去年下半年，長(zhǎng)租公寓呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，拉動(dòng)了一、二線城市房租飛漲。深圳地區(qū)最高漲幅達(dá)到了30%，其他城市漲幅也達(dá)到20%之多。

隨著各地的調(diào)控政策出臺(tái)，今年以來不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商資金鏈斷裂，頻繁出現(xiàn)“爆雷”，長(zhǎng)租公寓到底經(jīng)歷了什么呢?

利潤(rùn)微薄運(yùn)營(yíng)艱難 長(zhǎng)租公寓遇冷

近日，記者實(shí)地走訪了深圳多個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目了解到，今年的租賃市場(chǎng)較為冷清。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，目前基本上都有滿減活動(dòng)，租10個(gè)月送2個(gè)月，或者是租一年免一年管理費(fèi)等等。

碧桂園文商旅集團(tuán)長(zhǎng)租管理中心總經(jīng)理?xiàng)铢i：往年的租金大概每年有5%左右的增長(zhǎng)水平，但是我們今年的租金，基本上是跟去年是持平的。

謝克非是最早一批進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)商，他告訴記者，前兩年市場(chǎng)上同類型的產(chǎn)品很少。他們的第一個(gè)項(xiàng)目?jī)H56套房間，大概有700人來報(bào)名入住，根本供不應(yīng)求。但這幾年隨著資本大規(guī)模進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，他們獲取物業(yè)的成本急劇上升。

深圳本地智慧投資管理有限公司創(chuàng)始合伙人謝克非：開發(fā)商和一些業(yè)主，它們也相繼進(jìn)入市場(chǎng)，所以導(dǎo)致我們整個(gè)租客需求量會(huì)變少，顧客的選擇也會(huì)比較多，競(jìng)爭(zhēng)大了以后，租金漲幅放緩，整個(gè)市場(chǎng)的利潤(rùn)空間大大壓縮。

地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞日前發(fā)布的《2019租賃住宅行業(yè)白皮書》顯示，國(guó)內(nèi)一、二線重點(diǎn)城市住宅租金回報(bào)率中位數(shù)僅為2.04%，回報(bào)周期中位數(shù)近50年，遠(yuǎn)低于辦公物業(yè)回報(bào)率4%-6%的水平。其中北上廣深四城租金回報(bào)率普遍低于2%，深圳回報(bào)周期長(zhǎng)達(dá)60年之久。

資金困局難解 長(zhǎng)租公寓大洗牌

長(zhǎng)租公寓這么短的時(shí)間就迎來了大洗牌。在記者的調(diào)查中，資金鏈斷裂是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)最大的攔路虎，根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，截至5月底，今年長(zhǎng)租公寓股權(quán)融資僅有3筆，總金額僅為去年同期的六成左右。

根據(jù)中國(guó)飯店協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市共擁有長(zhǎng)租公寓品牌超過2000家，公寓間數(shù)超過16萬間，房地產(chǎn)開發(fā)商如萬科、龍湖，房地產(chǎn)服務(wù)商如鏈家、我愛我家等紛紛進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

另?yè)?jù)同策房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年隨著大量資金涌入，長(zhǎng)租公寓行業(yè)十幾家企業(yè)全年總?cè)谫Y規(guī)模超過700億元。

然而從2018下半年開始，市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，僅去年四季度，就有超過7家企業(yè)的租賃專項(xiàng)債券遭到監(jiān)管層叫停，總規(guī)模超過200億元。

盡管入局者眾多，微薄的利潤(rùn)和艱難的營(yíng)運(yùn)壓力還是使得不少運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)換“航向”。5月14日，朗詩(shī)長(zhǎng)租公寓因虧損而被朗詩(shī)綠色集團(tuán)剝離。

數(shù)據(jù)顯示，2017、2018年朗詩(shī)長(zhǎng)租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損則達(dá)到2.34億元，2018年隨著規(guī)模的擴(kuò)張，虧損從0.44億元進(jìn)一步擴(kuò)大至1.9億元。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年，至少有9個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌消失。

華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎：短期之內(nèi)，長(zhǎng)租公寓確實(shí)存在運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金沉淀大，以及利潤(rùn)率比較低的問題，但是長(zhǎng)期來看，受益于市場(chǎng)的增長(zhǎng)以及整個(gè)政策的扶持，所以我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)，未來也會(huì)慢慢形成集中提升的情況，更多向頭部房企來集中。

“無序生長(zhǎng)”催生市場(chǎng)亂象 長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)能力待考

隨著資本退潮，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)暗流涌動(dòng)，一些行業(yè)亂象浮出水面。為了最大化攫取利潤(rùn)，一些運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)頻頻打起“擦邊球”。

記者在采訪中了解到，為了提高房屋周轉(zhuǎn)率、縮短空置時(shí)間、節(jié)省成本，一些租賃企業(yè)從收房、裝修到租客入住的周期甚至不足1個(gè)月。

深圳市民陳女士：我租的大概是10平米的房子，租金是1490元/月，在我住了大概一個(gè)月的時(shí)候，我就覺得早上起來會(huì)有點(diǎn)頭暈，喉嚨會(huì)有點(diǎn)痛，而且能夠聞到明顯的異味。

除此之外，部分長(zhǎng)租公寓中介服務(wù)機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)消費(fèi)者，通過第三方金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，以消費(fèi)者的信用風(fēng)險(xiǎn)換取其資金保障。深圳的艾女士告訴記者，自己在不知情的情況下，簽下租房貸款合同，房租不是交給房東而是交給網(wǎng)貸平臺(tái)，如果租賃機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂，她不僅會(huì)遭遇房東強(qiáng)制清退，還會(huì)面臨個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。

深圳市民艾女士：那個(gè)合同只是我們正常普通的租賃合同，沒看的情況下，當(dāng)你簽了這份合同，它就產(chǎn)生了法律效應(yīng)，而這個(gè)合同，它其實(shí)是一份貸款合同。

去年十分火爆的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)今年已經(jīng)開始降溫，如何尋找多元的盈利模式發(fā)展，是諸多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們一直在思考的難題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)降溫，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將逐漸從早期的“無序生長(zhǎng)”向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方向發(fā)生轉(zhuǎn)變。

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