觀點(diǎn)網(wǎng) 4月25日上午，杭州啟動(dòng)2022年首批集中供地，共出讓60宗涉宅地（包括2宗租賃用地），總面積3849畝，總建筑面積580.7萬(wàn)方，總起價(jià)797.9億元。

本次杭州土拍為今年最大規(guī)模集中供地，相較此前北京、廈門、重慶、武漢、長(zhǎng)沙、成都、寧波等城市，盡管杭州有冷熱不均情形，但熱度仍顯得較高。

本場(chǎng)拍地60宗地塊一上午就全部完成競(jìng)價(jià)，其中23宗報(bào)價(jià)觸及中止價(jià)，溢價(jià)率均位于9%-10%之間，轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價(jià)+搖號(hào)環(huán)節(jié)，9宗溢價(jià)成交，27宗底價(jià)成交（含2宗人才租賃房地塊），僅臨平新城臨喬路以東地塊流拍。

至晚上一次性報(bào)價(jià)+搖號(hào)地塊出讓結(jié)束，杭州59宗地塊共收金約826.76億元。

值得注意的是，今年集中供地開(kāi)啟后，各地不停地探索調(diào)整拍地規(guī)則。杭州首輪土拍也再次出現(xiàn)新規(guī)：當(dāng)競(jìng)拍地塊達(dá)到10%溢價(jià)后，將直接轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，報(bào)價(jià)區(qū)間鎖定在地塊起拍價(jià)110%-112%之間。隨后，若有2個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)，以有效報(bào)價(jià)中金額第二高報(bào)價(jià)為競(jìng)得價(jià)。

報(bào)出最高金額反而是輸家，這一規(guī)則為本輪供地增添不少戲劇色彩。

而且如果多家房企的報(bào)價(jià)都為次高價(jià)，仍需通過(guò)搖號(hào)決定地塊歸屬。分析人士指出，新規(guī)防止房企盲目追漲，有助于推動(dòng)土拍市場(chǎng)回歸理性。

濱江豪擲184億

從拿地企業(yè)上看，本場(chǎng)杭州土拍濱江集團(tuán)競(jìng)得地塊數(shù)量及金額均位居首位，包括上午斬獲10宗以及下午搖號(hào)1宗，共11宗地塊，拿地總金額184.34億元。

其中，濱江集團(tuán)獨(dú)資奪得常青夕照區(qū)塊項(xiàng)目地塊、鐵路北站單元地塊、慶隆小河單元地塊、翠苑單元地塊、云城地塊、臨平新城星橋區(qū)塊LP0701-14地塊、杭州未來(lái)科技城138號(hào)地塊等8地塊，以及合作拿下聞堰南單元地塊、臨浦浦南未來(lái)社區(qū)地塊、新街北單元地塊。

11宗地塊里鐵路北站單元地塊、余杭組團(tuán)YH-18單元地塊及未來(lái)科技城138號(hào)地塊成交金額均超過(guò)20億元，由濱江集團(tuán)以部分溢價(jià)摘下。

有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，本次杭州地塊普遍起價(jià)利潤(rùn)率能夠基本在11%以上，即使達(dá)到中止價(jià)，也有7%左右。

但該人士也指出，目前地產(chǎn)行業(yè)寒冬背景下，不少房企面臨較大資金壓力，當(dāng)前首要任務(wù)是消化現(xiàn)有土儲(chǔ)以及減債，所以哪怕有這樣的利潤(rùn)，杭州一些郊區(qū)地塊熱度也上不來(lái)，出現(xiàn)部分地方平臺(tái)托底情況。

如臨平新農(nóng)村建設(shè)、余杭苕溪城市建設(shè)、臨安新都房地產(chǎn)、蕭山城投等，均有拿地1到2宗不等。

但對(duì)于深耕杭州的濱江集團(tuán)而言，去化并不是太大的問(wèn)題。2021年，該公司銷售金額1691億元，同比增長(zhǎng)24%，近幾年杭州市場(chǎng)銷售額均位居冠軍?；乜罘矫妫?021年半年報(bào)顯示，2020年濱江集團(tuán)平均回款率達(dá)到90%，2021年達(dá)到92%-93%。

去年杭州首批集中供地中，面對(duì)限價(jià)+高自持地塊的低利潤(rùn)，濱江集團(tuán)都曾以百億手筆拿地，更遑論今年利潤(rùn)水平較高的情況。

盡管是民企，但濱江集團(tuán)財(cái)務(wù)水平一直表現(xiàn)不錯(cuò)。

2月末披露的投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表顯示，目前該公司“三道紅線”皆為綠檔，截至2021年11月末，有息負(fù)債規(guī)模為472億元，約70%為銀行開(kāi)發(fā)貸，約30%為公司債、中票、短期融資券等交易所和銀行間市場(chǎng)融資，無(wú)美元債、信托、商票等。

濱江集團(tuán)表示，從3月起，今年到期的公司債和銀行間市場(chǎng)融資規(guī)模不大；到期時(shí)間上看，相對(duì)分散，不存在集中到期的情況；公司將根據(jù)每期債到期的情況，按照“以新?lián)Q舊”的原則，發(fā)行新的融資替換到期的債券，不存在還款壓力。

據(jù)悉，1-2月，濱江集團(tuán)發(fā)行兩期超短期融資券，額度分別為9.6億元和9.3億元，發(fā)行利率分別為4%和3.66%。

從濱江集團(tuán)過(guò)往數(shù)據(jù)來(lái)看，該公司2019年、2020年、2021年中期融資成本分別為5.6%、5.2%、4.9%，這在民企中處于一線梯隊(duì)，且繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。主要得益于其持有的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、去化率以及成本管控能力。

眾強(qiáng)爭(zhēng)奪

濱江集團(tuán)之外，本場(chǎng)杭州土拍不少實(shí)力房企也分得一杯羹。

杭州本地方面，綠城上半場(chǎng)僅底價(jià)拿下東冠單元一宗宅地，下半場(chǎng)則通過(guò)一次性報(bào)價(jià)及搖號(hào)連奪良渚新城、下沙開(kāi)發(fā)區(qū)單元、下沙元成單元等地5宗地塊，溢價(jià)率均超過(guò)10%，拿地金額達(dá)146.38億元，僅次于濱江。

據(jù)悉，此前網(wǎng)上流傳著一份房企報(bào)名名單，綠城以報(bào)名及意向報(bào)名地塊共34宗高居首位，本次拿地其廣撒網(wǎng)戰(zhàn)略發(fā)揮不小作用。

另有一家眾安集團(tuán)此次土拍亦參與頗多，這家企業(yè)以“地小量多”策略最終成為拿下5宗地塊的黑馬，總成交金額39.09億元。

此外，德信地產(chǎn)、大家房產(chǎn)、興耀房地產(chǎn)等也在本輪供地中有所收獲。

知名房企中，萬(wàn)科上半場(chǎng)一無(wú)所獲，下半場(chǎng)則搖中兩宗位于良渚新城較大體量地塊，編號(hào)分別為余政儲(chǔ)出[2022]3號(hào)、余政儲(chǔ)出[2022]7號(hào)，拿地總金額約58.2億元。

同萬(wàn)科類似，建發(fā)亦選擇在下半場(chǎng)發(fā)力，以38.42億元、42.75億元搖得上城區(qū)四堡七堡單元2宗地塊。該2宗地塊成交價(jià)為本場(chǎng)土拍第一第二，競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率均為12%。

與萬(wàn)科、建發(fā)形成鮮明對(duì)比的是越秀地產(chǎn)，該公司上午頻頻出手，以底價(jià)摘得臨安3宗純宅地，總金額20.08億元，下午則銷聲匿跡，沒(méi)有再收獲地塊。

去年4月，越秀地產(chǎn)與濱江集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，表現(xiàn)想借助濱江集團(tuán)拓展杭州的愿望，雙方彼時(shí)約定在廣州、杭州各落地3個(gè)合作項(xiàng)目。但截至區(qū)年底，雙方僅各落地1個(gè)項(xiàng)目。

值得一提的是，另一家優(yōu)質(zhì)民企龍湖也在本場(chǎng)土拍露了一下臉，以10.09億元底價(jià)競(jìng)得江干科技園單元商住地。該宗地編號(hào)杭政儲(chǔ)出[2022]2號(hào)，出讓面積3.17萬(wàn)平方米，容積率2.3，建筑面積7.28萬(wàn)平方米，用途為商住。

除此之外，葛洲壩、大悅城、中建、中鐵建等央企亦有所斬獲。

關(guān)鍵詞： 杭州2022首批集中供地濱江184億、綠城146億領(lǐng)銜眾強(qiáng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)