近日，住建部就工程規(guī)范方面發(fā)布了《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，該意見稿中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”該條消息的出現(xiàn)，“公攤”再次成為熱點(diǎn)。怎么理解公攤?公攤是否要取消?取消公攤后會產(chǎn)生什么影響?搜狐智庫就此連線了相關(guān)專家。

單價上升1.3-1.4倍，總價不受影響

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，公攤面積是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中必備的硬件設(shè)施的總面積，即公用設(shè)施面積，包括電梯、電梯前廳、設(shè)備管道，以及物業(yè)服務(wù)、公共大堂等。

“公攤有其存在的必要性，在一定程度上代表居住的品質(zhì)。”郭毅表示，公攤面積越大，居住品質(zhì)越高。建筑規(guī)模、樓梯高度，電梯位置都會影響公攤面積的大小，通常高層建筑的公攤面積較大，別墅或底層建筑的公攤面積相對較小。

資深房地產(chǎn)專家韓樂表示，公攤面積不是開放商測量的，而是由國家認(rèn)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)測算的。大家對“公攤”的爭議，更多的是在房價統(tǒng)計中，含公攤和不含公攤是兩個單價。

“消費(fèi)者的關(guān)注點(diǎn)在于用套內(nèi)面積計算后房價是否會下跌。”韓樂稱，“事實(shí)上，房價不會因為取消公攤或是用套內(nèi)面積計價而降低，最終付出的購房總價不會變化，去掉公攤之后，面積雖然會減少，但是套內(nèi)面積的單價會上漲。”

“現(xiàn)在統(tǒng)計局是按照建筑面積(包含公攤)計算房價的，如果未來統(tǒng)計口徑修改為按套內(nèi)面積計算，那么統(tǒng)計局公布的全國房價肯定要比之前高，至少高1.3-1.4倍。”韓樂表示。

兩套計價體系，以套內(nèi)面積定價更加真實(shí)

據(jù)了解，目前在國內(nèi)，以北京為例的城市在交易中有兩套計價體系，一是建筑面積計價標(biāo)準(zhǔn)，二是套內(nèi)面積計價標(biāo)準(zhǔn)。

郭毅表示，多數(shù)歐美國家、香港地區(qū)都是按照套內(nèi)面積進(jìn)行計價的。以套內(nèi)面積計價能夠讓消費(fèi)者清晰的了解自己購買的產(chǎn)品或服務(wù)價格，房子本身的價值更透明。

而國內(nèi)的購房者和開發(fā)商通常以建筑面積作為計價標(biāo)準(zhǔn)，對套內(nèi)面積關(guān)注不多。但是在住建部等部門頒發(fā)的預(yù)售許可證，銷售許可證以及購房者簽訂的購房合同中，都對建筑面積和套內(nèi)面積的定價標(biāo)準(zhǔn)有所明確。

以套內(nèi)面積定價引發(fā)多重影響，或為房地產(chǎn)稅推出鋪路

郭毅表示，不管是哪種計價方式，購房總價和使用面積都沒有實(shí)質(zhì)的變化。但是這兩套計價體系的改變，將會對購房衍生的一系列價格體系產(chǎn)生調(diào)整，比如契稅、印花稅、以及物業(yè)費(fèi)和供暖費(fèi)的計價標(biāo)準(zhǔn)都可能因套內(nèi)計價標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整而上升。

“未來，為了增加產(chǎn)品競爭力、經(jīng)營收益和利潤，開放商可能會逐漸增加套內(nèi)面積，減少公攤面積，這種趨勢會逐漸演化。”郭毅稱，“這并不是一個很好的市場現(xiàn)象。”

她表示，此前，開放商出于對樓房品質(zhì)的要求，會在局部區(qū)域按照比較寬松的上限設(shè)計公共區(qū)域。但是一旦以套內(nèi)面積進(jìn)行計價，開放商可能會縮小公攤面積，按照最低限度來設(shè)計電梯前廳、公共樓梯等設(shè)施。

“這會降低居住的舒適度和品質(zhì)，也會影響高層建筑居住安全性。”郭毅表示。

另外，對于相同或者相近產(chǎn)品類型的地產(chǎn)項目，特別是競品之間可能會產(chǎn)生新的價格競爭。而公攤系數(shù)大小將會影響該項目的定價和競爭優(yōu)勢，套內(nèi)面積相近，公攤面積較大的房子可能定價略高。

韓樂則表示，政府相關(guān)部門可能需要從新制定計量標(biāo)準(zhǔn)，從短期來看，取消公攤、以套內(nèi)面積計價是一個偏利空的效應(yīng)。比如，如果統(tǒng)計局對外公布的房價口徑變成不含公攤的套內(nèi)面積，房子對外公布的價格就會提高，可能會影響一些人的買房情緒。但是，最后統(tǒng)計局按照怎樣的口徑對外宣傳，還是一件懸而未決的事。

“從長遠(yuǎn)的考慮來看，以套內(nèi)面積進(jìn)行計算，明確公攤的做法，也是為未來房產(chǎn)稅的推出鋪路。”韓樂稱，現(xiàn)實(shí)中每個房子的公攤比例不同，如果房產(chǎn)稅按照建筑面積核算，未來可能面臨著不公平。如果都按照套內(nèi)面積來算，大家都在一個起跑線上。但是，當(dāng)前對于房產(chǎn)稅的推出還沒有明確的時間表。”

關(guān)鍵詞： 公攤 取消 降低 住房品質(zhì)