“達(dá)到了歷史低點(diǎn)”，在近日中期業(yè)績會上，綠城中國(03900.HK)董事會主席張亞東坦言。經(jīng)歷管理層“大換血”后，綠城中國遞交了十幾年以來最差的一份成績單。而事實上，綠城的品質(zhì)與質(zhì)量也達(dá)到了歷史最低點(diǎn)。

今年上半年，綠城中國收入186.58億元，同比下降44.4%;股東應(yīng)占利潤20.58億元，同比下降11.9%。

今年前8個月，綠城中國總合同銷售金額約1023億元，而其全年銷售目標(biāo)為2000億元。據(jù)此估算，截至目前，綠城中國完成全年目標(biāo)51.15%。一位業(yè)內(nèi)研究人士向長江商報記者表示，上半年業(yè)績確實不太好看，按照這個進(jìn)程今年2000億的目標(biāo)或許會落空。

除繼續(xù)堅持傳統(tǒng)的房產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)，其正在加大以代建為代表的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，代建業(yè)務(wù)項目占比超三成。

然而，代建業(yè)務(wù)提速讓綠城的品質(zhì)遭到拷問，以注重品質(zhì)馳名中國的綠城中國，在賣身中交集團(tuán)，去宋衛(wèi)平化后進(jìn)入擴(kuò)規(guī)模，高周轉(zhuǎn)的模式，旗下項目違規(guī)不斷。今年上半年不少項目被質(zhì)疑是為了沖業(yè)績、沒在達(dá)到條件而提前交房，除了提前交房沖業(yè)績，今年以質(zhì)量著稱的綠城項目因質(zhì)量問題被業(yè)主多處維權(quán)。

針對公司經(jīng)營及相關(guān)財務(wù)問題，長江商報記者致函綠城中國，截至發(fā)稿未收到相關(guān)回復(fù)。

上半年業(yè)績降至“歷史低點(diǎn)”

上半年，綠城中國收入186.58億元，由于物業(yè)銷售收入的確認(rèn)于上半年減少，同比下降44.4%;股東應(yīng)占利潤20.58億元，同比下降11.9%。截至六月底，綠城實現(xiàn)總合同銷售743億元，同比下滑1.5%;合同銷售面積403萬平方米，同比微增1%。

“達(dá)到了歷史低點(diǎn)”，在中期業(yè)績會上，綠城中國董事會主席張亞東坦言。這一銷售水平，僅完成了張亞東訂立的2019年目標(biāo)的37.15%。此前，張亞東在綠城2018年度業(yè)績會上表示，綠城未來三年要實現(xiàn)2000億、2500億和3000億元的銷售目標(biāo)。

確實，從業(yè)績來看，綠城中國2018年流量銷售額為1564億，較2017年僅增長6.9%，是近三年的最低值。其流量排名也從2017年的第11名下降到了第17名。而今年上半年，據(jù)克而瑞日前發(fā)布的房企銷售榜單，上半年綠城集團(tuán)合同銷售金額約495.5億元，行業(yè)排行第29位。

此外，今年上半年綠城新開工449個項目，但竣工項目只有135個，而下半年將新開工493個項目，竣工項目將達(dá)484個。綠城方面表示，雖然上半年竣工節(jié)奏有所失衡，但從全年看，綠城新開工面積較2018年將增長35.6%，竣工面積將同比增加25.8%。

“今年綠城全年銷售目標(biāo)是2000億元，公司有信心完成這一目標(biāo)。”雖然上半年同比負(fù)增長且達(dá)標(biāo)率不到四成，但在8月26日綠城中國于香港舉行的2019年度中期業(yè)績發(fā)布會上，首席財務(wù)官兼公司秘書馮征還是強(qiáng)調(diào)有信心完成年度目標(biāo)。

這樣的信心與底氣得益于其充足的貨值和土儲。截至6月底，綠城中國擁有土地儲備項目125個，總建筑面積約3412萬平方米，權(quán)益面積約2041萬平方米;總可售面積約2349萬平方米，權(quán)益可售面積1395萬平方米;平均地價為6259元/平方米，一二線城市的土地儲備總可售貨值占比72%。

代建業(yè)務(wù)項目占比超三成

事實上，走高端路線的綠城一路高速增長、加速拿地。進(jìn)入2019，綠城一共拿下十余塊地，不少地塊低價接近樓面價。

其中，1月30日，綠城以9.6億元拿下杭州余杭未來科技城地塊，樓面價1.6萬元/平米，但周邊在售的高層銷售價格為2.2萬元/平米。3月28日，綠城拿下寧波潘火投創(chuàng)地塊，成交總價26.9億元，實際可售樓面價1.8萬元/平米，周邊二手精裝價格為2.5萬元/平米。3月29日，綠城以19.7億元拿下杭州蕭山興議村地塊，實際可售樓面價約為3.5萬元/平米，而周邊在售高層價格為3.5萬元/平米。4月3日，綠城以23.4億元價格拿下寧波東部新城地塊，其中可售樓面價約為2.9萬元/平米，目前周邊在售高層價格低于4萬元/平米。

這四塊土地的溢價率，分別為26.15%、37%、49.8%、24.2%，平均樓面價約為每平方米1.98萬元。而2018年，綠城中國新增土地平均樓面價約每平方米1.14萬元，幾乎翻倍。

開疆拓土的同時，綠城中國的負(fù)債也有所攀升，至6月底，綠城中國資產(chǎn)負(fù)債率為58.6%，較去年底的55.3%上升3.3個百分點(diǎn)?？偨栀J額為865.59億元，較去年底的814.58億元增加6.26%;凈負(fù)債為383.27億元，較去年底的332.39億元增加15.30%。

除繼續(xù)堅持傳統(tǒng)房產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)，其正在加大以代建為代表的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，綠城代建業(yè)務(wù)產(chǎn)生的高額凈利潤成為促其銷售增長的重要一環(huán)。

在年報中，綠城中國稱自己為“國內(nèi)目前規(guī)模最大、專業(yè)能力最強(qiáng)的品牌代建商”。在反映該集團(tuán)代建業(yè)務(wù)規(guī)模及儲備上，據(jù)統(tǒng)計，2016-2018年三年間，綠城集團(tuán)分別實現(xiàn)代建業(yè)務(wù)合同銷售金額181億元、430億元及552億元，對應(yīng)的銷售占比分別為15.89%、15.89%及35.29%。

綠城中國方面披露，2019年上半年新增代建項目達(dá)59個;截至2019年6月30日，該集團(tuán)代建管理項目累計達(dá)317個，規(guī)劃總建筑面積約7284萬平米，預(yù)計總可售金額為4194億元。今年上半年，綠城中國合同銷售額為743億元，而在743億元總銷售額中，合同銷售全口徑494億元，代建銷售249億元，綠城實際權(quán)益銷售僅有267億元。

維權(quán)不斷陷品質(zhì)漩渦

材料必須用最好的，防水要比別人家多做兩道;小區(qū)車道寬度必須達(dá)到7米以上，兼顧業(yè)主5年以后換車的需求……

一直印刻著創(chuàng)始人宋衛(wèi)平“精雕細(xì)刻慢工出好活”烙印，這個以高品質(zhì)和配套生活服務(wù)聞名的房地產(chǎn)企業(yè)，在賣身中交集團(tuán)，去宋衛(wèi)平化后進(jìn)入擴(kuò)規(guī)模，高周轉(zhuǎn)的模式。

然而，代建業(yè)務(wù)提速讓綠城曾經(jīng)堅守的“精雕細(xì)刻慢工出好活”的品質(zhì)理念遭到拷問。近一年內(nèi)，山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花(22.910,0.26,1.15%)園小區(qū)、山東青島李滄綠城郁金香岸、杭州綠城富春玫瑰園等均發(fā)生過業(yè)主維權(quán)。涉及問題包括外立面開裂、房屋滲水、墻體空鼓等房屋質(zhì)量問題。

去年，綠城中國發(fā)布了《關(guān)于全面加強(qiáng)內(nèi)源性現(xiàn)金流管理的通知》要求員工加快銷售，堅決執(zhí)行“早銷，多銷、快銷”的策略。同時，加大應(yīng)收款項回款力度，“傾盡一切努力”獲得受限價政策影響項目的預(yù)售許可證;對于不受限價政策影響的項目，要爭取把原計劃2019年供貨的房源提前至2018年開盤銷售，嚴(yán)格控制付款。

據(jù)公開信息顯示，濟(jì)南“高新綠城·玉蘭花園”有些項目存在疑因“沖業(yè)績”而違規(guī)強(qiáng)制業(yè)主交房，甚至工程質(zhì)量不合規(guī)等現(xiàn)象。目前該項目因未通過綜合驗收即交房的行為已被濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場監(jiān)管處責(zé)令整改，但相關(guān)違規(guī)問題仍未解決，目前二期項目約有六棟樓的業(yè)主被強(qiáng)制交房。

此外，以質(zhì)量著稱的綠城項目因質(zhì)量問題被業(yè)主多處維權(quán)。云南昆明綠城春江明月小區(qū)、山東青島即墨中航綠城理想城、山東濟(jì)南章丘中康綠城百合花園小區(qū)、濟(jì)南綠城玉蘭花園等多個代建項目均因工程質(zhì)量等問題存在不同程度的業(yè)主維權(quán)，其中中康綠城百合花園小區(qū)甚至有部分樓棟因違規(guī)施工被推倒重建。

上述研究人士認(rèn)為，對于此類經(jīng)營來說，后續(xù)需要夯實幾個內(nèi)容，包括和客戶的關(guān)系維護(hù)、品牌的管理等。尤其是在質(zhì)量方面應(yīng)該做到位，進(jìn)而有助于改善各類關(guān)系。

關(guān)鍵詞： 綠城中國