臨近谷雨時(shí)節(jié)，江南早已“百般紅紫斗芳菲”，而地處北緯48°的黑龍江省鶴崗市，4月18日，天地陡然降溫，刮起了六級(jí)大風(fēng)，空中也順勢飄起了雪花。而這里，前一天還風(fēng)和日麗，小區(qū)的老人們在太陽底下慵懶地曬暖、嘮嗑。

風(fēng)云變幻的，還有這里的樓市。

作為黑龍江省的地級(jí)市，鶴崗早年因煤礦而知名于全國，在省內(nèi)與雙鴨山、七臺(tái)河、雞西齊名，并稱黑龍江四大“煤城”。近日，鶴崗又因“一萬多元一套”的“白菜價(jià)”住房，猛然躥紅于網(wǎng)絡(luò)。

第一財(cái)經(jīng)記者近日實(shí)地探訪鶴崗發(fā)現(xiàn)，盡管“白菜價(jià)”的低價(jià)房源的確存在，但放諸全市，這并不代表當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的平均水平，僅是交易房源本身棚改房屬性、小區(qū)所處位置不便、位于沒有電梯房的頂層等因素導(dǎo)致的個(gè)例。

而放諸全國，出現(xiàn)人口外流的鶴崗，房地產(chǎn)交易不活躍，難以支撐房價(jià)，房價(jià)較前些年有比較大幅度的回落，也是資源枯竭型城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的一個(gè)階段性表現(xiàn)。

國家發(fā)展改革委近日發(fā)布了《2019年新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)建設(shè)任務(wù)》，指出“收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中”。“收縮型城市”概念的首次提出，標(biāo)志著“收縮”作為城市發(fā)展變化的另一面，得到了國家層面的重視。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)記者表示，收縮型城市的城市定位，后續(xù)理應(yīng)是“緊湊型城市”，關(guān)鍵是要對市區(qū)各類資源進(jìn)行整合，防范城市規(guī)模過大，同時(shí)積極做好既有存量住房的改造。當(dāng)然，很重要的還是積極導(dǎo)入新的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)工人，以此來培育集聚人氣。

“一個(gè)月工資都能買一套房”

最近火遍全網(wǎng)的文章稱，黑龍江鶴崗的房子已經(jīng)拉開了白菜價(jià)的序幕，“房價(jià)已經(jīng)跌到令人難以置信的程度”。

文中以圖為證，稱“3月鶴崗樓盤的均價(jià)是1240元/平方米，其中九州興建小區(qū)周圍300元/平方米，320平方米的復(fù)式高層只要15萬元。”

事實(shí)果真如此嗎?

鶴崗城區(qū)呈現(xiàn)狹長的腰帶形。站在城市地標(biāo)新世紀(jì)廣場的道路上，盡管天氣轉(zhuǎn)冷，也擋不住老人們一大早就出來跳廣場舞的熱情，有圍觀的，有跳舞的，不亦樂乎。

到了早上九十點(diǎn)，寬敞整潔的道路上，車流、人流開始漸漸多起來。

旁邊就是時(shí)代廣場的商廈，也有不少名牌手表、服飾店開店?duì)I業(yè)。一切如常，偶爾路過的外來者很少能感覺出這個(gè)城市正在“樓盤大甩賣”。

4月17日，當(dāng)記者轉(zhuǎn)到興建小區(qū)、松鶴小區(qū)(棚戶區(qū)改造工程)的時(shí)候，能夠清楚得看到廣告欄上、墻壁上、電線柱子上均貼有甩賣房子的告示。不過，到了18日，絕大部分告示已經(jīng)被清理干凈，只能依稀辨認(rèn)。

在當(dāng)?shù)厝丝磥恚麄€(gè)城市的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)今非昔比：在過去，經(jīng)濟(jì)景氣的時(shí)候，商場、餐館都是人頭涌動(dòng)，人們還是有著相當(dāng)?shù)南M(fèi)實(shí)力，房價(jià)也由此而推高。

盡管經(jīng)濟(jì)有所放緩，但生活依然要繼續(xù)，沒有超出經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高昂房價(jià)，以及房貸大山壓迫，這個(gè)四線小城市的生活壓力并不大。

不論是中介還是當(dāng)?shù)鼐用瘢鶎Φ谝回?cái)經(jīng)記者表示，這些低價(jià)房源是當(dāng)?shù)氐呐锔姆浚课輰傩耘c一般商品房有明顯區(qū)別，而且地理位置并不好，還位于頂層——由于沒有電梯，上下樓并不方便。

“當(dāng)?shù)乩习傩找话愣疾粫?huì)購買居住的，小區(qū)居住的人員，多為原先的棚戶區(qū)居民，經(jīng)濟(jì)條件有限。”多數(shù)人這樣告訴記者。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)?shù)兀鄠€(gè)小區(qū)的二手房房價(jià)在2000元/平方米上下。據(jù)了解，在鶴崗，歐洲花園、書香苑、財(cái)富家園、永豐國際城和學(xué)府上苑等知名度高一些的樓盤，入住率、保值率較高。

對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場較為熟悉的王賀(化名)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，鶴崗之前房價(jià)最高的時(shí)候，確實(shí)達(dá)到過4000~5000元/平方米的水平。當(dāng)然那個(gè)時(shí)候是多方面因素推動(dòng)，一方面是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐，另一方面也有當(dāng)?shù)厝藢⒎孔幼鳛橥顿Y渠道的考慮。如今隨著當(dāng)?shù)胤績r(jià)走低，對于那些高位接盤的群體尤其是炒房者來說，也就意味著財(cái)富有所縮水。

不過王賀也強(qiáng)調(diào)，鶴崗的房價(jià)較前些年雖然都有回落，但具體也分不同的項(xiàng)目：由于房屋品質(zhì)、所處地段、周邊配套等因素，有些項(xiàng)目的下降幅度其實(shí)并不大。

王賀還認(rèn)為，對滿足自住需求的老百姓來說，不論是剛需還是改善型，即便是房價(jià)下降也影響不算大。因?yàn)榭傮w降幅有限，只要不是炒房群體，那些購房的業(yè)主關(guān)注更多的是周邊配套是否完善，最終還是為了居住和生活便利。

不止一位當(dāng)?shù)鼐用裣蛴浾叻从常壳埃Q崗當(dāng)?shù)厝耍徽撌峭顿Y還是棚改后分到的房子，差不多都有2~3套。

孫嘉(化名)是鶴崗當(dāng)?shù)厝耍优谕獍布伊I(yè)，為了幫助子女照顧孫輩，前些天剛從外地回來。他手頭上就有不止2套房子。其中一套房子所在的小區(qū)，位于頂樓7層，將近70平方米，包過戶，只需要2.8萬元，折算下來單價(jià)為近400元/平方米。而底層的房子，每平方米的房價(jià)在1500元左右。

他說，如果照2.8萬元的總房價(jià)，在外地工作的子女，一個(gè)月的工資都能抵一套房。

房子多了也是煩惱

鶴崗是一個(gè)怎樣的城市呢?

作為黑龍江省轄地級(jí)市，鶴崗北面與俄羅斯隔江相望，東南臨松花江與佳木斯接壤;總面積14684平方千米，下轄2個(gè)縣和6個(gè)區(qū)。2017年總?cè)丝?00.9萬人。

值得注意的是，當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷艱難轉(zhuǎn)型的大背景。

針對煤炭行業(yè)“小、散、亂”和安全事故多發(fā)現(xiàn)象，黑龍江省2018年以來啟動(dòng)煤炭行業(yè)淘汰落后產(chǎn)能化解過剩產(chǎn)能專項(xiàng)整治工作，要求省內(nèi)雞西市、鶴崗市、雙鴨山市、七臺(tái)河市4個(gè)煤炭主產(chǎn)城市年產(chǎn)15萬噸以下的小煤礦2018年年底前全部關(guān)閉退出。

事實(shí)上，房價(jià)下降的背后，主要原因是棚戶區(qū)改造的小區(qū)增多，再加上當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)支柱煤炭行業(yè)整頓，外來人口及本地人口紛紛外流，導(dǎo)致房子供過于求，價(jià)格自然而然就下降了。

孫嘉告訴第一財(cái)經(jīng)記者，對于原先居住在棚戶區(qū)的老百姓來說，過去羨慕那些住在樓房里的人，如今隨著棚戶區(qū)拆遷安置，有相當(dāng)一部分的老百姓都喬遷新居。棚改后，老百姓分到的房子也變多了。

當(dāng)然，“上樓”也是要付出代價(jià)的，比如原先居住80平方米的平房，只會(huì)折半給到40平方米;如果想要更大面積，則需根據(jù)戶型，再按照1950元/平方米進(jìn)行補(bǔ)款，同時(shí)每平方米再交300元的各種費(fèi)用。

鶴崗人甚至覺得，房子多了也是煩惱，因?yàn)檫€需要負(fù)擔(dān)取暖費(fèi)、水電費(fèi)。好在可以租給其他人，只要年租金超過取暖費(fèi)即可。這也就是網(wǎng)上所傳的只要交取暖費(fèi)，就可以拎包入住的真相。

不過，從租戶的角度來講，生活成本也因此大為降低。這是不容易為外界所感知到的。

對于鶴崗等城市的房價(jià)，嚴(yán)躍進(jìn)表示需要客觀看待。他認(rèn)為，東北很多城市的房地產(chǎn)市場基本上比較冷清，最主要原因是人口外流明顯。類似城市包括鶴崗、雙鴨山、七臺(tái)河等，其邏輯都差不多——即過去是煤炭和工業(yè)相對發(fā)達(dá)的城市，但這幾年因?yàn)槊禾啃袠I(yè)整頓等原因，往往城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)受到影響，本地及外來人口逐漸外流。

這種人口外流主要分為兩種：一是到沈陽、大連，或北京等周邊大城市定居;另一種是資金外流，購房資金主要流入到三亞等南方濱海城市。所以在沒有人口支撐的情況下，樓市交易不好，價(jià)格自然就比較低。

嚴(yán)躍進(jìn)說，此類房價(jià)本身也不具有代表性。不過，也要看到，東北這兩年也有一些城市開始崛起了，類似佳木斯、牡丹江、丹東等，此類城市過去樓市表現(xiàn)也很一般，但現(xiàn)在伴隨基礎(chǔ)設(shè)施改善等因素，其實(shí)表現(xiàn)很不錯(cuò)。

“城市發(fā)展和房價(jià)都是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，不用太悲觀。”他說。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，類似現(xiàn)象也說明了一個(gè)問題，即城市空心化或收縮型城市需要關(guān)注此類樓市疲軟的現(xiàn)象，后續(xù)對于此類城市應(yīng)該積極培育新產(chǎn)業(yè)，比如，積極發(fā)展林區(qū)產(chǎn)業(yè)，包括林區(qū)旅游和林木加工、冰雪、工礦區(qū)景區(qū)、東北亞相關(guān)貿(mào)易平臺(tái)搭建、中醫(yī)中藥等產(chǎn)業(yè);其次可適當(dāng)研究一些新產(chǎn)業(yè)，即充分利用土地資源，發(fā)展新型制造業(yè)等。同時(shí)加大棚改力度，必要時(shí)候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，這樣才可以形成更好的購房吸引力。

就資源型城市的轉(zhuǎn)型，記者致電鶴崗市委宣傳部，不過，截至記者發(fā)稿，對方拒絕對此做出回應(yīng)。

關(guān)鍵詞： 鶴崗 房價(jià) 煩惱