作者丨王迪

出品丨焦點財經(jīng)

當(dāng)利潤攤薄與回歸理性成為行業(yè)常態(tài)，“慢線思維”取代激進(jìn)的規(guī)模發(fā)展論，逐漸被房企認(rèn)同。

近日，合景泰富（01813.HK）公布2021年年報。年報顯示，2021年，合景泰富實現(xiàn)銷售金額1038億元，同比增長0.2%；權(quán)益合并收入為442.8億元，同比減少3.9%；年內(nèi)核心利潤39.79億元；核心毛利率及凈利潤率分別為21.2%及10.7%。

雖然營收出現(xiàn)下滑，但是在多家房企年報“難產(chǎn)”、銷售額銳減之時，合景泰富以“慢線”及多方投資的策略守住了規(guī)模的維穩(wěn)。

對于未來的發(fā)展，合景泰富在年報中表示，未來將實施嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的土地儲備策略，聚焦多元賽道穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)、購物中心、寫字樓、酒店、產(chǎn)城、大健康等多元化業(yè)務(wù)協(xié)同共生，堅持審慎穩(wěn)健的財務(wù)水平、把握數(shù)字化管理的新機遇，提升運營管理能力。

年報顯示，2022年合景泰富總可售貨值為人民幣1,600億元，其中，若按區(qū)域劃分，粵港澳大灣區(qū)占比70%，長三角區(qū)域占比15%，若按城市等級劃分，一、二線城市占比95%。

"未來，合景泰富將繼續(xù)深耕大灣區(qū)、長三角兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)，聚焦核心一二線城市。目前，兩個區(qū)域的土地儲備占總土地儲備、可售資源占總可售資源的比例分別為65%及82%。"

降杠桿：全年累計兌付境內(nèi)債券本金143億元

當(dāng)房企“錢袋子”進(jìn)錢渠道被卡嚴(yán)，很多企業(yè)都在思考怎樣為“錢荒”尋找出路。

2021年合景泰富降通過優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，下調(diào)融資成本，讓總借款規(guī)模逐漸下降，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定和充足。

年報顯示，合景泰富如期順利完成當(dāng)年境內(nèi)外債券到期及回售期的兌付，全年累計兌付境內(nèi)債券本金合計143億元，及境外含子公司及合作公司層面共7.5億美元債。從2022年償債表現(xiàn)來看，一季度如期兌付境內(nèi)債券本息累計17.651億元，及境外美元債2.5億美元。

此外，2021年，合景泰富將更多的關(guān)注點落在了可持續(xù)發(fā)展上。在董事會層面設(shè)立了ESG委員會，成立ESG工作小組，立志全面提升在可持續(xù)發(fā)展與ESG方面的實踐與披露。

事實上，ESG與綠債密切相關(guān)。2021年5月，合景泰富正式發(fā)布綠色融資框架，并成功發(fā)行首筆綠色美元債券。

合景泰富稱，未來集團(tuán)將繼續(xù)完善可持續(xù)發(fā)展相關(guān)政策，自上而下貫徹可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，以確保將ESG納入集團(tuán)發(fā)展策略及日常營運中。

年報顯示，于2021年12月31日，合景泰富現(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額約人民幣294.48億元。

“多管齊下”：租金收入同比增長31%

由快開發(fā)思維轉(zhuǎn)向慢經(jīng)營思維，是時下房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型應(yīng)對之舉。

根據(jù)最近胡潤研究院發(fā)布的《2022胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》來看，排名靠前的香港房地產(chǎn)企業(yè)的模式均不是以開發(fā)銷售物業(yè)為主，而是傾向于慢線投資發(fā)展，更多依靠租賃和投資形成的現(xiàn)金奶牛。

就合景泰富的年報來看，多元化業(yè)務(wù)實現(xiàn)確定性穩(wěn)增，經(jīng)營航道的拓寬，一定程度上分?jǐn)偭撕暇疤└坏娘L(fēng)險，而立足長期主義的“慢線思維”也是合景泰富所看重的。

年報顯示，2021年合景泰富全年租金收入19億元，同比增長31%，其中，酒店增長47%，商場增長27%，寫字樓增長17%。合景泰富的投資物業(yè)已進(jìn)入收成期，經(jīng)營性業(yè)務(wù)迎來快速增長。

目前，集團(tuán)在核心一、二線城市累計已開業(yè)45個投資性物業(yè)，包括10個商場、10個寫字樓和25個酒店，并成功打造了悠方、摩方、悠方天地三大購物中心產(chǎn)品線。

在出租率方面，成都摩方開業(yè)1周年，出租率即超96%。2021年，廣州譽山悠方天地2期迎來開業(yè)，2021年，合景泰富寫字樓整體出租率為88%，

2021年，合景泰富新增開業(yè)2座寫字樓，一座是位于廣州生物島的科盛廣場，項目將引入生物醫(yī)藥類企業(yè)；一座是位于廣州科學(xué)城的科賢中心。

“2022年，合景泰富將在全國超一線城市北京、廣州、上海等籌開標(biāo)桿寫字樓，包括北京通州的合景國際金融廣場、廣州科創(chuàng)中心、上海合景生命科谷。重慶悠方、廣州知識城悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地也將陸續(xù)開業(yè)?！?/p>

合景泰富在年報中表示，2022年將推出多個臻系列高端豪宅項目，包括廣州臻溋?名鑄、廣州臻頤府等項目。

除了在業(yè)務(wù)條線上實現(xiàn)多管齊下，在空間布局領(lǐng)域，合景泰富也在奉行此種邏輯。

2021年合景泰富銷售金額為人民幣1,038億元，同比增長0.2%，預(yù)售面積544萬平方米，預(yù)售均價約為人民幣19,100元/平方米。

其中， 粵港澳大灣區(qū)及長三角區(qū)域占比74%，其中大灣區(qū)占比46%，長三角28%；一、二線城市占比91%；住宅占比88%，商業(yè)占比12%， 銷售前五大城市公司分別為廣州、蘇州、深圳、佛山和杭州，占比達(dá)60%。

多模式投拓： 2021年新增3個舊改項目

土地儲備是房企的重要“生命線”。供地“兩集中”及“三道紅線”等政策的推出，讓房企拿地面臨壓力。此時，土地的選擇及用途確定對于房企發(fā)展而言，至關(guān)重要。

據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，合景泰富擁有土地儲備共計權(quán)益建筑面積約1552萬平方米，總建筑面積約2174萬平方米。合景泰富總土地儲備約2550萬平方米集團(tuán)，深耕高能級城市，其中，一二線土儲占比為95%；聚焦大灣區(qū)核心城市，占比達(dá)70%。

2021年，合景泰富堅持土地投拓審慎原則，通過產(chǎn)業(yè)勾地、收并購等多元化模式拿地，繼續(xù)補充一線及強二線城市優(yōu)質(zhì)土地儲備。

年報顯示，2021年合景泰富新增6個項目，合計總建筑面積141萬平方米，總土地成本共計人民幣56億元。新增土地權(quán)益比達(dá)72%，新增土地并表比例達(dá)75%。

在城市更新方面，2021年，合景泰富與廣州城市更新集團(tuán)等國企達(dá)成戰(zhàn)略合作，深耕大灣區(qū)舊改，在廣州、佛山、深圳和東莞的核心區(qū)域平穩(wěn)有序推進(jìn)城市更新，補充豐厚的可售資源。2021年，合景泰富新增中標(biāo)3個舊村改造項目。

截至目前，合景泰富已成功中標(biāo)4個舊村改造項目的合作主體資格，分別是廣州市天河區(qū)吉山村、廣州市增城區(qū)石下村、廣州市黃埔區(qū)雙沙村及廣州市黃埔區(qū)南崗村。其中，合景泰富（主）聯(lián)合體于2021年4月30日以96.51%的高票競得廣州市黃埔區(qū)雙沙小區(qū)舊改合作企業(yè)。

對于未來的布局，合景泰富稱，將繼續(xù)綜合運用招拍掛、合作開發(fā)、收并購、產(chǎn)業(yè)引入、城市更新等多種模式獲取新項目，多元化拿地夯實土儲。

在區(qū)域布局上，合景泰富將深耕高能級城市，聚焦粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域，以重點城市點狀分布，布局以北京、天津為中心的環(huán)渤海區(qū)域，及以成都、重慶、南寧為主的中西部核心城市。

年報顯示，截至2021年12月31日止，合景泰富旗下共擁有178個項目，分布于中國內(nèi)地和香港共44個城市，擁有土地儲備共計權(quán)益建筑面積約1,552萬平方米，總建筑面積約2,174萬平方米，權(quán)益比約為71%。

關(guān)鍵詞： 可售貨值1600億元 合景泰富以慢線思維對沖風(fēng)險|財報