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曾因“我家住在爛尾樓”視頻走紅網(wǎng)絡(luò)的西安爛尾樓易合坊，近日被曝復(fù)工還需業(yè)主繳納20萬(wàn)元續(xù)建費(fèi)。

業(yè)主在社交平臺(tái)公布的重整計(jì)劃草案顯示，購(gòu)房債權(quán)組房屋交付預(yù)計(jì)在今年12月31日前啟動(dòng)，選擇以房屋交付方式受償?shù)馁?gòu)房債權(quán)人，需在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證前補(bǔ)交重整受理后發(fā)生的續(xù)建成本，但在7月份的兩次表決當(dāng)中，草案均未獲通過(guò)。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，業(yè)主透露的續(xù)建成本為1800元/平方米，平均每戶業(yè)主要交20萬(wàn)元。

這是一個(gè)爛尾長(zhǎng)達(dá)8年的樓盤(pán)。2011年正式開(kāi)售的易合坊原計(jì)劃2015年交付，卻在這一年因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而爛尾，2018年6月易合坊正式進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，但此后多年，業(yè)主們?nèi)耘f等不來(lái)復(fù)工。

續(xù)建費(fèi)之所以引起爭(zhēng)議，在于易合坊業(yè)主本是受害者，不僅沒(méi)能獲得賠償，還要為項(xiàng)目的盤(pán)活背上更多的壓力。不過(guò)，與400多公里外的鄭州豫森城業(yè)主可能要支付的續(xù)建費(fèi)比起來(lái)，易合坊只能算小巫見(jiàn)大巫。

在豫森城爛尾5年之后，業(yè)主們終于等來(lái)了接盤(pán)方鄭州貿(mào)爾通商貿(mào)有限公司（下稱“貿(mào)爾通公司”），但他們卻怎么也開(kāi)心不起來(lái)。

業(yè)主李明（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，貿(mào)爾通公司在今年4月份向業(yè)主口頭提出的要求是每平方米加價(jià)7000元左右，“買(mǎi)房的時(shí)候每平方米才7000來(lái)塊，我們肯定不愿意出這個(gè)錢(qián)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商（把樓盤(pán)）搞爛尾了，欠那么多錢(qián)跟我們業(yè)主沒(méi)有任何關(guān)系”。

在表達(dá)了反對(duì)態(tài)度之后，業(yè)主們重新陷入了漫長(zhǎng)的等待。

舊改項(xiàng)目全面停工，上千業(yè)主被波及

豫森城是鄭州市金水區(qū)大孟砦村城中村改造項(xiàng)目，項(xiàng)目占地約260.03畝，總用地面積218.18畝，其中包括66.41畝安置區(qū)用地和100.65畝開(kāi)發(fā)區(qū)用地。2009年，大孟砦村啟動(dòng)拆遷；2014年，開(kāi)發(fā)區(qū)商品房以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的名義入市銷售，均價(jià)為7000元/平方米。

根據(jù)公開(kāi)信息及李明提供的資料，豫森城至少涉及了3家公司，其中，河南大京江房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱“大京江發(fā)展”）是土地使用權(quán)人，河南大京江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“大京江開(kāi)發(fā)”）負(fù)責(zé)豫森城的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，河南卓慶商貿(mào)有限公司（下稱“卓慶商貿(mào)”）則作為出賣(mài)方與購(gòu)房者簽訂商品房意向認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)。

天眼查顯示，豫森地產(chǎn)集團(tuán)控股大京江開(kāi)發(fā)，大京江開(kāi)發(fā)僅持有大京江發(fā)展25%股權(quán)（余下75%由中原信托持有），卓慶商貿(mào)的兩位股東則是自然人王俊濤和王艷杰，王艷杰是卓慶商貿(mào)的法定代表人，也在豫森地產(chǎn)集團(tuán)擔(dān)任監(jiān)事，而王俊濤在豫森地產(chǎn)集團(tuán)兩家控股公司擔(dān)任執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

在以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的名義賣(mài)房之后，豫森城先是以卓慶商貿(mào)為出賣(mài)方與購(gòu)房者簽訂意向認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，該協(xié)議書(shū)同時(shí)蓋有大京江開(kāi)發(fā)的印章。根據(jù)意向認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，買(mǎi)受人向卓慶商貿(mào)交付意向房源購(gòu)房意向金，金額為房款的40%、70%或者全款。李明告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，他在購(gòu)房時(shí)支付了4成房款，“一次性刷了將近40萬(wàn)”。

此后，豫森城又以大京江開(kāi)發(fā)的名義簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定在2016年取得預(yù)售證“并開(kāi)始簽約”，以及在2017年開(kāi)始交付，但李明稱業(yè)主至今仍未網(wǎng)簽，交付更是無(wú)從談起。

“我們自己統(tǒng)計(jì)的業(yè)主有2400戶”，李明表示。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，整個(gè)大孟砦村城中村改造項(xiàng)目包含多宗地塊，而豫森城已經(jīng)預(yù)售的開(kāi)發(fā)區(qū)商品房主要集中在G地塊和I地塊，根據(jù)豫森城業(yè)主微信公眾號(hào)4月發(fā)布的會(huì)議記錄，G地塊和I地塊已預(yù)售的商品房合計(jì)1914套，預(yù)售比例達(dá)到99%以上，已預(yù)售的商鋪則為40套，會(huì)議上工作人員稱開(kāi)發(fā)商提供的銷控表顯示豫森城整體預(yù)售了2482套。

2020年4月，豫森城所在的南陽(yáng)路街道辦事處在人民網(wǎng)(行情603000,診股)領(lǐng)導(dǎo)留言板回復(fù)相關(guān)詢問(wèn)時(shí)稱，因開(kāi)發(fā)商資金緊缺、融資渠道受限等原因，導(dǎo)致出現(xiàn)無(wú)法辦理網(wǎng)簽、取得土地證、支付工程款及農(nóng)民工工資和停工等問(wèn)題，在“2018年，因受國(guó)家貸款政策影響，開(kāi)發(fā)商無(wú)法籌集更多建設(shè)資金，導(dǎo)致資金鏈斷裂，項(xiàng)目全面停工”。

接盤(pán)方入場(chǎng)，揭開(kāi)財(cái)務(wù)管理亂象

全面停工之后，在業(yè)主們的多次交涉下，豫森城作出了2018年11月交房的承諾。然而，李明告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，臨近交房之際，開(kāi)發(fā)商非但沒(méi)有交房，還向業(yè)主提出每平方米加收3900元，將原本的毛坯房改為精裝修房，但無(wú)人同意。

“后來(lái)本土開(kāi)發(fā)商鑫苑要介入，但可能條件沒(méi)有談好，就不了了之”，李明說(shuō)道。市場(chǎng)傳言顯示，鑫苑或最早在2019年接觸豫森城項(xiàng)目，此外，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)消息，南陽(yáng)路街道辦事處曾透露與鑫苑等多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)系，商談開(kāi)發(fā)合作意向，其中，金水區(qū)政府與鑫苑公司進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性談判階段。

李明告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，鑫苑要介入的消息傳出之后，業(yè)主們重新陷入了漫長(zhǎng)的等待，直到今年5月27日，大孟砦城中村及片區(qū)改造項(xiàng)目指揮部（下稱“項(xiàng)目指揮部”）正式宣布引進(jìn)第三方企業(yè)貿(mào)爾通公司，并稱“下一步貿(mào)爾通公司將作為重整主體，擬對(duì)豫森城項(xiàng)目進(jìn)行盤(pán)活”。

天眼查顯示，貿(mào)爾通成立于2017年，屬于批發(fā)業(yè)，除了從事批發(fā)和銷售外，經(jīng)營(yíng)范圍還包括信息咨詢服務(wù)（不含許可類信息咨詢服務(wù)）等，唯一的股東為自然人李少燦。值得一提的是，河南省政府采購(gòu)網(wǎng)在2021年12月發(fā)布的《豫森城項(xiàng)目財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)采購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)磋商公告》顯示，采購(gòu)機(jī)構(gòu)除了豫森城土地使用權(quán)人大京江發(fā)展，還包括貿(mào)爾通公司。

根據(jù)公告，采購(gòu)的服務(wù)為對(duì)豫森城F、G、I地塊已完工程的已付款和未付款進(jìn)行審計(jì)，出具專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告，同時(shí)對(duì)未完工程的續(xù)建成本費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，出具評(píng)估報(bào)告。

豫森城業(yè)主微信公眾號(hào)發(fā)布的4月會(huì)議記錄顯示，大京江發(fā)展和大京江開(kāi)發(fā)在工程項(xiàng)目投入總共23億元，其中歸屬于G和I地塊的投入為19.8億元，但由于財(cái)務(wù)憑證缺失、記賬管理不規(guī)范等原因，大量的金額確認(rèn)存在困難；而截至2021年3月底，大京江開(kāi)發(fā)賬面列支的預(yù)收賬款1700萬(wàn)元，而豫森城銷控表顯示房屋預(yù)售款及回款為9.05億元，房屋銷售款項(xiàng)流向不明，“主要受審計(jì)手段的限制，除了1700萬(wàn)能看到資金流水之外，沒(méi)有看到其它房屋預(yù)售的流水，預(yù)售的真實(shí)情況需要再查證”。

而這也正是12月底公布采購(gòu)項(xiàng)目中標(biāo)人后，遲遲未能出具審計(jì)結(jié)果的重要原因。

業(yè)主或承擔(dān)巨額續(xù)建費(fèi)， 最高超100萬(wàn)

根據(jù)上述會(huì)議記錄，后續(xù)工程建設(shè)成本預(yù)估還需要7億元，如果加上各項(xiàng)稅費(fèi)和前期債權(quán)，每平方米的成本要去到17000-18000元才能達(dá)到可交付標(biāo)準(zhǔn)，而2014年開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)僅為7000元/平方米。

李明告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“貿(mào)爾通公司前一段時(shí)間談的是一平方米再讓我們加7000元左右”，而按照豫森城最大戶型153平方米計(jì)算，業(yè)主最高或面臨超過(guò)100萬(wàn)元的續(xù)建費(fèi)用，但李明表示最終會(huì)加多少還未確定。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，一般而言，爛尾樓續(xù)建費(fèi)用主要有四大來(lái)源，即建設(shè)方墊資、投資人融資、購(gòu)房人集資和破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償（債權(quán)人承擔(dān)）。其中，由購(gòu)房人承擔(dān)續(xù)建費(fèi)用存在較大的爭(zhēng)議。

廣東明思律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、律師武杰告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“購(gòu)房者在依照（房屋買(mǎi)賣(mài)）合同約定支付購(gòu)房款之后，并沒(méi)有額外支付續(xù)建費(fèi)的義務(wù)”。

針對(duì)豫森城項(xiàng)目，武杰稱雖然購(gòu)房者簽訂的“只是認(rèn)購(gòu)協(xié)議，不是正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但這樣的金額結(jié)合認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定，這個(gè)款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為首付款，購(gòu)房者已經(jīng)繳納足夠的首付款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)配合簽署正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同并辦理網(wǎng)簽、貸款等手續(xù)”。武杰認(rèn)為，即便在網(wǎng)簽都沒(méi)有辦理的情況下，引入新的開(kāi)發(fā)商，要求購(gòu)房者額外支付續(xù)建費(fèi)或者購(gòu)房款，是明顯不合法也不合理的。

豫森城的業(yè)主們一致反對(duì)承擔(dān)續(xù)建成本費(fèi)用，“沒(méi)有人同意，之前三千多（指3900元/平方米裝修費(fèi)）都沒(méi)有人同意，你現(xiàn)在漲七千多，大不了我房子不要。”李明說(shuō)道。

然而，表達(dá)了反對(duì)態(tài)度之后，業(yè)主們重新陷入了長(zhǎng)達(dá)數(shù)個(gè)月的等待，“沒(méi)有公布（盤(pán)活）方案，也沒(méi)有說(shuō)具體什么時(shí)候公布，我們也是沒(méi)有辦法了”。

就豫森城的相關(guān)疑問(wèn)，時(shí)代財(cái)經(jīng)致電項(xiàng)目指揮部，但截至發(fā)稿時(shí)未能成功取得聯(lián)系，南陽(yáng)路街道辦事處工作人員則向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，不能直接接受采訪。

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