交活躍度也非常低，按照市場價(jià)掛牌的寫字樓，基本上一年內(nèi)都難以成交。

深圳美聯(lián)物業(yè)福田商業(yè)部區(qū)域董事 廖聰來：目前市場上能成交的單位，基本都是低于市場掛牌價(jià)大概15%到20%的價(jià)格，成交周期在一個(gè)月到兩個(gè)月，比如福田中心區(qū)現(xiàn)代國際大廈，在2020年的市場成交價(jià)到了62500元每平方米，今年最低成交價(jià)到了52500元每平方米，這個(gè)降幅達(dá)到了1萬元一平方米。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2022年深圳將迎來近180萬平方米的大量新增寫字樓入市，市場供過于求的現(xiàn)象仍將持續(xù)。業(yè)內(nèi)人士表示，受到市場集中供應(yīng)等因素的影響，當(dāng)前深圳寫字樓買賣市場觀望氣氛濃厚，成交價(jià)格有望進(jìn)一步走低。

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