環(huán)球視訊!物管泡沫破滅,這家新三板公司換馬甲了
文/樂居財經(jīng)鄧鑫妮
1993年從華中科技大學畢業(yè),趙亞東帶著一卷鋪蓋,一路向北來到首都。
(資料圖片僅供參考)
在北京798、松下、3721(360前身)等公司打拼了幾年后,2004年一次偶然的機會,趙亞東加入了興業(yè)源。房地產(chǎn)行業(yè),對彼時的趙亞東來說是一個全新的領(lǐng)域,然而他一干就是18年。
而今,趙亞東已經(jīng)成為興業(yè)源董事長兼總經(jīng)理,但是見過他的記者第一印象還是:“趙亞東一點不像一個物業(yè)行業(yè)的人,簡直就是個標準的IT男?!?/p>
利落的平頭,剪裁合身的西裝,趙亞東總以干練的形象示人,耳濡目染,興業(yè)源也漸漸染上他的“IT氣質(zhì)”。
8月4日,北京興業(yè)源物業(yè)管理股份有限公司(簡稱“興業(yè)源”)變更全稱為“北京興業(yè)源科技服務集團股份有限公司”。
換上“科技”馬甲,興業(yè)源并非新三板物企的首例,兩個多月前,索克物業(yè)已經(jīng)有此行動。
現(xiàn)如今物管股跌跌不休,物企估值不斷下跌,上市物企平均市盈率從去年初巔峰時期的55.31倍,下滑至如今的11倍。
傳統(tǒng)物管企業(yè)見勢紛紛另尋出路,選在這個時候轉(zhuǎn)打“科技”牌,興業(yè)源也有自己的考量,“這一次,興業(yè)源將裝上智慧科技的內(nèi)涵?!壁w亞東表示。
近年來,打“科技牌”的物企并不少見,是實力使然,還是套了個模板,或許還需時間的檢驗。截至2021年末,興業(yè)源營業(yè)成本連年增長,毛利率已經(jīng)連續(xù)四年下跌。
毛利率四連跌
“新名稱、新形象、新征程?!壁w亞東將這句話寫在內(nèi)部刊物的刊首寄語上,可以看出對這次更名滿懷期待。
興業(yè)源表示,“本次變更系公司發(fā)展需要,變更后的公司名稱與公司主營業(yè)務情況相匹配,不會對公司生產(chǎn)、經(jīng)營產(chǎn)生不利影響?!?/p>
翻閱興業(yè)源的官微,其早期強調(diào)科技賦能可以追溯到2016年,其中一個名為“一應云智慧平臺”的科技類服務平臺出現(xiàn)次數(shù)不少。
據(jù)2021年財報,興業(yè)源一應云1.0系統(tǒng)全線升級為2.0版本,主要體現(xiàn)在工作人員線上集中管控、人力資源一體化智能管理、財務集中管理等日常運營中。
除此之外,財報中直接提到的“科技”相關(guān)業(yè)務并不多。去年末,興業(yè)源納入合并財報的21家子公司里,僅有“鄭州興業(yè)源科技運營有限公司”一家?guī)в锌萍甲謽?,期間“成都興業(yè)源智慧物業(yè)管理有限公司”被注銷,成立僅2年時間。
興業(yè)源的業(yè)務板塊有物業(yè)服務管理、停車場經(jīng)營和出租辦公用房,主營業(yè)務為物業(yè)管理服務。
2021年,興業(yè)源收入漲勢不錯,但毛利率依舊下行。期內(nèi),其整體收入約4.29億元,同比增長38.23%;毛利率19.43%,較2020年減少1.2個百分點。
而這已經(jīng)是興業(yè)源毛利率下跌的第四個年頭。2017年-2021年,其毛利率分別為31.88%、27.98%、24.6%、19.91%、19.43%,和2017年相比,眼下已經(jīng)跌去12.45個百分點。
“流血”外拓
在新三板的物管市場,興業(yè)源是活力較為充沛的一家,不時就要圍繞規(guī)模作一番文章。
雖然股票買賣陷于停滯,但其自身的資本運作并不少。去年6月至今,興業(yè)源已經(jīng)進行了6筆資本收購,貴的一筆超過2000萬,便宜的不過1塊錢。
收購動作頻頻,但不少是“流血圈地”,興業(yè)源倒貼外拓。
6筆收購,興業(yè)源一共花去4029萬元,最高的一筆是收購舜天物業(yè)100%股權(quán)2080萬元,最低則是收購香龍灣物業(yè)100%股權(quán)1元。
激情外拓之下,興業(yè)源的規(guī)模激增,從上市之初的不到400萬方到如今的3000萬方,增幅約為650%。
然而收購標的的成色不一,其中多家物業(yè)公司在被收購時并不被外界看好。
沒有天上掉餡餅的事情,1元收購香龍灣物業(yè)100%,看似便宜,但標的物是帶著債務轉(zhuǎn)手的。
根據(jù)公告,截至2021年8月31日,香龍灣物業(yè)的資產(chǎn)總額為26.7萬元,負債總額110.3萬元,凈資產(chǎn)為-83.59萬元,資產(chǎn)負債率達高達413%。
在并表期間,另一并購標的鼎輝物業(yè)增收不增利,目前已處于虧損狀態(tài)。但是今年的首筆收購,興業(yè)源還是放到了鼎暉物業(yè)余下30%股權(quán)身上。
2019年興業(yè)源以1280萬元的價格收購鼎輝物業(yè)70%的股權(quán),彼時鼎輝物業(yè)的每1%股權(quán)價格約為18.28萬元;而此次收購的30%股權(quán),平均每1%股權(quán)價格約為39.67萬元。
每1%股權(quán)單價貴了一倍不說,帶來的收益似乎并未好轉(zhuǎn)。截至2021年6月,鼎輝物業(yè)的資產(chǎn)總計約2051萬元,負債合計約1233萬元,所有者權(quán)益合計約818萬元。期內(nèi),鼎輝物業(yè)實現(xiàn)營收1417萬元,凈利潤虧損約59萬元。
對于一些收效甚微的投資,興業(yè)源也想及時撤出止損,但抽身也非易事。
2019年1月,興業(yè)源決定出售其在坤鼎集團的股份。根據(jù)當時的公告,興業(yè)源作為出售方,將其持有的坤鼎集團約500萬股股份出售,受讓方為坤鼎集團董事長邱明。
股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)簽署,然而截至2021年12月31日,興業(yè)源都沒有收到股份受讓款和利息843.65萬元。
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