中新經(jīng)緯4月25日電 題：熱點一二線城市有望率先啟動樓市恢復行情

作者 陳文靜 中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)

2022年以來，在房地產(chǎn)市場整體處于深度調(diào)整階段的當下，宏觀政策、調(diào)控政策環(huán)境改善空間進一步打開，部分熱點城市市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，近期樓市正在發(fā)生一些積極變化。

變化一：樓市因城施策主線下，政策力度繼續(xù)加大

根據(jù)中指監(jiān)測，截至4月24日，全國已有近90城(不含網(wǎng)傳城市)出臺房地產(chǎn)優(yōu)惠政策百余條，主要涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面。

4月以來，各地優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策整體呈現(xiàn)三大特點：

一是政策落地節(jié)奏加快。截至4月24日，50余城(城市與一季度有重復)出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策超70條，明顯高于前三個月。

圖1：2022年以來各地優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策的頻次(截至4月24日)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS，中指·項目云

二是政策優(yōu)化調(diào)整力度加大，不斷向限購、限貸、限售等方向延伸。3月1日鄭州優(yōu)化限購、限貸等政策，并重啟貨幣化安置后，4月以來，多地跟進調(diào)整相關(guān)政策，截至4月24日，已有超30城的政策涉及限購、限貸、限售、限價等內(nèi)容，而以往各地政策更多聚焦在發(fā)放購房補貼、調(diào)整公積金貸款政策等方面。

三是城市向熱點一二線城市擴圍。4月，上海、蘇州、南京、寧波等城市或降低購房門檻，或降低限售年限，熱點一二線城市調(diào)控政策優(yōu)化，向市場釋放了積極信號。

4月18日，央行釋放個人住房商業(yè)貸款政策利好，提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求”。

我們預計，接下來將有更多城市下調(diào)商貸首付比例和房貸利率，優(yōu)化“認房認貸”標準，多數(shù)城市的首套房貸利率有望降至基準線4.6%，二套降至5.2%。

變化二：置業(yè)需求仍在，計劃半年內(nèi)購房的人群占比持續(xù)提升

2022年以來，房地產(chǎn)市場整體低溫運行，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，2月購房者置業(yè)意愿有所回升，3月受部分地區(qū)疫情反復影響，置業(yè)意愿出現(xiàn)小幅下滑，市場觀望情緒依然較高，置業(yè)意愿處于底部波動狀態(tài)。其中一線及長三角城市群購房意愿相對較強。

圖2：2021年3月以來置業(yè)調(diào)查受訪者計劃購房時間分布

數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，中指數(shù)據(jù)CREIS

從置業(yè)計劃上看，2022年以來，購房者置業(yè)計劃逐步提前，2月計劃半年內(nèi)購房占比提升至19%，3月繼續(xù)增加至21%；而計劃1年以上時間購房占比呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，由此可見，購房置業(yè)需求并未消失，隨著信貸環(huán)境和調(diào)控政策持續(xù)改善下，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，這部分需求有望逐步釋放。

另外，從房價預期上看，2022年以來，受訪者房價下跌預期呈現(xiàn)波動下滑態(tài)勢，房價穩(wěn)定預期逐步增強，2月受訪者預期房價穩(wěn)定占比為48%，環(huán)比提升5個百分點，3月占比繼續(xù)增加至54%，房價預期呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，房價逐漸企穩(wěn)有利于市場情緒修復。

變化三：整體市場波動調(diào)整，預期仍弱，城市分化是必然，個別城市市場有所修復

圖3：2022年以來重點60城商品住宅周度成交面積及同比走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年2月底、3月底，重點60城商品住宅周度成交規(guī)模出現(xiàn)兩次企穩(wěn)跡象，但受多地疫情反復、政策力度不及預期等因素影響，市場企穩(wěn)態(tài)勢未能延續(xù)，購房者置業(yè)情緒未得到實質(zhì)性改善。同時，因疫情反復，部分地區(qū)經(jīng)濟承壓，居民收入預期轉(zhuǎn)弱，拖累了購房需求釋放。

分化會是未來樓市主旋律。當前，部分地區(qū)雖放松了限制性政策，但短期市場效果有限，與此同時，個別熱點城市市場情緒有所修復，新房、二手房成交規(guī)模整體呈回升態(tài)勢，房價穩(wěn)中有漲。

圖4：2021年以來北京新建住宅成交面積、二手住宅成交套數(shù)周度走勢線

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

如北京，3月以來，北京新建商品住宅周度成交面積、二手住宅周度成交套數(shù)整體均呈現(xiàn)上行態(tài)勢，其中新房成交面積逐漸接近2021年同期水平；二手住宅3月成交超1.6萬套，為2021年下半年以來月度最高值。

圖5：2017年以來北京新建住宅和二手住宅價格環(huán)比走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2022年以來，北京的新建住宅價格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，二手住宅價格環(huán)比漲幅略有擴大，3月二手住宅價格環(huán)比上漲0.62%，為近半年最高水平。

除北京之外，杭州、合肥、蘇州等城市均出現(xiàn)一定企穩(wěn)跡象，但當前部分城市仍面臨較大疫情防控壓力，市場恢復節(jié)奏或被打亂。

變化四：重點城市新開盤項目去化略有改善，優(yōu)質(zhì)項目受青睞

圖6：2022年以來重點9城新開盤推出套數(shù)及去化率(開盤當天認購比例)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

根據(jù)中指重點監(jiān)測的9個城市新開盤數(shù)據(jù)，3月以來，周度新開盤項目去化率整體呈現(xiàn)波動上行態(tài)勢，4月11日—17日，開盤去化率接近50%，較上周提升6個百分點。其中，杭州、成都項目平均去化率超60%，有優(yōu)質(zhì)的項目去化率能達到90%以上。

我們認為，短期內(nèi)制約房地產(chǎn)市場恢復的主要因素有以下幾方面：

一是在多地疫情反復、防控舉措嚴格影響下，購房需求釋放受阻，疫情反復地區(qū)的市場恢復節(jié)奏存在較大不確定性。

二是中央表態(tài)后，各地因城施策空間已經(jīng)打開，但具體政策落實或仍需時間。三是當前企業(yè)推盤意愿不足，部分熱點城市新增供應不及預期，導致購房需

求釋放動力偏弱，這部分城市需求釋放與供給端改善密切相關(guān)。

總之，市場的購房需求并未消失，但短期內(nèi)，需求端觀望情緒較重。預計隨著政策逐漸落地，購房者預期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)，而市場恢復節(jié)奏仍有賴于疫情有效防控、各地政策的執(zhí)行力度等。

在此背景下，熱點一二線城市市場有望率先啟動恢復行情，房企應加大對城市市場周期及政策變化研究力度，加強競品監(jiān)控，制定差異化營銷策略，從而把握市場機會。(中新經(jīng)緯APP)

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責任編輯：李惠聰

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