文 |紅塔證券(行情601236,診股) 李奇霖 孫永樂(lè)

在“因城施策”的大框架下，年初至今，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)放松政策，其中不乏鄭州、福州、哈爾濱等省會(huì)城市。

房地產(chǎn)放松政策范圍也涵蓋了降低房貸利率、放松或取消限購(gòu)限售政策、提升公積金貸款額度、提供財(cái)政補(bǔ)貼等諸多方面。

此前召開(kāi)的國(guó)常會(huì)也再次提到要研究采取金融支持消費(fèi)和有效投資的舉措，提升對(duì)新市民的金融服務(wù)水平，優(yōu)化保障性住房金融服務(wù)。

邊際放松政策頻出也讓市場(chǎng)確認(rèn)了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)了政策底。

回顧過(guò)去幾輪周期，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在政策底出現(xiàn)之后，房地產(chǎn)行業(yè)底往往也會(huì)緊隨而至。那么這一輪地產(chǎn)周期的底部會(huì)在房地產(chǎn)政策放松后，快速出現(xiàn)嗎？

要想對(duì)此進(jìn)行判斷，我們需要先了解本輪地產(chǎn)放松周期與此前幾次地產(chǎn)放松周期有何異同。

本輪地產(chǎn)周期在一定程度上可以追溯到2016年之后的那一輪地產(chǎn)調(diào)控周期。

當(dāng)時(shí)的快周轉(zhuǎn)模式、期房銷(xiāo)售模式、三四線城市棚改等政策不僅使得房地產(chǎn)投資在地產(chǎn)調(diào)控階段表現(xiàn)得極有韌性，也使得本輪地產(chǎn)周期出現(xiàn)了許多與此前地產(chǎn)放松階段不一樣的特點(diǎn)。

對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的獨(dú)特現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析能夠幫助我們更好地去了解把控此次政策放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

第一，從購(gòu)房模式上看，居民購(gòu)房模式逐漸從期房轉(zhuǎn)為現(xiàn)房。

在上一輪周期中，受貨幣化棚改、房地產(chǎn)庫(kù)存偏低等因素的影響，居民購(gòu)房意愿較旺盛，房?jī)r(jià)維持韌性（見(jiàn)圖2）。

對(duì)房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)預(yù)期以及對(duì)房企特別是頭部房企的信任讓居民想要盡快購(gòu)房上車(chē)。同時(shí)，房企也有加快地產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，增厚收益的需求。于是期房銷(xiāo)售越來(lái)越被居民所接受，可以看到當(dāng)時(shí)期房銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的比重持續(xù)攀升（見(jiàn)圖5）。

但是期房銷(xiāo)售的模式在當(dāng)下已經(jīng)越來(lái)越行不通了。

一方面受此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房企外部融資壓力不斷加大，前期杠桿偏高的房企面臨較大的資金壓力，部分項(xiàng)目開(kāi)始停工。

并由此引發(fā)了“房企資金鏈壓力加大—項(xiàng)目停工—居民擔(dān)心期房交付，減少購(gòu)房—資金回籠壓力進(jìn)一步加大—更大規(guī)模的停工—銷(xiāo)售進(jìn)一步下滑”的惡性循環(huán)。從數(shù)據(jù)上也能夠看到房企的銷(xiāo)售回款難度在不斷加大。

另一方面，居民之所以愿意提前上車(chē)，就是認(rèn)為之后房?jī)r(jià)會(huì)上漲，以后可能會(huì)買(mǎi)不起房，所以才愿意提前背負(fù)債務(wù)。

但是在政策的調(diào)控下，居民對(duì)后續(xù)房?jī)r(jià)上漲特別是三四線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期越來(lái)越弱，觀望情緒占了上風(fēng)。

可以看到3月70大中城市新建商品房住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅已經(jīng)只有1.2%了，而銀行理財(cái)收益率還都在2%以上，房貸利率更是在4.6%以上，這也使得居民并沒(méi)有提前購(gòu)房加杠桿的動(dòng)力。

沒(méi)有了房?jī)r(jià)上漲上不了車(chē)的擔(dān)憂，反而還要擔(dān)心購(gòu)買(mǎi)期房后，房企能不能順利交付，那么居民對(duì)買(mǎi)房自然會(huì)持觀望態(tài)度。即使要買(mǎi)房，也會(huì)去買(mǎi)現(xiàn)房，而不是幾年之后才交付的期房。

但是此前期房銷(xiāo)售占房地產(chǎn)銷(xiāo)售的比重一度超過(guò)85%。期房銷(xiāo)售遇冷也就意味著房地產(chǎn)銷(xiāo)售整體進(jìn)入了淡季。而且后續(xù)居民可能會(huì)越來(lái)越傾向于買(mǎi)現(xiàn)房，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售模式也會(huì)造成一個(gè)長(zhǎng)久的影響。

第二，從居民購(gòu)房意愿和能力上看，疫情反復(fù)等帶來(lái)的不確定性，降低了居民的風(fēng)險(xiǎn)偏好，提升了預(yù)防性儲(chǔ)蓄需求。

決定一個(gè)人當(dāng)下消費(fèi)水平的除了現(xiàn)在的收入水平還有對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期。如果對(duì)未來(lái)收入樂(lè)觀，那么居民是敢于在當(dāng)下通過(guò)向銀行借錢(qián)等方式進(jìn)行負(fù)債消費(fèi)的。

反之，如果認(rèn)為未來(lái)收入的不確定性很高，那么居民為了保障自己之后的消費(fèi)水平，就會(huì)在當(dāng)下增加儲(chǔ)蓄，減少消費(fèi)。

現(xiàn)在，疫情帶來(lái)的不確定性以及對(duì)后續(xù)收入的擔(dān)憂無(wú)疑都會(huì)制約居民在當(dāng)下通過(guò)加杠桿來(lái)消費(fèi)的意愿。

畢竟在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，一般人買(mǎi)房往往都需要背負(fù)10年以上的房貸壓力，比如可以看到一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)了12年。這也意味著居民要對(duì)未來(lái)比較樂(lè)觀，認(rèn)為自己不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間失去收入來(lái)源，才會(huì)愿意背上動(dòng)輒十幾年以上的負(fù)債。

但是在疫情持續(xù)反復(fù)、居民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期偏謹(jǐn)慎的時(shí)候，居民的加杠桿動(dòng)力會(huì)變得越來(lái)越謹(jǐn)慎。

一個(gè)很好的例子就是在這一輪疫情沖擊下，很多居民的收入來(lái)源大幅減少，但是每月要還的房貸是剛性的，居民的還款壓力明顯增加。

從數(shù)據(jù)上我們也能夠看到在疫情之后，國(guó)內(nèi)居民的消費(fèi)意愿明顯不足，而儲(chǔ)蓄意愿明顯回升。

另外，目前居民部門(mén)的杠桿率已經(jīng)處于較高水平，2021年末居民部門(mén)杠桿率為62.2%，再度觸及歷史高點(diǎn)。

總的來(lái)說(shuō)，對(duì)未來(lái)收入的不確定以及高企的杠桿率都限制了居民端加杠桿購(gòu)房的意愿。

第三，從房企角度來(lái)看，隨著政策趨嚴(yán)，原先高杠桿快周轉(zhuǎn)模式成為過(guò)去式，房企開(kāi)始降杠桿。

第四，從房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境上看，房地產(chǎn)庫(kù)存錯(cuò)配現(xiàn)象明顯，三四線城市面臨的壓力比一二線城市更大。

這兩點(diǎn)我們連在一起分析。回顧上一輪地產(chǎn)調(diào)控周期，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)在上一輪周期中存在這么幾個(gè)特征：

一是受貨幣化棚改以及房企下沉渠道等因素的影響，三四線城市的房地產(chǎn)韌性遠(yuǎn)高于一二線城市。比如我們可以看到三線城市的土地購(gòu)置費(fèi)用同比增速高于一二線城市50個(gè)百分點(diǎn)左右。

二是房地產(chǎn)投資與銷(xiāo)售出現(xiàn)背離，投資端韌性極強(qiáng)。投資韌性的背后是在期房銷(xiāo)售模式下，越來(lái)越多的房企采取快周轉(zhuǎn)高杠桿的經(jīng)營(yíng)模式。

即房企在新開(kāi)工達(dá)到預(yù)售條件之后，就進(jìn)行預(yù)售，在預(yù)售之后開(kāi)始緩建，并將資金用于新的項(xiàng)目。這大幅縮短了地產(chǎn)項(xiàng)目的流程，也使得在上一輪地產(chǎn)周期中，房地產(chǎn)投資能夠一直維持較強(qiáng)的韌性。

相應(yīng)的我們會(huì)看到當(dāng)時(shí)新開(kāi)工和拿地同比增速表現(xiàn)比較強(qiáng)，但是施工和竣工同比增速偏弱，兩者之間出現(xiàn)了背離。拿地和新開(kāi)工成為地產(chǎn)投資的主要支撐項(xiàng)。

但是，這一輪的房地產(chǎn)下行周期和上一輪有著明顯的不同。

一方面快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略難以持續(xù)，房企擴(kuò)張難度增加，動(dòng)力不足。

快周轉(zhuǎn)模式能夠推廣有很重要的兩個(gè)條件。一是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有韌性，居民為了早上車(chē)愿意買(mǎi)期房。二是政策層對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管力度還比較弱，房企能通過(guò)挪用預(yù)售資金的方式來(lái)開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目。

現(xiàn)在這兩個(gè)條件都不具備了。在上文我們分析了居民購(gòu)買(mǎi)期房意愿回落，這里我們來(lái)分析一下預(yù)售資金的問(wèn)題。

在這一輪地產(chǎn)下行周期中，大量房企違約，期房成為爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高。之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，本質(zhì)上是因?yàn)榉科笈灿昧吮驹撚糜诮ㄔO(shè)對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的預(yù)售資金。

所以為了推動(dòng)形成房地產(chǎn)良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)?？⒐ぁ⒈＝桓兜哪康?，各地政府紛紛加強(qiáng)了對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管力度。比如，今年1月政府專門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》，推動(dòng)各地對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范化。

預(yù)售資金監(jiān)管制度的完善也就堵上了房企挪用預(yù)售資金加杠桿的漏洞。此前，房企還能夠通過(guò)挪用預(yù)售資金去拿地、新開(kāi)工，并推動(dòng)房地產(chǎn)投資維持高位。

但是現(xiàn)在隨著預(yù)售資金監(jiān)管的趨嚴(yán)，快周轉(zhuǎn)模式已經(jīng)退出歷史舞臺(tái)。從數(shù)據(jù)上我們也能夠看到從2020年開(kāi)始房企的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)停止了此前的擴(kuò)張，在2021年下半年房地產(chǎn)總資產(chǎn)也首次出現(xiàn)了下滑。

這也意味著即使后續(xù)地產(chǎn)銷(xiāo)售會(huì)開(kāi)始逐漸好轉(zhuǎn)，在房企不加杠桿的情況下，房地產(chǎn)投資的修復(fù)也會(huì)更慢。

畢竟之前在快周轉(zhuǎn)模式下，房企開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)期房賣(mài)出去之后，房企就能拿著期房銷(xiāo)售回款去開(kāi)發(fā)一個(gè)新的項(xiàng)目，然后不斷延續(xù)，拿地和新開(kāi)工成為之前地產(chǎn)投資的主要支撐。

但是現(xiàn)在房企需要等項(xiàng)目基本完結(jié)才能拿到足夠的資金去開(kāi)發(fā)下一個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)程明顯變慢。

另一方面是三四線城市面臨著比一二線城市更強(qiáng)的壓力。

在上一輪下行周期中，通過(guò)貨幣化棚改等，三四線城市對(duì)房地產(chǎn)投資韌性做出了很大的貢獻(xiàn)。

但是隨著棚改貨幣化政策結(jié)束，在這一輪地產(chǎn)周期中，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)相比于一線城市，三四線城市等面臨的下行壓力更大。

一線和二線核心城市因?yàn)橛腥丝诹魅氲幕久妗a(chǎn)業(yè)發(fā)展的美好前景、優(yōu)秀的教育、醫(yī)療等社會(huì)資源，所以潛在購(gòu)房者對(duì)這些城市的地產(chǎn)預(yù)期是比較樂(lè)觀的。

而且考慮到北京、深圳等地的核心區(qū)域有限，加上政府也在控制住宅土地的審批，這些城市的商品房供給還是剛性的。

剛性的供給和需求也就使得一線城市和核心二線城市的庫(kù)存并不高。比如2022年2月，上海的存銷(xiāo)比（當(dāng)月可售面積/近三個(gè)月平均成交面積）僅有3.4個(gè)月，一線城市的存銷(xiāo)比也只有9.3個(gè)月。

我們也可以看到即使是在這輪下行周期，北京、上海等地核心區(qū)域的房子依舊表現(xiàn)得比較強(qiáng)勢(shì)。3月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲4.3%和2.8%，漲幅依舊較高。

反觀三四線城市，一方面相比于一、二線城市，三四線城市無(wú)論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景還是醫(yī)療、教育的社會(huì)服務(wù)資源都存在一定的不足。

另一方面，上一輪貨幣化棚改也給三四線城市帶來(lái)不小的后遺癥。比如其在一定程度上透支了當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求；

再比如當(dāng)時(shí)高漲的房?jī)r(jià)在一定程度上也加大了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口在當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房難度。而且目前棚改政策也已經(jīng)進(jìn)入了退潮期，比如我們能夠看到PSL貸款規(guī)模目前已經(jīng)進(jìn)入了下行階段。

另外，從房地產(chǎn)庫(kù)存上看，相比于一線城市，三四線城市庫(kù)存也會(huì)高不少。比如10大城市中，一線城市的存銷(xiāo)比為9.3個(gè)月，而10個(gè)城市合計(jì)為11.8個(gè)月，且不少三四線城市的存銷(xiāo)比在20個(gè)月以上。

這些因素也就使得在本輪地產(chǎn)下行周期中，三四線城市會(huì)面臨更大的下行壓力。

比如從30大中城市商品房成交面積等數(shù)據(jù)上我們也能夠看到三線城市的銷(xiāo)售下行幅度明顯大于一線城市。同時(shí)，從價(jià)格上看，3月70個(gè)大中城市中，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降0.6%和1.9%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.5和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

這種城市間的分化也給政策調(diào)控帶來(lái)了很大的難度?，F(xiàn)在政策面臨的局面是一線城市以及二線核心城市房地產(chǎn)“易漲難跌”，而三四線城市則是“易跌難漲”。

這時(shí)候政策如果出現(xiàn)明顯的放松，則一二線城市更容易出現(xiàn)大幅反彈。那么近年來(lái)“房住不炒”戰(zhàn)略所取得的成功則可能功虧一簣。

因此，目前政策的放松都是在“房住不炒”和“因城施策”的框架下進(jìn)行的，部分承壓明顯的地方政府開(kāi)始率先放松并帶動(dòng)其他一些地方開(kāi)始放松，但是熱點(diǎn)城市的松動(dòng)并不明顯，且放松的政策也更為謹(jǐn)慎。從這個(gè)角度來(lái)看，后續(xù)的政策空間還是比較大的。

第五，城投加快進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)，但相對(duì)于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，城投的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力略差，拿地—新開(kāi)工—施工—竣工周期可能會(huì)被拉長(zhǎng)。

從土拍市場(chǎng)的角度來(lái)看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)自去年下半年以來(lái)，城投開(kāi)始加快拿地，而民企等則在大幅度減少拿地。

比如在2021年第三輪集中供地中，城投和央企成為了拿地的主力，深圳、南京、蘇州等地的城投土拍參與率都超過(guò)了70%。

這種現(xiàn)象的背后一來(lái)是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，房企融資難度（包括外部融資和銷(xiāo)售回款）加大，房企特別是民營(yíng)房企在投資策略上更偏謹(jǐn)慎，開(kāi)始減少拿地。

二來(lái)在地方隱性債務(wù)監(jiān)管收緊，地方城投轉(zhuǎn)型加快的時(shí)候，政策也在引導(dǎo)部分有條件的城投進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這一方面可以托底當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖袌?chǎng)，確保地方政府的土地出讓收入不會(huì)在房地產(chǎn)企業(yè)退出后出現(xiàn)斷崖式下跌；另一方面以較低的價(jià)格拿地，鼓勵(lì)城投發(fā)展新的業(yè)務(wù)也有利于城投轉(zhuǎn)型。同時(shí)，城投公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)形成良性循環(huán)。

但是在部分城投進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，我們也要看到相比于房地產(chǎn)企業(yè)，城投企業(yè)在地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力方面會(huì)弱一些。

以往城投主要是負(fù)責(zé)基建等公益類項(xiàng)目，項(xiàng)目大多數(shù)直接來(lái)源于政府，且城投對(duì)項(xiàng)目的盈利能力等要求并不高。

這也意味著很多城投公司的市場(chǎng)化程度并不高，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力、人員配置等方面存在一定不足。這可能會(huì)拉長(zhǎng)從拿地到開(kāi)工的時(shí)間。

第六，從長(zhǎng)周期來(lái)看，目前房地產(chǎn)長(zhǎng)周期或也已經(jīng)進(jìn)入頂部。

回顧1990年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)，按照銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，我們大致能夠以2016年為界將其劃分為兩個(gè)階段。

在2016年之前，受益于國(guó)內(nèi)人口持續(xù)增長(zhǎng)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)收入持續(xù)提高、城鎮(zhèn)化水平不斷提高等，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是很旺盛的。從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)上也可以看到，在2017年之前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積持續(xù)走高。

旺盛的需求也為這一時(shí)期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不斷走高提供了支撐，可以看到這一時(shí)期房地產(chǎn)投資的同比增速運(yùn)行中樞在20%以上。

同時(shí)，因?yàn)橛袆傂缘男枨?，這一時(shí)期房地產(chǎn)調(diào)控往往從需求端入手（比如限購(gòu)），隨著需求端政策收緊，地產(chǎn)銷(xiāo)售下滑并帶動(dòng)投資回落。而在政策放松后，前期被壓制的需求會(huì)出現(xiàn)明顯的反彈，地產(chǎn)銷(xiāo)售率先回升并帶動(dòng)投資反彈。

但是從2017年開(kāi)始，我們能夠看到國(guó)內(nèi)地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)逐漸進(jìn)入了一個(gè)高基數(shù)、低增速的階段。與之對(duì)應(yīng)的是我們可以看到在這一時(shí)期房地產(chǎn)投資的增速也進(jìn)入了低增長(zhǎng)階段。

同時(shí)，在這一階段，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)要想推動(dòng)需求回升需要更強(qiáng)勁的政策，比如上一輪周期就是通過(guò)在三四線城市推行貨幣化棚改來(lái)推動(dòng)需求回升，而且房地產(chǎn)投資的回升幅度也大幅低于之前的水平。

地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資進(jìn)入低增長(zhǎng)的背后可能有這么幾點(diǎn)原因：

一來(lái)國(guó)內(nèi)人口增速放緩，可以看到在2016年之后，國(guó)內(nèi)15-64歲的勞動(dòng)人口已經(jīng)進(jìn)入了下行通道。而購(gòu)房年齡段的人數(shù)則在2022年之后會(huì)加快下行。

目前國(guó)內(nèi)的居民購(gòu)房年齡大概都在25-34歲之間，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2020年上半年，上海、北京、深圳、廣州等地居民的購(gòu)房平均年齡為34.6歲、34.6歲、33.8歲、32.5歲，成都、武漢等房?jī)r(jià)相對(duì)較低的二線城市居民平均購(gòu)房年齡在31.3歲和31.4歲。

而按照出生人口來(lái)計(jì)算，年齡段25-34歲的人數(shù)在2016年之前正處于快速上升的階段，但是自2017年開(kāi)始，該年齡段人數(shù)已經(jīng)進(jìn)入了下行區(qū)間，且近年來(lái)下行的速度有所加快（見(jiàn)圖20）。適齡購(gòu)房群體的減少在很大程度上直接限制了房地產(chǎn)銷(xiāo)售的后續(xù)上行空間。

二來(lái)除了適齡購(gòu)房人口減少之外，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程也有所放緩。受益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平不斷提高。但是在經(jīng)歷過(guò)此前的快速增長(zhǎng)之后，目前國(guó)內(nèi)人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了64.7%。

相對(duì)高水平下，國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程也有所放緩，可以看到也是在2016年之后國(guó)內(nèi)每年的新增城鎮(zhèn)人口也進(jìn)入了下行通道。

從數(shù)據(jù)上看，2016年新增的城鎮(zhèn)人口還有2621萬(wàn)人，但是2021年新增的城鎮(zhèn)人口就已經(jīng)只有1205萬(wàn)人了。

三來(lái)國(guó)內(nèi)的人均住房面積在不斷提升。在2000年的時(shí)候，國(guó)內(nèi)城市人均住宅建筑面積僅有20.3平方米每人，在經(jīng)過(guò)多年發(fā)展之后，目前國(guó)內(nèi)人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到了40平方米每人左右。

橫向?qū)Ρ群Ｍ庖恍﹪?guó)家，比如日本、德國(guó)、韓國(guó)、新加坡、法國(guó)等國(guó)家的城市人均住宅面積分別為45.9、47.2、33.9、42、40平方米每人，中國(guó)的人均居住面積并不低。

不過(guò)考慮到中國(guó)建筑(行情601668,診股)面積存在公攤面積的問(wèn)題，按照0.75的系數(shù)折算，中國(guó)人均住宅面積達(dá)為30平方米每人。從這個(gè)角度來(lái)看，后續(xù)人均住房面積是還有一定的提升空間的。

總結(jié)一下，相比于過(guò)去幾輪地產(chǎn)調(diào)控周期，本輪周期面臨的問(wèn)題主要有這么幾點(diǎn)：

第一，居民購(gòu)房意愿弱，房地產(chǎn)需求端承壓。短期來(lái)看，對(duì)期房銷(xiāo)售的不信任、疫情反復(fù)導(dǎo)致居民收入端不確定性加強(qiáng)以及已經(jīng)位于高位的居民杠桿率水平等都使得居民部門(mén)加杠桿購(gòu)房的需求有所回落。中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)適齡購(gòu)房人口逐漸下滑、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩等也使得潛在的新增購(gòu)房力量存在一定的上限。

第二，快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略逐漸退出舞臺(tái)，房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎。目前，銷(xiāo)售回款不足、房企信用風(fēng)險(xiǎn)延續(xù)、外部融資難度高等使得房企的資金端壓力依舊較大。這也使得房企在投資開(kāi)發(fā)策略上更趨保守，加杠桿動(dòng)力不足。

第三，城市分化情況明顯，政策調(diào)控難度進(jìn)一步加大。三四線城市在經(jīng)過(guò)上一輪棚改之后，潛力有所透支，在本輪下行周期中面臨更大壓力；一線城市供給剛性，地產(chǎn)韌性較強(qiáng)，但是政策放開(kāi)又容易使得此前“房住不炒”戰(zhàn)略取得的成果功虧一簣。這也意味著在本輪調(diào)控時(shí)，政策更需精細(xì)化。

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